מס שבח/יום הרכישה עת נוספו זכויות בניה לנכס/מחוזי
עובדות וטענות:
בתאריך 1.8.95 רכשו העוררים זכויות חכירה מהוונות במגרש בשיכון דן ת"א. במועד רכישת הזכויות במגרש חלה עליו תוכנית בנין עיר (להלן: התב"ע הראשונה) ועל פיה בנו העוררים על המגרש בנין משרדים בן 6 קומות, אשר בנייתו ואכלוסו הושלמו במהלך שנת 1999.
בתאריך 31.12.99 מכרו העוררים את זכויות החכירה במגרש ובבניין שנבנה עליו לרוכשות (להלן: העסקה הראשונה). עסקה זו דווחה כדין למשיב. במסגרת העסקה הראשונה הוקדש בהסכם המכר פרק מיוחד העוסק בתוספת זכויות בניה למגרש, ובו נכתב מפורשות כי העוררים מטפלים ביזום תב"ע מתקנת לתב"ע הראשונה החלה על המגרש (להלן: התב"ע החדשה) ונקבע הסדר לרכישת זכויות אלו אם ולכשתאושר התב"ע החדשה.
התב"ע החדשה אושרה ביום 18.2.04 ולפיה, הוספו 3,000 מ"ר בנויים למשרדים מעל קומת המסחר וכן קביעת תנאים להמרת 1,500 מ"ר בקומת מרתף עליון לשימוש מסחרי או למשרדים.
בין הצדדים להסכם המכר נוצר עימות אשר הוביל לכדי הליך משפטי שבסופו, בתאריך 28.6.04, נחתם הסכם פשרה (להלן: העסקה השנייה) ולפיו רכשו הרוכשות מהעוררים תוספת זכויות למקרקעין בהיקף של 3,000 מ"ר שטחים עיקריים למשרדים בלבד (להלן: זכויות הבניה הנוספות).
העוררים דיווחו למשיב על העסקה השנייה בדרך של הגשת שומה עצמית והצהירו כי יום אישור התב"ע החדשה מהווה את יום רכישת זכויות הבניה הנוספות, תוך שהם מייחסים לעלות שווי הרכישה סכום סמלי של 1 ש"ח. המשיב לא קיבל את עמדת העוררים וקבע את יום הרכישה של זכויות הבניה הנוספות כיום רכישת הזכויות במגרש. מכאן הערר דנן. סלע המחלוקת היא, מהו יום הרכישה של זכויות הבניה הנוספות לצורך חישוב השבח במכירתן ולצורך החיוב במס מכירה?
בית המשפט קבע:
כב' הש' (בדימ') ע' זמיר:
עפ"י הפסיקה, זכות המחזיק במקרקעין לבנות עליהם היא חלק אינטגרלי של זכות הבעלות. חוק התכנון והבניה יכול לשלול או להגביל זכות זו ואז קיומה הוא פוטנציאלי בלבד, אך עם הסרת חסמים אלו מיד קמה לתחייה הזכות לידיו של המחזיק. לפיכך, הרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש באחוזי הבניה שעליהם, שאלה הרי נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה.
אף שזכויות הבנייה הם חלק אינטגרלי של זכות הבעלות על הקרקע, הרי שבארץ (וגם בעולם) התפתחה פרקטיקה של ניוד זכויות בניה מקרקע אחת לאחרת. זכויות בניה אלו הינן "זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין גם במקרים שבהם ניתן למכרם במנותק מהקרקע עצמה. תוספת אחוזי בניה המוקצים ע"י רשויות התכנון (או שינוי יעוד) בקרקע פרטית אין לראות בהם אירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין. שונה המצב בשינוי ייעוד בקרקע המוחכרת מהמינהל המקנה לחוכר זכויות שימוש חדשות שאינו נובע משינוי המצב התכנוני אלא מפעולה הסכמית שאז יש לראות בזה כאירוע מס לעניין חוק המיסוי.
מהראיות שהובאו עולה, כי הזכאות לתוספת אחוזי הבניה במסגרת התב"ע החדשה "נולדה" מכח הסכם רכישת המגרש ב-1.8.95 ע"י העוררים מידי היזם. זכאות זו "נולדה" כתוצאה מתביעת פיצויים שהגיש היזם עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה והסכם הפשרה שנחתם עם עיריית ת"א ליישוב מחלוקת זו. לא שולמה כל תמורה למינהל מקרקעי ישראל כתוצאה מתוספת אחוזי בניה אלו, לא נחתם עימו כל הסכם פיתוח/ חכירה חדש וגם לא שולמה כל תמורה לכל גורם אחר בגין "רכישת" זכויות אלו. רוצה לומר, על אף שהמדובר בקרקע חכירה מהמינהל, הרי שהזכאות לתוספת אחוזי הבניה נשוא הערר "נולדה" מכח הסכם החכירה המקורי אותו רכשו העוררים מהיזם ולא כתוצאה מהסכם נוסף עם המינהל או במסגרת משפטית אחרת שנלוותה לרכישת זכויות הבניה.
מכאן, שזכויות הבניה "היו" בידי העוררים, עוד עם רכישת זכויות החכירה ב-1.8.95 מהיזם. העוררים אינם יכולים ליהנות משני העולמות ולטעון מחד, כי יום רכישת זכויות הבניה הנוספות הינו יום אישור התב"ע החדשה בשנת 2004, ומאידך לא לדווח במועד זה על רכישת הזכויות ולשלם את מס הרכישה העולה לפי טענתם. מכירה של מקרקעין לשיעורין אינה יוצרת, במקרה דנן, יום רכישה חדש לכל אחד מחלקי המקרקעין הנמכרים. יום הרכישה הינו אחד – 1.8.95.
דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:
"אי ודאות" לענין קיום זכויות בנייה נוספות אינו שולל את ערכן הכלכלי. גורם זה רק יוצר הפחתות ו/או איפוס הערך הכלכלי ליום המכירה. טענת העוררים כי זכויות הבנייה הנוספות נולדו רק עם אישור התב"ע החדשה ב-18.2.04 נכונה מבחינת חוק התכנון והבניה, אבל אין היא נכונה מבחינה כלכלית שמאית, כיוון שגם לסיכוי לקבל זכויות בנייה יש משמעות כלכלית כלשהי. כמו כן, אם יוצאים מתוך הנחה כי זכויות בנייה הם "זכות במקרקעין", פירושו כי העוררים לא מכרו את כל הזכויות למרות רישום הבעלות בשלמות על שם הקונים וכי אז, החוזה מיום 31.12.99 צריך היה, למעשה, להירשם בדרך של הערת אזהרה על הבעלות של הרוכשים, על מנת שהם ישימו לב כי אם תאושרנה זכויות בנייה הם יהיו שייכות לעוררים וימכרו לקונים על פי האמור בחוזה.
מצב דברים בו המשיב אינו יכול לשום זכויות עתידיות, כיון ש"יום המכירה" הוא יום החוזה, מצריך תיקון בחקיקה באופן שכל זכות שיש לה זיקה למועד הרכישה המקורי תוכל להיות נשומה בעת קבלתה ויישומה בפועל וזאת, אם ביום עריכת החוזה המקורי זכויות אלה היו רק בתחילת תהליך ההתהוות. המשיב אמנם לא יוכל לגבות מס כלכלי על מלוא הזכויות, אבל בעתיד כאשר הזכויות יימכרו, יגדלו השבח והמס, כיוון ששווי הרכישה היה נמוך ואילו שווי המכירה הושתת על ניצול כלכלי הולם. לפיכך, מן הראוי לשקול לתקן את החקיקה הקיימת באופן כזה שהיא תותאם למצבים חריגים בהם יום המכירה השגרתי – יום החוזה – אינו הולם, כיון שהוא מקפח את אופן החישוב הכלכלי הנכון לצרכי מס.
בנק ישראל: בנק מזרחי טפחות הוא הכי יקר בהלוואות ומשכנתאות
ההלוואות הכי יקרות בבנק מזרחי טפחות; מי הזול במערכת, ועל ההבדל בין ממוצע לחציון ומה הריבית הסבירה על ההלוואות?
השוואה פשוטה בין הריביות שגובים חמשת הבנקים הגדולים בישראל מראה פערים עצומים בין הבנקים, ומתבלט לרעה בנק מזרחי טפחות. כך עולה מהנתונים האחרונים של בנק ישראל וכך גם עלה לאורך כל התקופה האחרונה. בנק מזרחי טפחות הוא הכי גרוע ללווים, הכי גרוע ללוקחי המשכנתאות (ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד)ומסתבר שהוא גם לא בולט במיוחד לחוסכים (ריבית על הפיקדונות נמוכה).
מנתוני בנק ישראל עולה כי הריבית החציונית ללקוחות הבנק היא 11.3%. כלומר, מחצית ממהלווים מקבלים הלוואה בריבית גבוהה יותר ומחצית מתחת לריבית הזו. זו ריבית גבוהה במיוחד, כשבנק הפועלים השני במערכת ביוקר הריביות מספק ללקוחות שלו הלוואה חציונית ב-10.36%. שלושת הבנקים האחרים (לאומי, דיסקונט, הבינלאומי) בריבית חציונית של 8% פלוס.
ההפרש בריביות יכול לנבוע מרמת סיכון שונה של הלקוחות. ככל שהלקוחות "מסוכנים" יותר, כלומר יכולת החזר החוב שלהם מוטלת יותר בספק, אז הבנק ייקח פרמיית סיכון, כלומר ריבית גבוהה יותר. אבל, במספרים גדולים, צפוי (לא בטוח) שהמדגם של האוכלוסייה בין הבנקים די קרוב אחד לשני. כלומר שהסיכון של הלקוחות במזרחי טפחות, פועלים, לאומי, דיסקונט והבינלאומי די קרוב. יש גופים שפועלים במגזרים מסוימים, נראה שמרכנתיל של דיסקונט למשל פועל יותר במגזר הערבי והחרדי. גם מזרחי טפחות פועל במגר החרדי ודתי יותר מאשר אחרים, ועדיין, הסיכון הכולל, גם בשל גודל המדגם, צריך להיות דומה.
אם מסתכלים על הממוצע, ולא על החציון, התמונה נשארת דומה, וגם בחיתוך הזה מזרחי מוביל לרעה עם ריבית של 9.41%. מדובר על אחוז מעל דיסקונט הנמוך במערכת, שממוצע הריבית על ההלוואות שלו עומד על 8.41%. גם בממוצעים, הריבית של בנק הפועלים גבוהה ביחס לשער, עם 9.23% ממוצע. ההפרשים בין בנק לאומי, הבינלאומי ודיסקונט הם נמוכים יחסית, ועומדים על כ-0.4%.
- פועלים עם תשואה להון של 16.7% ורווח נקי של 2.5 מיליארד שקל
- בנק לאומי הרוויח 2.6 מיליארד שקל ברבעון, התשואה 16.2% על ההון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הריבית הממוצעת שונה מהחציון בכך שהיא סוכמת את הממוצע הפשוט של ההלוואות. לוקחים את כל הריביות לפי המשקל של ההלוואות שנקבע על פי סכומי ההלוואות ומקבלים ריבית ממוצעת. במזרחי טפחות היו כנראה לווים גדולים שקיבלו (מן הסתם) הלוואה בריביות נמוכות ולכן הממוצע ירד, אם כי הוא כאמור גבוה מיתר הבנקים.
למעשה,
כטב"ם איתן (חיל אוויר)גרמניה רוכשת שלושה כטב"מים מישראל ב-1.2 מיליארד דולר
העסקה הביטחונית הגדולה מתקדמת למרות המתיחות הדיפלומטית באירופה
גרמניה עומדת לפני חתימה על עסקת רכש ביטחונית משמעותית עם ישראל. מדובר ברכישת שלושה כטב"מים מדגם Heron TP של התעשייה האווירית בסכום כולל של 1.2 מיליארד דולר. העסקה צפויה לקבל אישור מהפרלמנט הגרמני עד סוף השנה, והכלים אמורים להיכנס לשירות מבצעי ב-2028.
החוזה כולל לא רק את הכטב"מים עצמם אלא חבילה מלאה של שירותים נלווים. אספקת חלפים, הדרכות מקיפות לצוותים הגרמניים ותחזוקה שוטפת עד 2034. משרד הביטחון הישראלי משמש כקבלן הראשי בעסקה, כשהתעשייה האווירית אחראית על הייצור וההטמעה.
הרכישה הזו היא חלק מתוכנית רחבה של גרמניה לחיזוק יכולותיה הצבאיות. מאז הפלישה הרוסית לאוקראינה ב-2022, ברלין שינתה כיוון ומשקיעה באופן חסר תקדים בתחום הביטחון. הוקמה קרן מיוחדת של 100 מיליארד יורו למודרניזציה צבאית, ותקציב ההגנה השנתי צפוי להכפיל עצמו ולהגיע ל-162 מיליארד יורו עד 2029. העסקה עם ישראל היא אחת מיותר מ-80 הזמנות רכש צבאיות שגרמניה מתכננת להגיש לאישור הפרלמנט בחודשים הקרובים.
הטכנולוגיה מאחורי העסקה
ה-Heron TP, המכונה גם "איתן", נחשב לאחד הכטב"מים המתקדמים בעולם. הכלי מסוגל לטוס בגובה של 45,000 רגל ולהישאר באוויר יותר מ-30 שעות רצופות. יכולת הנשיאה שלו מרשימה - עד 2.7 טון של ציוד, כולל חיישנים מתקדמים, מצלמות רבות עוצמה ומערכות מכ"ם. הכטב"ם הוכיח את יעילותו במשימות מבצעיות רבות, החל מסיורי גבול ועד איסוף מודיעין בזמן אמת.
- הסיבה שהחות'ים הצליחו לפגוע בשדה התעופה; והאם אפשר למנוע את הפגיעות בהמשך?
- אירודרום תצמח פי 4 בשנתיים? אשרי המאמין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גרמניה אינה זרה לטכנולוגיה הזו. מאז 2018 היא מפעילה חמישה כטב"מים מאותו דגם בהסכם ליסינג שעלה כמיליארד יורו. ההחלטה לרכוש שלושה כלים נוספים ולעבור מליסינג לבעלות מלאה משקפת שביעות רצון מהביצועים ורצון לחסוך בעלויות לטווח ארוך. עם השלמת העסקה, הצי הגרמני יגדל לשמונה כטב"מים, מה שיאפשר גמישות מבצעית רבה יותר.
