הנפקות של חברות נדל"ן בדרך לבורסה - מה אפשר ללמוד מזה?
עד לפני עשור, חברות הנדל"ן היזמיות נסחרו מתחת להון שלהן. השוק תמחר אותן בדיסקאונט משמעותי על ערך הנכסים נטו כי הן לא הצליחו לייצר רווחים לאורך זמן. בהדרגה, הפכו מניות הנדל"ן האלו לחביבות המשקיעים ולכוכבות הבורסה. הסיבה - עליות מחירים מתמשכות שהניבו להן רווחי עתק.
חברות משפחתיות קטנות של עשרות ומאות מיליוני שקלים הפכו לחברות ששוות מיליארדים רבים. דוניץ, צרפתי, פרשקובסקי, דמרי, רוטשטיין ונוספות עלו במאות אחוזים, חלקן לשווי של מיליארדים רבים.
בשנה שעברה, על רקע ירידות מחירי הדירות, חלה עצירה וירידה במניות - חלקן חזרו לשווי הקרוב להון העצמי, אבל זה היה זמני. על רקע ההערכה של המשקיעים שהחברות האלו ימשיכו להרוויח, במקביל לפיתוח והרחבה של תחומי ההתחדשות העירונית, קיימות בחצי השנה האחרונה עליות חדות בתחום, ובמקביל - חברות יזמיות מנפיקות בבורסה.
הבורסה היא ברומטר כלכלי די מהימן ועל פי הגאות במניות הנדל"ן היזמי ניתן להסיק שהמשקיעים סבורים שמשבר בשוק הדירות לא יהיה. הם רואים המשך רווחים בחברות האלו. זה מתחבר לנתוני הלמ"ס שמצביעים על עליות מחירים ולמרות שהנתונים אינם מבטאים את המציאות (בשל בעיות מדידה וחוסר התייחסות של הלמ"ס להנחות שהקבלנים נתנו לרבות הנחות מימוניות) הם מחוללים עליות מחירים.
גאות במחירי הדירות = גאות במניות הקבלנים
וגם בלי הנתונים האלו, התמונה ברורה - היצע דירות שהולך וקטן ולצידו ביקוש קבוע = מחסור בדירות. זה רק עניין של זמן עד שהמחסור יחריף וכשמוסיפים לזה את המחסור הגדול בפועלים, מבינים שיש בעיה קשה.- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעיה קשה ומחסור טובים לקבלנים.
לפני כשלושה חודשים גייסה אפי קפיטל 92 מיליון שקל לפי שווי של 460 מיליון ובשבוע שעבר גייסה עמרם אברהם 314 מיליון שקל לפי שווי של 1.6 מיליארד שקל. שתיהן גייסו בעבר אג"ח - וכעת מניות.
בנוסף, נערכת דונה נדל"ן לגיוס גדול של 600 מיליון שקל שיעשה בטווח של חצי שנה-שנה לפי שווי של מעל 3 מיליארד שקל. חברת יוסי אברהמי מתכננת לגייס מעל 200 מיליון שקל לפי שווי העולה על מיליארד שקל. אברהמי צפויה לגייס בחודשים הקרובים.
זה לא ייעצר כאן. חברות נוספות ירוצו לבורסה וינצלו את הביקושים של המשקיעים, אחת הגדולות שעשויה לעשות זאת היא תדהר, שגייסה לפני כשנה מהראל לפי שווי של 3.9 מיליארד שקל, אם כי לחברה יש יתרות מזומנים רבות והיא לא צריכה הנפקה למימון עסקיה.
- שוק שורי לא מת מזקנה: וול סטריט ממשיכה לשעוט, ומה עם ישראל?
- בזק מוותרת על רכישת אקסלרה טלקום של קרן אלומה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ״אנחנו מחלקים כבר 20 שנה ברצף דיבידנד; נמצאים בכל מקרר בארץ״
שבירו וגשם החזקות בשיחות עם חתמים וגם בשפונדר פדלון שניסו לפני כשנתיים בוחנים את המהלך. בצנרת מספרים לנו בשוק יש עוד לפחות 10 חברות שמדברות ומגששות. אז למה חברות הבנייה האלו רצות להנפיק בבורסה?
הנפקות במחיר גבוה
וורן באפט לא נכנס להשקעה בהנפקות ראשונות. אין לקונה בהנפקה שום יתרון, שום ערך מוסף. המידע נמצא אצל המוכר, הוא מכיר את החברה יותר טוב מכולם ואם הוא מוכר זה אומר שהוא חושב שזה מחיר מכירה. אז יגידו לכם שהוא לא מוכר, מדובר בהנפקת מניות חדשות, אבל זה אותו הדבר - בעל השליטה בהנפקות מדלל את כוחו, מדלל את החזקותיו. למה שהוא יעשה זאת אם הוא לא יקבל מחיר טוב?
במילים אחרות - חברות הבנייה והיזמות עומדים בתור להנפיק כי המחירים שהם מקבלים טובים. זה נשען על התחזיות שמחירי הדירות יעלו ושיהיה מחסור, ועל כך שיש הרבה כסף נזיל בשוק שמחפש השקעות. הכסף הזה "בולע" בקלות את ההנפקות החדשות.
התמחור הגבוה מתבטא במספרים היבשים. השווי של אפי פיתוח ועמרם אברהם הוא תמחור שמבטא רווחים גדולים בהמשך ולאורך זמן. נכון, הצבר שלהם גדול, אבל אלו חברות שלפני כמה שנים היו ברבע מהגודל והשווי הנוכחי, ולהגדיל צבר ולהקים פרויקטים זה חשוב ונחמד, אבל בדרך יהיו גם הוצאות ולא הכל יחלחל לשורה התחתונה.
חוץ מזה, מה מכפיל הרווח המייצג לתחום? זה לא 12-15 וגם לא בטוח ש-10. יש כאן סיכונים גדולים. שוק הדירות נמצא בעלייה מרשימה בעשור האחרון, אבל אנשים לא יכולים לקנות דירות במחירים האלו. זה יכול להתהפך וזה קרה בעבר (שנות ה-90'). בסוף - כמה החלטות של שרים יכולות להשפיע על השוק בצורה קיצונית לטוב ולרע. הממשלה משותקת וזה טוב לקבלנים, אבל לא יהיה מנוס מפתרון גג רחב לשוק הדירות - וזה יכול לבוא על חשבון רווחי הקבלנים.
נפגשים עם מזומן
הנפקות חשובות ובמקרים מסוימים נדרשות כדי למלא את הקופה. היתרון הגדול של ההנפקות הוא מימון. במצב של ריבית גבוהה, שוק ההון הוא אלטרנטיבה מצוינת לחברות להיפגש עם מזומנים - הן דרך שוק החוב והן דרך הנפקות אקוויטי-הון. החברות שמגייסות כעת הן חברות שצמחו מאוד ויש להן פרויקטים רבים לעתיד, וכדי להניע אותם צריך כסף. הן באות לציבור ומשתפות אותו בסיכוי ובסיכון.
מעבר לכך, הנפקות מייצרות תג מחיר - לחברה יש שווי שוטף בשוק ואפשר למכור מניות, להעביר מניות, לחלק רכוש, להוריש ועוד. הנכס הופך לסחיר ולבעלי שליטה רבים זה יתרון גדול.
ועדיין - בסוף זה מחיר. ובהנפקות בעל הבית אומר - "אני מוכר". כשבעל הבית מוכר הוא יודע יותר טוב מכולם מה הסיבות ומסתבר שברוב הגדול של המקרים הוא צודק - כל המחקרים מראים שהנפקות מספקות תשואה נמוכה מאשר תשואת השוק.
מה אפשר ללמוד מגל ההנפקות?
ההנפקות האלו מלמדות דבר חשוב נוסף על שוק דירות המגורים - מעבר לכך, שהבעלים חושבים שזה המחיר הנכון למכור-להיות מדוללים, זה גם הזמן למכור. הם אולי צריכים כסף כדי להתרחב ולגדול, אבל אולי הם חוששים שהגאות הזו תיעצר. הם שחקנים וותיקים בשוק הדירות למגורים, הם רואים את השגשוג שלא עוצר גם בתקופת המלחמה, אבל הם אולי מבינים שכדאי לחלוק עם הציבור את הסיכון - אחרי הכל, כאן זו ישראל והמחירים כאן גבוהים, בלתי ניתנים להשגה ויש סיכון שזה ישתנה.
- 12.א.י 23/05/2024 09:19הגב לתגובה זוהנפקה וגיוס הם כלים זולים יותר בהשוואה להלוואה בנקאית(!) זה הזמן למכור מניות ביוקר ולקבל כסף, כדי לשפר את תזרים המזומנים. הדוחות על שוק הנדלן, האזהרות של SNP, הנתונים העגומים שלבנק ישראל על פיגור במשכנתאות של 3.2 מיליארד שח, הדוחות של מימון ישר בתחום הדיור, כולם מהווים תמרור אזהרה.
- 11.המיתון בפתח יחד עם צניחה במחירי הדירות. (ל"ת)נביא 22/05/2024 09:12הגב לתגובה זו
- 10.רועה החשבון 21/05/2024 21:50הגב לתגובה זולהנפקות בארץ. בארץ יש נזילות נמוכה ורגולציה חלשה. בעלי המניות מוכרים 20-25% מהחברה, אבל ממשיכים להחזיק בשליטה ובניהול. כוחם לא נחלש. אל תדאג להם. תדאג לכל השאר...
- 9.אז מי שחנוק בפרויקטים מגלגל את הסיכון במכפיל לא הגיוני (ל"ת)יוסי 21/05/2024 17:29הגב לתגובה זו
- 8.תודה על כתבה מעניינת (ל"ת)איציק 21/05/2024 14:20הגב לתגובה זו
- 7.חנן מור? 21/05/2024 13:58הגב לתגובה זומה קרה למניית חנן מור? הגיעה לשפל? ומפמפמים לנו הסדרי חוב? כמה שקרים! ומדברים על הנפקות... שיטת תן 5% אחוז ובעוד 3 שנים את השאר בכדי לנעול אותך היא לדעתי השיטה האחרונה לשימור מחירים, ועכשיו... עכשיו תהיה בהלה... כך גם לגבי הנפקות... שמרו על כספכם! דעתי בלבד!
- 6.אבני דרך 21/05/2024 11:50הגב לתגובה זוכולם ינפיקו
- 5.דני 21/05/2024 11:27הגב לתגובה זוכי אין תזרים אבל צפוי רווח..
- 4.אולי זה מסמן שהם חושבים שהמחיר גבוה (ל"ת)אייל 21/05/2024 10:04הגב לתגובה זו
- 3.להנפיק זה לא כמו למכור מניות (ל"ת)אבי 21/05/2024 09:17הגב לתגובה זו
- 2.אשרי המאמין (ל"ת)מוישיק 21/05/2024 07:45הגב לתגובה זו
- 1.אתם רציניים?! 21/05/2024 07:23הגב לתגובה זומקווה שמוסדיים לא הולכים להכנס לשם אפילו בצחוק
- סווינגר 21/05/2024 09:02הגב לתגובה זובחברות אחרות, יש מי שיש לו יותר מדי כסף מיותר במוסדיים, ונותנים ביס גם בחברות החדשות. הכל בסוף ע"ח סספי ציבור. רוב הציבור טיפש מכדי להבין את זה.

האם תיקי השקעות של עשירים מניבים יותר מהשקעות הציבור הרחב?
מי מרוויח יותר בהשקעות - עשירים או הציבור הרחב? השנתיים של אחרי היציאה מהקורונה היו טובות יותר באפיקים שסף הכניסה אליהם גבוה מאד, אלו המיועדים לעשירים בלבד. אך בהמשך האפיקים הסחירים כמו S&P 500 או מדד ת"א 125 היו עדיפים. נוצר מצב בו בשלוש השנים האחרונות השקעות הציבור הרחב ניצחו את השקעות העשירים. כשבוחנים את חמש השנים האחרונות - התמונה מתהפכת, העשירים עשו טוב יותר וזאת בהנחה שהם פעלו באפיקים הספציפיים אליהם - קרנות מיוחדות שמשקיעות גם בנכסים לא סחירים.
מה שהכי מעניין, בבדיקת התשואות בשנים האחרונות הוא שבשלוש השנים האחרונות השקעה באפיקים כמעט חסרי סיכון הניבה תשואה גבוהה יותר מאשר רוב האפיקים המסוכנים.
לפעמים מבט בתוצאות של אפיקי השקעה בלתי סחירים שאינם חשופים לציבור הרחב, נותן הבנה יוצאת דופן הנוגעת לכדאיות השקעה. מידע כזה, היכן כדאי להשקיע לטווחי זמן ארוכים, חשוב ביותר, כי הוא מספק תובנות האם למשל השקעה בנדל"ן עדיפה על הבורסה? האם קרנות הון סיכון עדיפות על השקעה ישירה בנאסד"ק? האם עדיף להשקיע בקרנות של קרנות הנותנות פיזור רחב יותר או שעדיף להתמקד בענפים ספציפיים?
יתכן והמידע המעניין ביותר הוא האם באמת העשירים מצליחים להשיג תשואה גבוהה יותר על כספם לעומת הציבור הרחב? האם עצם העובדה שפתוחים בפניהם אפיקי השקעה שרף הכניסה אליהם גבוה מאד (השקעת מינימום של מיליון שקל או לרוב מיליון דולר), אכן מניב להם תשואה עודפת?
- איפה משקיעים העשירים?
- טראמפ יורד ממס העשירים: "זה רעיון רע, המיליונרים יעזבו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשלוש השנים האחרונות השקעה באפיק חסר סיכון הניבה תשואה גבוהה יותר מאשר רוב האפיקים המסוכנים

אלומה נופלת 9%, חלל עולה 6.5%; מדד הבנקים עולה 1.4%
אחרי יומיים של ירידות, המדדים פותחים בעליות, כאשר מדד ת"א 35 עולה 0.9% ומדד ת"א 90 עולה 0.6%. במבט על הסקטורים, מדד הביטוח מתקן מעט מהירידות של הימים האחרונים ועולה 2%. טאואר טאואר 0.92% עולה 1.4% לאחר העלאת מחיר יעד מאופנהיימר (הרחבה בהמשך הסקירה).
מדד המחירים לצרכן שיתפרסם היום עשוי להשפיע על מסלול הריבית של בנק ישראל, שנמצא בצומת דרכים בין נתונים כלכליים יציבים יחסית לבין אי הוודאות שנובעת מהמלחמה. בעוד שבארה"ב ההימורים בשווקים כבר מגלמים בוודאות הורדת ריבית (ואפילו כמה כאלה עד סוף השנה), אצלנו הנגיד שוקל את ההשלכות של הרחבת הלחימה על הפעילות הכלכלית. מצד אחד, אמנם האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית? מדד המחירים באוגוסט צפוי לעלות 0.6%, כאשר הערכות האנליסטים נעות בין 0.5% ל-0.7% - להרחבה: מדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?
קבלו הצצה אל העולם של יועצי ההשקעות - מה הם הכי אוהבים במקצוע, מה הם הכי שונאים, היועץ שקנה ללקוח את מניית דיסקונט השקעות במקום את מניית בנק דיסקונט, וזאת שהמליצה לפזר תיק של 100% מניות טבע רגע לפני שהמניה החלה במסלול הידרדרות - "המלצתי ללקוח לממש אנבידיה ומאז היא עלתה 300%": יועצי השקעות משתפים בהמלצות הטובות והגרועות
האם מניות התשתיות מעניינות?
- נעילה שלילית בת"א: איידיאי צנחה 7.7%, הראל ומנורה 5.6%
- שער הדולר, חוזים על וול סטריט ומניות בולטות - מה קורה בשווקים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תחום התשתיות, שלרוב נתפס כאפור ומשעמם, הוא למעשה הבסיס לכל פעילות כלכלית: כבישים, תחבורה, תקשורת, מים ואנרגיה, ומספק ביקוש יציב ותשואות גבוהות יחסית בסיכון נמוך, כשגם השקעות ענקיות בתשתיות לטכנולוגיה ו-AI דוחפות את התחום קדימה. בשנים האחרונות מניות התשתיות בבורסה המקומית הניבו תשואות דומות למדד ת"א 125, והמשך הצמיחה תלוי בעיקר בתקציבי הממשלה ובהורדת ריבית שיכולה לשפר רווחיות. כדי לסייע למשקיעים להבין את הפוטנציאל, יצרנו דירוג חדש למניות תשתית לפי ערך כלכלי, צמיחה והערכת מומחים, לצד דירוג סיכון, שמאפשר לזהות מניות שמספקות תשואה גבוהה ביחס לסיכון. הכל בכתבה כאן - השקעה במניות תשתית - מה היה ומה צפוי?