מאחורי העסקה שהזניקה את קרן מניבים ב-20% בשבועיים
האם הדיווח על רכישת נכסים בסכום של 635 מיליון שקל "שווה" זינוק של 20% במניה? כן; העסקה תגדיל את היקף הנכסים המניבים ב-80% ותגדיל את ה-FFO בלפחות 25 מיליון שקל
קרן מניבים ריט 0.72% עומדת לרכוש מתחמים בצפון הארץ, תמורת 635 מיליון שקל, ובתגובה לעסקה המניה זינקה ב-20% לשווי של כ-710 מיליון שקל.
מדובר בנכסים המושכרים ומיועדים לתעשיה, משרדים ואחסנה בשטח בנוי כולל של כ-80,000 מ"ר, במספר מתחמים בצפון. על פי המקובל בעסקאות קודמות בחברה נראה שמדובר בנכסים שהתשואה עליהם תהיה כ-7%.
העסקאות הנ"ל משמעותיות מאוד עבור מניבים ריט, אשר מחזיקה נכון לסוף הרבעון השני בנכסים בשווי של כ-800 מיליון שקל (והיא בדרך ללא קשר לעסקאות אלו לנכסים בערך של כ-1 מיליארד שקל עם השלמת הבנייה של נכסים בייזום). כלומר, היא עתידה להגדיל את מצבת נכסיה במהירות ב-80%.
מניבים ריט צפויה לממן את העסקה גם ובעיקר דרך גיוסי חוב, ככל הנראה בבורסה. שוק ההון "אוהב" חוב של חברות מסוגה, כשאגרות החוב שלה נסחרות בתשואה נמוכה במיוחד של כ-0.4% צמוד מדד (למח"מ של 7.5 שנים).
- מנכ"ל אדגר: "קיבלנו כפול מהשווי בספרים על קרקע בטורונטו - זו רק ההתחלה"
- נתנאל מניבים: 140 מיליון שקל עבור מכירת זכויותיה בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשבוחנים את התושאה הצפויה על הנכס ומנגד את הריבית על המימון, מבינים שמדובר במרווח נאה, לשם הזהירות סדר גודל של 4%-5%.
המשמעות היא שהקרן צפויה להגדיל בצורה משמעותית את רווחיה. ה-FFO הצפוי לשנת 2019 עומד על 28-29 מיליון שקל, והשלמת העסקה צפויה בהערכה שמרנית להוסיף FFO של 24-25 מיליון שקל. בפועל זה יכול להיות בעוד כמה מיליונים יותר, ובהינתן שהחברה מכוונת לנכסים מניבים של כ-1.6 מיליארד שקל הרי שמדובר ב-FFO שעשוי להגיע לכ-80 מיליון שקל תחת הנכסים המניבים ובייזום הנוכחיים.
שוויה של מניבים ריט מסתכם ב-710 מיליון שקל, שווי כזה לא "מסביר" FFO של 28-29 מיליון שקל, אבל בהינתן העסקה הגדולה שבדרך, השווי כבר הגיוני.
- 3.זיו 22/10/2019 23:07הגב לתגובה זולמה עליה של 25% מתחילת השנה כשכל הסקטור טס למעלה בשיעורים של 50-80% לא מהווה הסבר, מי קבע שההודעה היא הסיבה לעליה?
- 2.נחום הנדלניסט 22/10/2019 18:12הגב לתגובה זוסיכוי נמוך לקבלת רווח שמצוין בכתבה,בהנחה שמדובר על מבני תעשיה ישנים שבחלקם הגדול פנויים ,אין שום סיכוי לקבלת רווח כזה , אין ביקוש לנכסים מהסוג הזה הרוכש ישאר עם נכסים לא איכותיים שיהיה לו קשה להשכיר.
- 1.שלום 22/10/2019 17:59הגב לתגובה זויש כאן הרבה ענינים לא ברורים שלא מצדיקים עליה כזאת אם מדובר על מבני תעשיה ישנים אין הצדקה לרווח המצוין בכתבה, אם מדובר על נכסים ישנים ופנויים בטוח שאין סיכוי לרווח הזה
נדל"ן בישראל. קרדיט: רשתות חברתיות“המכירות נחתכו, הריבית חונקת - אבל יש מניות נדל״ן שעדיין מתומחרות בחסר”
אנליסט הנדל״ן זיו בן אלי מסביר מדוע המחצית השנייה נפתחה בחולשה חריגה בשוק המגורים, איך ה׳מידל-מרקט׳ בתל אביב נשאר תקוע, למה ריטים למגורים נסחרים מתחת להון - ואילו מניות עדיין מציגות אפסייד למרות הסביבה המאתגרת
מצד אחד האטה כבדה בשוק המגורים, שניכרת כמעט בכל נתון, ומצד שני תמחור מעניין במספר מניות נדל״ן, כולל יזמיות ומניב בחו״ל, שאולי מציגות הזדמנויות למרות תנאי המאקרו המכבידים. השנה הנוכחית נפתחה תחת אותן ההשפעות שכבר ליוו את השוק ב-2024: ריבית גבוהה, אי-ודאות כלכלית ומדינית בעקבות המלחמה, תקנות מימון מחמירות שהוציא בנק ישראל במרץ האחרון וירידה חדה בכמות העסקאות שמורגשת היטב גם בסקירת הכלכלן הראשי באוצר וגם בנתוני למ״ס. עם זאת, חברות רבות מציגות עדיין יציבות, ולעיתים אפילו המשך ביקושים במקטעים ספציפיים.
אחת התופעות הבולטות במחצית הראשונה של השנה היתה הירידה הדרמטית במכירות הדירות, לא מדובר על תופעה של גורם אחד בלבד אלא של כמה תהליכים שהתרחשו כמעט במקביל. העלאת המע"מ בנובמבר האחרון הביאה להקדמת עסקות לסוף 2024 ופגעה ברבעון הראשון של 2025; הגבלות המימון החדשות של בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים האטו את קצב השיווק; והעימות הביטחוני מול איראן במבצע ׳עם כלביא׳ ביוני האחרון הוביל לסגירת אתרי בנייה ולבלימת עסקאות.
גם סביבת הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על רוכשי הדירות, שמתקשים לסגור פערים בין הון עצמי למשכנתא גבוהה. אבל לצד תמונה זו, דוחות הרבעון השני של חברות הבנייה מגלים כי ברבעון השלישי נרשמה התעוררות מסוימת במכירות - בעיקר בפרויקטים בפריפריה או כאלה שנהנים ממבצעי מימון. הדוחות שפורסמו לרבעון השלישי רחוקים מלהיות חזקים, אך הם גם לא מבטאים חולשה לעומת רבעון קודם, אלא מגמה של עלייה קלה במכירות.
כל זה כשבמקביל, שוק הנדל״ן המניב שומר על יציבות יחסית, כאשר בולטים מגזרי הלוגיסטיקה והתעשייה, בעוד שוק המשרדים מציג פער חד: ביקושים גבוהים בתל אביב, לעומת קושי משמעותי לסגור עסקאות מחוץ לה.
- בנק אוף אמריקה מעלה מחיר יעד לאנבידיה ל-275 דולר - פרמיה של 47% על מחיר השוק
- האם קוואלקום אטרקטיבית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשיחה עם זיו עין אלי, אנליסט הנדל״ן של IBI, שמלווה את התחום לאורך שנים ומנתח את הדוחות מסביר עין אלי איפה עומד שוק המגורים כיום, והאם יש מניות מומלצות בתחום?
מה בעצם הביא לירידה החדה במכירות הדירות במחצית הראשונה של השנה?
מור גמל ופנסיה: צמיחה בהכנסות אבל הרווח כמעט לא עלה
למרות עלייה של כ-22% בהכנסות ברבעון השלישי, הרווח הנקי של מור גמל ופנסיה עלה בכ-4% בלבד; ההוצאות הכוללות קפצו ב-23%, בין היתר בשל גידול בעמלות סוכנים, עלייה בהוצאות שכר והוצאה מבוססת מניות של כ-6.3 מיליון שקל, מה ששחק כמעט את כל הגידול בשורה העליונה
מור גמל ופנסיה מור גמל פנסיה -1.25% פרסמה את דוחות הרבעון השלישי לשנת 2025 המצביעים על המשך צמיחה בהכנסות, אך השורה התחתונה נותרה כמעט ללא שינוי.
הכנסות החברה, בניהולו של אלדד צינמן, מנכ"ל מור גמל ופנסיה, עמדו ברבעון השלישי של 2025 עמדו על כ-171.2 מיליון שקל, עליה של כ-22% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הצמיחה בהכנסות מקורה בעלייה בהיקף הנכסים המנוהלים, לאור פעילותה של חטיבת הלקוחות וערוצי הפצה שמנוהלת על ידי אורי קיסוס, משנה בכיר למנכ"ל מור השקעות, אשר מאפשרת לכלל חברות הקבוצה ליהנות מסינרגיה בפעילותן.
נכון ל-13 בנובמבר 2025 היקף הנכסים המנוהלים על ידי מור גמל ופנסיה עמד על כ-117 מיליארד שקל, צמיחה של כ-34% מתחילת שנת 2025. מתוך סך היקף הנכסים, כ-15.5 מיליארד שקל מנוהלים בקרנות הפנסיה שהחלו את פעילותן בחודש מאי 2022. החברה עדכנה בדוחות כי פעילות הפנסיה צפויה להגיע לאיזון במהלך שנת 2027.
עם זאת, ההוצאות עלו משמעותית. עמלות הוצאות שיווק ורכישה עלו לכ-64.5 מיליון שקל לעומת 66.5 מיליון שקל, והוצאות הנהלה וכלליות עלו לכ-52.8 מיליון שקל לעומת 45.9 מיליון שקל אשתקד. העלייה נובעת בין היתר מהוצאות גבוהות לעמלות סוכנים, גידול בהוצאות שכר והוצאה גדולה מבוססת מניות בגובה של כ-6.3 מיליון שקל. כולל הוצאות מימון (שרשמו ירידה קלה לעומת הרבעון המקביל), סך ההוצאות עמד על 141.2 מיליון שקל לעומת 114.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה, עלייה של 23% ששחקה את מרבית הגידול בהכנסות.
הרווח הנקי ברבעון השלישי של שנת 2025 עמד על 18.9 מיליון שקל, צמיחה של כ-4% בלבד ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
דירקטוריון החברה אישר חלוקת דיבידנד בהיקף של כ-18 מיליון שקל, אשר מצטרפים ל-39 מיליון שקל שחולקו השנה.
נתונים נוספים
מעבר לעלייה בהכנסות, הדוח של מור גמל ופנסיה מציג תמונה חיובית של המשך התרחבות בקצב מהיר: מספר העמיתים הכולל חצה את רף המיליון והגיע ליותר מ-1.01 מיליון חשבונות, גידול חד של כמעט 180 אלף עמיתים בתוך שנה. הצמיחה הזו נובעת מהרחבת הפעילות בכל הערוצים, ומורגשת היטב גם בהיקף הנכסים, שעמד בסוף הרבעון על כ-112.9 מיליארד שקלים, ובתאריך העדכני אף טיפס ל-117 מיליארד. מדובר בזינוק של כ-34% מתחילת השנה, שהגיע משילוב של צבירות נטו גבוהות ותשואות חיוביות בשוק.
