מבני תעשיה מעלה תחזית לכל השנה, מצמצמת פעילות בחו"ל

מבני תעשייה מימשה לאחרונה 3% מכלכלית ירושלים תמורת 86 מיליון שקל; ה-FFO בשנת 2017 צפוי לעלות ל-197 מיליון שקל
נועם בראל |

מבני תעשיה מדווחת על תוצאות טובות ברבעון השלישי ומעלה את תחזית ה-FFO לשנה כולה מ-180 מיליון שקל ל-197 מיליון שקל.

הרווח הגולמי (NOI) מנכסים זהים בישראל הסתכם בתקופת הדוח וברבעון השלישי לשנת 2017 בכ-272 מיליון שקל ובכ- 91 מיליון שקל בהתאמה. עלייה של כ-5.3% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה.

ה-FFO עלה בכ-20% בתקופת הדו"ח לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בתקופת הדוח והרבעון השלישי לשנת 2017 הסתכם בכ-148 מיליון שקל ובכ-52 מיליון שקל בהתאמה, זאת לעומת 123 מיליון שקל וכ-41 מיליון שקל בתקופות המקבילות אשתקד, בהתאמה. 

הרווח הנקי הסתכם בתקופת הדוח בכ-192 מיליון שקל לעומת כ-194 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח הנקי לרבעון הסתכם בכ-14 מיליון שקל זאת לעומת 42 מיליון שקל ברבעון המקביל של 2016, הסיבה לכך נעוצה בהפסד מפדיון מוקדם של כ-93 מיליון שקל (מתוכו 59 מיליון שקל ברבעון הנוכחי) ומקיטון בהוצאות הריבית. 

דוד זבידה, מנכ"ל קבוצת מבנה: "אנו שמחים לדווח היום על התוצאות לרבעון השלישי עם גידול של כ-4% ב-NOI  (בישראל -Same Properties) בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועלייה חדה של כ-28% ב-FFO בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

השיפור בתוצאות הינו פועל יוצא של יישום אסטרטגיית החברה להתמקדות בפעילות העסקית בישראל ומימוש נכסים בחו"ל, שיפור ביעילות התפעולית בנכסי החברה, עליית שכר דירה ובשיעורי התפוסה בישראל. כל זאת, לצד הוזלה משמעותית של הוצאות המימון באמצעות מחזור מוצלח של חוב היסטורי. לאור עמידה ביעדי תכניות ההנהלה, אנו מעלים ומעדכנים את תחזית ה-NOI ותחזית ה-FFO  לשנת 2017. במהלך שנה האחרונה שיפרנו מהותית את היציבות הפיננסית, כפי שבא לידי ביטוי בהקטנת החוב הפיננסי נטו, עלייה ביחס הון עצמי לסך המאזן לשיעור הגבוה מכ-30% והורדת החוב הפיננסי ל-CAP באופן משמעותי. בהזדמנות זו, אנו מבקשים להודות לציבור המשקיעים על הבעת האמון בחברה – הבעת אמון שאפשרה לנו להתפתח ולהציג את הישגי החברה".

בתוך כך, בית ההשקעות רוסאריו פרסם הבוקר סקירה למניית מבני תעשיה, והציב את מחיר היעד על 5.8 שקלים, אפסייד של כ-14% על מחיר המניה נכון להיום. 

אביטל איגנר מבית ההשקעות רוסאריו: "אנו "תופסים" את החברה בנקודה מעניינת באמצע הדרך במהלך השינוי הגדול שהיא עושה מאז הניתוק מקבוצת פישמן בשנת 2015. מצד אחד החברה נפטרת ממשקעי העבר (נכסים בעייתיים בחו"ל, פעילות ייזום ברמת סיכון גבוהה בחבר העמים ועוד) ומניעה מהלכים להתמקדות ביתרון היחסי שלה - נדל"ן מניב בישראל על סוגיו. כמו כן, החברה עוסקת בטיוב פורטפוליו הנכסים בישראל והתמקדות בנכסים גדולים יותר בעלי פוטנציאל צמיחת שווי. כל זאת מתבצע תוך שיפור המבנה הפיננסי, יצירת מבנה הון וחוב מאוזנים ויצירת לוח סילוקין נוח אשר אינו נסמך כולו על מיחזורי חוב. כאמור, להערכתנו החברה נמצאת באמצע הדרך וההמשך מצריך עבודה מאומצת בטווח הקצר-בינוני אשר אפשרי נוכח הוכחת יכולותיה של ההנהלה לאורך התקופה. בהתאם להנחות אלו, אנו מעריכים את השווי הכלכלי הראוי לחברה בכ-2.6 מיליארד שקל אשר משקף שווי ראוי למניה של כ-5.8 שקלים, המהווה אפסייד של כ-14% ביחס למחיר השוק הנוכחי. שווי זה משקף מכפיל FFO של כ-13.5". 

מבני תעשיה, הינה חברת נדל"ן בינלאומית העוסקת בתחומי נדל"ן שונים לרבות יזום, הקמה, רכישה וניהול של מבנים בארץ ובחו"ל, המיועדים להשכרה, לתעשיה (כולל מלאכה, אחסנה ולוגיסטיקה), למסחר, למשרדים וכן בפעילות יזום ומכירה של דירות למגורים בישראל. מבני תעשיה פועלת במישרין ובעקיפין בישראל וכן במערב אירופה, צפון אמריקה וחבר העמים. לאחרונה שינתה החברה את הפוקוס ועברה להתמקד בפעילות מקומית (בעבר חלק מרכזי של הפעילות היה בחו"ל).

קיראו עוד ב"שוק ההון"

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד. 

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מחר בבורסה - האם המימושים ימשכו?

למה מניות הביטוח נפלו בחמישי ועל מניות הארביטראז'

מערכת ביזפורטל |

מניות הביטוח נסחרת בתמחור גבוה. אנחנו כותבים את זה כאן די הרבה, אך מציינים כי המגמה חיובית וזרימת הכספים של החוסכים לגופים המנהלים (ביניהם כמובן חברות הביטוח) מייצרת זרם ביקושים למניות. במילים אחרות - אולי זה יקר לפי מבחנים פונדמנטליים, אבל יש יותר קונים ממוכרים. כמעט כל הבורסה יקרה באופן יחסי לעבר. לפני שנתיים מכפיל סביר ומייצג של ענפים רבים היה סביב 10-12, היום זה 15-18.

זרימת הכספים שלנו לבורסה לא תרד. מדי חודש זורמים מיליארדים. הגופים המוסדיים בבעיה - אין להם במה להשקיע, אז הם משקיעים באותו הדבר. ככל שהם משקיעים באותו דבר הם בעצם מנפחים את התיק שלהם - כי הם קונים את מה שיש להם ביקר יותר והערך של התיק עולה. תניחו שגוף מסוים החזיק ב-3% ממניית לאומי ב-42 שקלים לפני כשנה והוא הגדיל ל-4.5% ממניות הבנק רק שכעת המחיר הוא 69 שקלים. ההחזקה המקורית - ה-3%, זינקה בזכות הרכישות שלו ושל הגופים האחרים. אם נסתכל רחב יותר - מניות הבנקים מוחזקות בעיקר על ידי מוסדיים שקנו עוד והעלו את המניות. האם יש עם זה בעיה? כן, זה סוג של וויסות, אבל יש בזה רציונל כלכלי - מכפילי הרווח והשווים הכלכליים לא מנופחים מדי וגם - יש תחרות בין הגופים המוסדיים, זה לא עדר שמחזיק ב-65% ממניות הבנקים ופועל כראש אחד.

זה לו ויסות קלאסי, אבל עצם זרימת הכספים הגדולה היא ויסות טבעי, סוג של כרית ביטחון לשוק. הבעיה הגדולה של הזרמות כספים לא מרוסנות היא שבשלב מסוים זה מתנתק מערכים כלכליים, ובסוף - הכלכלה מנצחת. 

   

ביום חמישי מניות הביטוח קרסו. בדקו מה זה יכול להיות. הבנו שזו בעיקר פניקה נקודתית, ממש לא היסטריה כוללת. השחקנים הגדולים בשוק יודעים ומבינים שמניות הביטוח במחיר גבוה מדי. הם מחזיקים בהם בכל זאת בכמות מאוד גדולה, כי זאת הסחורה שיש, וזאת סחורה "חמה". הם לא רוצים ללכת נגד המגמה כי ברגע שהם "ימצמצו" גם הקולגות בגופים אחרים ימצמצו וימכרו. אבל ברגע שיש ירידות הם אומרים את הדבר הבא - "אנחנו פחות מאמינים בערך של המניות האלו, אנחנו מאמינים במגמה החיובית. השוק כרגע מתהפך, אם המגמה משתנה, המשחק הופך להיות אולי משחק של 'ערכים' ולא מגמה, במשחק הזה אנחנו צריכים למכור, כי הערך עדיין גבוה". 

במילים פשוטות - כל עוד הם רואים מסחר בסנטימנט חיובי ה בפנים. אם זה משתנה - הם חוזרים לבייסיק, מעריכים על אמת ואז התוצאה היא מכירה. אגב, הם לא חושבים שתהיה היסטריה מחר. אין דבר כזה בטוח, אף אחד לא יודע מה יהיה, אבל הם מזכירים שמניות הביטוח מאוד תנודתיות, בחמישי זה היה בעוצמה גדולה. הם לא שוללים שזה משחקי תשואות - גופים שמורידים ומעלים מניות כדי להתברג טוב יותר בביצועים השנתיים - זה לא רק לשפר את התשואות של עצמך, זה גם לפגוע בתשואות של אחרים.  כן, כלפי חוץ כולם הוגנים והגונים, אבל בפנים, במיוחד בסוף שנה יש מלחמה ענקית על התשואות.