האובססיה שלנו לרכוש דירה - למה בחו"ל זה אחרת?

לפני שבועיים נגעתי בשאלה - הריבית בדרך למעלה: אז למכור או להשכיר? היום ניגע בשאלה - האם רכישת דירה היא התנהגות אובססיבית ישראלית או שמדובר במהלך הגיוני? כאשר ברור שההיבט הכלכלי הוא לא ההיבט היחיד.

זוכרים את דוד ושירלי? החזרנו עבורם את הגלגל לאחור והפעם הם זוג שהתחתן לפני שנתיים והם גרים ב"אושר" אצל ההורים של דוד. לשירלי המצב כמובן אינו מתאים והיא דורשת לעבור דירה ובהקדם. השניים נפגשים לישיבת דירקטויון במטבח ומגיעים למסקנה שאחרי העזרה מההורים, הכסף מהחתונה והחיסכון של דוד, יש להם בערך 400 אלף שקל ביד. שירלי רוצה כמובן לקנות דירה חדשה ואילו דוד מדבר על לשכור. ישיבת הדירקטוריון (או המטבחון) נסתיימה משום שהתוכנית כוכב נולד 5 החלה ושני בני הזוג החליטו להמשיך לחשוב מחר. דוד לא נרדם כל הלילה...

לדוד יש תוכניות עבור הכסף הזה, הוא חולם לפתוח עסק קטן והוא חייב סכום התחלתי מסויים. אם הוא יגמור את כל הכסף שלו על הדירה ועוד יקבור את עצמו עם משכנתא ל-20 שנה זה הסוף שלו ושל החלום שלו לפתוח עסק. ברור לו ששירלי תגיד שהיא לא מוכנה להתפשר על בית משלה. היא תגיד שהיא זקוקה לביטחון הזה ולא רוצה כל שנתיים לריב על גובה השכירות ואחרי כמה שנים לחפש דירה אחרת.

בארץ כולם קונים דירה. מהלך העניינים הוא ברור, צבא - טיול במזרח - אוניברסיטה - עוד טיול במזרח - חתונה - קניית דירה. אז האם מדובר במהלך עניינים הגיוני או שבהיותינו יהודים יש לנו היגיון משלנו?

אז מה קורה בעולם?

בואו ניקח כדוגמה את גרמניה. משיחה עם פעילים בשוק הנדל"ן למגורים בגרמניה עולה כי 60%-70% מהתושבים בגרמניה גרים בשכירות, נתון מדהים ללא ספק אם ניקח בחשבון כי אחוז השוכרים בארץ עומד על מעט יותר מ-20% בלבד. אז האם מדובר באופי השונה של הגרמנים שמבדיל אותם בעניין הזה מהישראלים? יכול להיות. בואו ניקח את האמריקנים כדוגמה נוספת, הרי אליהם תמיד רצינו להידמות. אם נוציא מהמשואה את האזורים הכפריים בארה"ב ונסתכל על מרכזי הערים הגדולות, נמצא כי אחוז השוכרים אינו שונה מהותית ואף גבןהנ מזה שנרשם בגרמניה. כנראה שאנחנו הישראלים באמת שונים.

דוד מניח מייד כי הסיבה נעוצה בהיותינו עם נודד שמחפש מקלט ומה יותר בטוח מבית? אבל הסיבה היא כנראה עמוקה יותר ודוד יצטרך להבין את סדרי העולם הכלכלי-מדיני במדינתו הקטנה לפני שהוא מקבל החלטות הרות גורל. הטיעון המרכזי של שירלי, הוא שהיא לא מוכנה לעבור דירה כל שלוש-ארבע שנים לפי הקריזות של המשכיר ולדוד אין תשובה לעניין הזה.

הטיעון של שירלי לא ממש תופס בחו"ל וזה מבין הגורמים המרכזיים לשוני. ההבדל הגדול בין הנעשה בארץ ובחו"ל הוא בכך שבאירופה וארה"ב יש פרוייקטים ענקיים של נדל"ן למגורים המיועד להשכרה. מרבית הבניינים במרכזי הערים הם בניינים המיועדים להשכרה והעסק עובד בצורה מוסדרת.

משיחה עם חנן שלזינגר, מנכ"ל אנגלו סקסון ישראל, עולה כי מדינות רבות בחו"ל, החוק עובד לטובת השוכר (כל עוד הוא משלם) והמדינה קובעת חוקים ברורים. המשכיר לא יכול להעלות את שכר הדירה כרצונו, המדינה קובעת עדכוני שכירות כלליים וקריטריונים להעלאת השכירות (ביצוע שיפוץ וכדומה). לצורך העניין, בגרמניה או ארה"ב המשכיר אינו יכול להוציא את השוכר כל עוד הוא משלם את השכירות בהתאם לכללים שקבעה המדינה. בצורה זו יש לשוכר את השקט הנפשי לשכור דירה ולעשות בה כשלו. הוא יודע שהוא לא זמני וכי הוא מוגן מתוקף החוק במדינה. כל תקופה מעדכנת העירייה את מחיר השכירות בהתאם לרובעים ובהתאם למדד ולהערכות שמאי ומפרסמת את העדכון.

אז למה בארץ אין פרוייקטים להשכרה של נדל"ן למגורים

שלזינגר מסביר כי פרוייקטים שכאלו הם פשוט לא כדאיים מבחינת היזמים. "הרווח של היזם מפרוייקט להשכרה של נדל"ן למגורים הוא נמוך משמעותית מפרוייקט של דירות למכירה ולכן חברות הנדל"ן פשוט מדירות את רגליהן מתחום זה" כך אומר שלזינגר. שלזינגר אומר עוד, כי המדינה מנסה לעודד בניה של פרוייקטים שכאלו וקיים אפילו חוק לעידוד פרוייקטים להשכרה של נדל"ן למגורים אבל זה רחוק מאוד מלהספיק. "המדינה אומנם מציעה הפחתה במיסים והקלות נוספות על פרוייקטים שכאלו אך כנראה שאין די בכך - חברות הנדל"ן פשוט לא בונות.

באופן כללי, אומר שלזינגר, כי כבר לפני שנים יצאה המדינה באופן כמעט מוחלט מהנושא של עזרה לזוגות צעירים ברכישת דירה, הותירה את התושבים במצב כמעט בלתי אפשרי ולמעשה שולחת אותנו להשתעבד למשכנתא. במדינות כמו גרמניה, המדינה מציעה הקלות מס נרחבות והופכת את הפרוייקטים להשכרה לעסקה כדאית ואילו בארה"ב, שכר הדירה גבוה מספיק בכדי להפוך את העסקה לכדאית גם כך. בארץ זה לא זה ולא זה, תקועים.

ודוד שלנו אכן תקוע, יש לו פחות משעתיים עד לכינוס החוזר של הדירקטוריון במטבח והעסק רק הולך ומסתבך, להשכיר בארץ ולחיות כמו שצריך זה לא כל כך פשוט. לחשוב על כך שכל שנה או שנתיים יהיה צורך לריב על גובה השכירות כאשר חרב הפינוי מרחפת מעל הראש, איפה היציבות?

דוד התחיל חשוב על האופציה של רכישת דירה. כמובן שמהמחשבה על משכנתא ל-25 שנה יש לו צמרמורות קשות אבל במציאות זה עשוי להיראות גרוע פחות. מנתונים של אנגלו-סכסון עולה, כי זוגות אומנם לוקחים משכנתא לתקופה של 20 שנה ויותר אך מסלקים אותה לאחר 14 שנים בממוצע. לא נעים לחשוב על זה, אבל בסוף מקבלים איזו ירושה קטנה או מקבלים העלאה משמעותית בשכר (על זה כן נעים לחשוב) כך שדברים שמעבירים צמרמורת עכשיו לא בהכרח נראים כך במרוצת השנים.

אתם עדיין שואלים איך נגמרה פגישת הדירקטוריון? על הבוקר התייצב הזוג אצל פקיד המשכנתאות.

ועוד מילה ברצינות - המדינה

דבר בסיסי הוא שזוג צעיר יוכל לגור בדירה ראויה בישראל מבלי שיצטרך להשקיע תחילה את כל כספו ואח"כ גם להתחייב לתשלומים למשך של 25 שנה. המדינה יכולה לעשות הרבה הרבה יותר ממה שהיא עושה. מדוע זוג צעיר לא יוכל לרכוש דירה במשכנתא בריבית של 1% (ריבית עלות) ולהתחייב שלא למכור אותה במשך שנים מספר? הרי המדינה תרוויח מזה סכומים אדירים בצורת מיסים, מע"מ וכו' וגם תניע את תחום הנדל"ן והכלכלה במדינה בכלל. מדוע לא לבצע הקלות נרחבות במס לפרוייקטים להשכרה של נדל"ן למגורים ולבצע אכיפה בעניין מחירי השכירות בדומה למתנהל במדינות מתוקנות בעולם? כנראה שאירופה אנחנו לא, וגם לא ארה"ב. לפחות יש לנו להמשיך להאשים את היותינו יהודים, כאלו אנחנו נישאר לעד.

מאת: יוסי פינק