אברהם עופר - מנכ"ל מניבים
צילום: אבישי פינקלשטיין

מאחורי העסקה שהזניקה את קרן מניבים ב-20% בשבועיים

האם הדיווח על רכישת נכסים בסכום של 635 מיליון שקל "שווה" זינוק של 20% במניה? כן; העסקה תגדיל את היקף הנכסים המניבים ב-80% ותגדיל את ה-FFO בלפחות 25 מיליון שקל

ערן סוקול | (3)
נושאים בכתבה מניבים רעננה

קרן  מניבים ריט 0%  עומדת לרכוש מתחמים בצפון הארץ, תמורת 635 מיליון שקל, ובתגובה לעסקה המניה זינקה ב-20% לשווי של כ-710 מיליון שקל.

מדובר בנכסים המושכרים ומיועדים לתעשיה, משרדים ואחסנה בשטח בנוי כולל של כ-80,000 מ"ר, במספר מתחמים בצפון. על פי המקובל בעסקאות קודמות בחברה נראה שמדובר בנכסים שהתשואה עליהם תהיה כ-7%. 

העסקאות הנ"ל משמעותיות מאוד עבור מניבים ריט, אשר מחזיקה נכון לסוף הרבעון השני בנכסים בשווי של כ-800 מיליון שקל (והיא בדרך ללא קשר לעסקאות אלו לנכסים בערך של כ-1 מיליארד שקל עם השלמת הבנייה של נכסים בייזום). כלומר, היא עתידה להגדיל את מצבת נכסיה במהירות ב-80%.

מניבים ריט צפויה לממן את העסקה גם ובעיקר דרך גיוסי חוב, ככל הנראה בבורסה. שוק ההון "אוהב" חוב של חברות מסוגה, כשאגרות החוב שלה נסחרות בתשואה נמוכה במיוחד של כ-0.4% צמוד מדד (למח"מ של 7.5 שנים).

כשבוחנים את התושאה הצפויה על הנכס ומנגד את הריבית על המימון, מבינים שמדובר במרווח נאה, לשם הזהירות סדר גודל של 4%-5%.

המשמעות היא שהקרן צפויה להגדיל בצורה משמעותית את רווחיה. ה-FFO הצפוי לשנת 2019 עומד על 28-29 מיליון שקל, והשלמת העסקה צפויה בהערכה שמרנית להוסיף FFO של 24-25 מיליון שקל. בפועל זה יכול להיות בעוד כמה מיליונים יותר, ובהינתן שהחברה מכוונת לנכסים מניבים של כ-1.6 מיליארד שקל הרי שמדובר ב-FFO שעשוי להגיע לכ-80 מיליון שקל תחת הנכסים המניבים ובייזום הנוכחיים.

שוויה של מניבים ריט מסתכם ב-710 מיליון שקל, שווי כזה לא "מסביר" FFO של 28-29 מיליון שקל, אבל בהינתן העסקה הגדולה שבדרך, השווי כבר הגיוני.

 

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    זיו 22/10/2019 23:07
    הגב לתגובה זו
    למה עליה של 25% מתחילת השנה כשכל הסקטור טס למעלה בשיעורים של 50-80% לא מהווה הסבר, מי קבע שההודעה היא הסיבה לעליה?
  • 2.
    נחום הנדלניסט 22/10/2019 18:12
    הגב לתגובה זו
    סיכוי נמוך לקבלת רווח שמצוין בכתבה,בהנחה שמדובר על מבני תעשיה ישנים שבחלקם הגדול פנויים ,אין שום סיכוי לקבלת רווח כזה , אין ביקוש לנכסים מהסוג הזה הרוכש ישאר עם נכסים לא איכותיים שיהיה לו קשה להשכיר.
  • 1.
    שלום 22/10/2019 17:59
    הגב לתגובה זו
    יש כאן הרבה ענינים לא ברורים שלא מצדיקים עליה כזאת אם מדובר על מבני תעשיה ישנים אין הצדקה לרווח המצוין בכתבה, אם מדובר על נכסים ישנים ופנויים בטוח שאין סיכוי לרווח הזה
שווקים מסחר (AI)שווקים מסחר (AI)

תחזית ל-2026 - מה יקרה בשווקים, במחירי הדירות ובדולר?

המנכ"לים, מנהלי ההשקעות הבכירים והאנליסטים שאומרים לכם שהשוק יעלה וממליצים על מניות אטרקטיביות שנסחרות בשיא, הם בדיוק אותם אנשים שטעו לפני שנה ולפני שנתיים ולפני שלוש - מי באמת צודק? הנה התשובה  

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה תחזית

אל תצפו לאנשים שמרוויחים משוק ההון להיות אמיתיים לגמרי או להיות לא מוטים. הם לא יכולים להגיד לכם שיהיו ירידות. זה מבחינתם גול עצמי. אנליסטים כמעט לא ממליצים למכור, מנהלי השקעות בכירים, סמנכ"לים ומנכ"לים כמעט ולא אומרים לכם שיהיו ירידות. אצלם הכל חיובי, אופטימי. ההטייה הזו היא בעיה אחת בהתבססות על תחזיות והערכות שלהם, אבל היא לא הגדולה ביותר. הגדולה ביותר היא פשוט חוסר היכולת שלהם לחזות. תעברו על התחזיות בשנה שעברה, לפני שנתיים, לפני שלוש שנים, ועוד, ותגלו שהן לא הכו את השוק. השוק היכה אותן. בעיה שלישית, קטנה יותר, היא שהם הולכים על בטוח. הם לא אמרו לכם שנאוויטס מעניינת לפני שנתיים-שלוש, הם אומרים את זה עכשיו אחרי שעלתה פי 9. הם תמיד ילכו על "המניות הרגילות"  ולא ילכו על מניות קטנות. 

אלו הם כללי המשחק שלהם. ואגב, מה שיותר מאכזב שהם לא רק בינוניים במה שהם אומרים בתקשורת, הם בינוניים בתשואות - אתם אולי מאוד מרוצים כי התשואות בשמיים, אבל האמת היא שביחס לבנצ'מרק, מעטים הצליחו להכות את השוק. כשאתם רואים תשואות של 20%, 22% בקרן השתלמות המנייתית, השאלה היא מה עשה השוק - והוא עשה יותר. גם בהשוואה למסלולים מעורבים השוק עושה יותר. הם מנהלים אקטיביים שאמורים לייצר תשואה טובה, וזה לא כך - במסלול כללי שמחולק לרוב 60% אג"ח והיתר מניות, הרווחתם כ-13-14%, אבל אם הייתם מחלקים את הכסף בין קרנות מחקות, קרנות סל על אגרות חוב ומסלולים מנייתיים הייתם מרוויחים יותר.
בסוף, היכולת של גופים מנהלים להכות את השוק, במיוחד שרוב הכסף שלהם באפיק מנייתי, במניות בחו"ל - היא קטנה, גם בגלל דמי הניהול שמורידים את התשואה שלכם. הרגולטור צריך לספק לחוסכים יכולת להשקיע בחסכונות ארוכים לפנסיה, גמל במכשירים עוקבי מדד בעלויות נמוכות. כשזה יהיה, התשואה שלכם תהיה גבוהה יותר, אבל כמובן שזה לא יהיה פשוט,  מדובר כאן בכסף גדול: דמי הניהול בכל האפיקים המנוהלים מסתכמים בעשרות מיליארדים בשנה. 

ובחזרה לתחזיות. התחזיות של המוסדיים הן תחזיות מלוטשות, יחסית בטוחות, אבל במבחן ההיסטוריה לא פוגעות. התחזיות הטובות יותר הן... שלכן. חוכמת ההמונים, ויש על זה מחקרים רבים, מצליחה לנצח. זה לא אומר שאין חשיבות למומחים, בטח שיש, אבל יש הבדל בין פרשנות-ניתוח של מומחה לעיתון-אתר ובין מה שהוא עושה בפועל. אנחנו מכירים לא מעט מנהלי השקעות שהורידו את הרף המנייתי בחודשים האחרונים בהשקעות האישיות שלהם. הם אומרים לנו שהם לא יכולים לעשות את זה בכספים שהם מנהלים כי זה לפי מחויבות תשקיפית, אבל הם חושבים שהשוק גבוה - כמעט ולא תראו את זה בתחזיות החוצה של הבית שלהם. ולכן, אנו מביאים את הסקר שלכם (הנה הסקר של שנה שעברה). בואו להצביע ולהשפיע. בסקר אתם עונים על כיוון השווקים, הנדל"ן, הדולר, וככל שהמדגם גדול יותר, כך הוא מקבל תוקף חזק יותר: 


 התחזית של גולשי ביזפורטל ל-2026




הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה - זהירות, נזילות ועל מניות הביטוח

מפגש טראמפ-נתניהו טוב לבורסה? על מניות הביטוח, על מניות הארביטאז', על מימושים והמלצות מכירה בדלת האחורית  

מערכת ביזפורטל |

ראיתם איך טראמפ נזף, השמיץ, זלזל בנגיד ג'רום פאואל. זאת היתה מסיבת עיתונאים בין טראמפ לנתניהו, אבל כמה דקות ארוכות בסופה טראמפ פשוט תקף את פאואל ללא רחם. כשאצלנו פוליטיקאים מבקרים את הנגיד פרופ' אמיר ירון, הם זוכים לביקורת קשה מכל הצדדים. למה בעצם? אם חושבים שהנגיד טועה, האם זה לא תקין לבקר אותו, כל עוד כמובן לא פוגעים בעצמאותו? נתניהו העז להגיד לפרופ' אמיר ירון שהוא חושב שצריך להוריד את הריבית, טראמפ אומר את זה כל יומיים, לא אומר - צועק ומאשים. אז צריך להחליט - אנחנו כמו באמריקה או שלא. זה בא כחבילה עם דברים "טובים" וגם "רעים".


מכל מקום, נתניהו חזר שוב כמנצח מסיבוב עם טראמפ. אומרים לנו בחודש-חודשיים האחרונים שיש מתיחות קשה וגדולה בין טראמפ לנתניהו. שטראמפ צועק על ביבי, שהוא בכוונה הזיז את המפגש לשעת לילה מאוחרת כדי שביבי לא יזכה לפריים טיים בישראל. אמרו לנו שביבי אולי ישיג חלק ממה שישראל רוצה והסיכוי להחזיק בעזה בגבול הפנימי - קלוש. גם לא בטוח שטראמפ יסכים לגישה שלנו לגבי איראן. אז אמרו. הכל התברר כלא נכון. יש תמיכה מלאה, יש הסכמה מלאה.

זה אומר ולכן הדברים נכתבים - שהבורסה יכולה לקבל עוד עידוד קטן מהמפגש הזה, אבל יש אליה וקוץ בה - הסיכויים לתקיפה באיראן גדלים. זה דווקא לא טוב לבורסה כי זה מגדיל אי וודאות. בורסה מסתכלת לטווח ארוך ונכון שאם הדברים ילכו כפי שאנחנו רוצים ובתמיכת האמריקאים, אז תקיפה תשרת אותנו, אבל בשלב הראשון תהיה תגובה איראנית ויש אי וודאות סביב הסבב הבא, אם וכאשר יהיה. 

אי וודאות לא טובה לבורסה. אז מי שבטוחים בניצחון ובפירות שיגיעו אחר כך מדלגים על כל הרעשים, אבל רוב האנשים לא יכולים להסתכל רחוק וגם יש כמובן - אי וודאות גם אם התרחיש החיובי יקרה. ניצחנו במלחמה הקודמת מול איראן, האם זה חיסל לחלוטין את היכולות הגרעיניות שלהם? לא ידוע לחלוטין וכנראה שלא. האם זה חיסל את המוטיבציה שלהם לשלוח אלינו טילים בליסטיים? לא. 

אז המסר מהמפגש החיובי יכול להיתפס כחיובי בשוק, אבל עם הסתייגות שייתכן שיהיה סבב נוסף בקרוב.

המניו הדואליות התעייפו. בכלל יום מסחר יחסית עייף היה אמש בוול סטריט, והמניות הדואליות מגיעות עם ארביטראז' די אפסי - גם בכלל וגם באופן ספציפי: