בישראל של השנים האחרונות, תחום הדיור המוגן הפך מאפיק נדל"ני נישתי למוקד משיכה חזק עבור חברות הענק במשק וגופים מוסדיים. עם ביקושים הולכים וגדלים, תשואות יציבות, ותמיכה של מגמות דמוגרפיות ארוכות טווח, קרנות, בנקים וחברות ביטוח מתחרות על מקום בחזית הענף. מה מושך את ההון הגדול לענף? מי הם השחקנים המרכזיים? אילו רשתות מובילות את השוק? ואיך כל זה משפיע על מעמד הביניים? 

מה מניע את שוק הדיור המוגן בישראל?

השקעה בדיור מוגן בישראל מתבססת על שלושה מנועי צמיחה מרכזיים: ביקוש יציב, דמוגרפיה צפויה ומודל הכנסות רב שכבתי.
הזדקנות האוכלוסייה:  לפי הדיווח של משרד הממשלה ומשרד הבריאות, בשנת 2022 כבר נמנו בישראל כ-1.2 מיליון בני 65 ומעלה שהם כ-12.4% מהאוכלוסייה והתחזיות מצביעות על גידול משמעותי עד 2035. אז צפוי מספרם להגיע ליותר מ-1.6 מיליון, כמעט 14% מהאוכלוסייה
תוחלת חיים גבוהה: כיום עומדת תוחלת החיים בישראל על כ-80.7 שנים בקרב גברים וכ-84.8 שנים בקרב נשים. נתון זה ממקם אותנו במקום גבוה יחסית, ומעיד על מגמת התארכות חיים שפועלת כיום במדינה. הביקוש למגורי איכות עם שירותי קהילה ותמיכה רפואית צפוי להמשיך ולגדול.
מודל הכנסות יציב: הרשתות פועלות בשיטה המשלבת פיקדון ראשוני (לעיתים של מאות אלפי עד מיליוני שקלים) עם דמי אחזקה חודשיים היוצרים תזרים חודשי בטוח לצד רווחי הון בשלב החתימה והאכלוס. בנוסף, שיעורי התפוסה ברשתות המובילות גבוהים גם בתקופות כלכליות מאתגרות.

רשתות הדיור המוגן המושקעות והמובילות בישראל 

בישראל פועלות כ־11 רשתות גדולות ועוד עשרות קטנות, המפעילות יחד כ־93 בתי דיור מוגן עם כ־14,500 יחידות דיור.

• בית בכפר – חמישה מתחמים יוקרתיים בפריסה ארצית, תפוסה של 93–95%, עם דגש על קהילה פעילה ותמיכה רפואית מותאמת. רשת בית בכפר נמצאת בתנופת התרחבות המתבטאת בפתיחת אגף חדש בכפר סבא, שמוסיף 92 יחידות דיור והעלה את מספרן הכולל במתחם ל־231. בנוסף, הרשת מצויה בשלבי תכנון ובנייה של שלושה סניפים נוספים, שצפויים להרחיב משמעותית את פריסתה הארצית בשנים הקרובות.

• פאלאס (עזריאלי) – פרויקטים יוקרתיים בתל אביב, ירושלים ומודיעין, עם שירותי רפואה, תרבות ופנאי.

• מגדלי הים התיכון – 1,650 יחידות פעילות, עם תכניות להתרחבות ל־2,700 יחידות.

• עד 120 – קונספט יוקרתי עם מוקדי פעילות מרכזיים בגוש דן, הוד השרון וראשון לציון.

• פרוטיאה – בתי דיור מוגן בסגנון כפרי־ריזורטי, עם שטחים ירוקים נרחבים ושירותים קהילתיים ייחודיים.

• משען, אחוזות רובינשטיין, בית בלב, בית הזהב, נווה עמית – רשתות עם פריסה רחבה, לרוב במחירים נגישים יותר ובשירותים מותאמים לקהלים מגוונים.

מי הם המשקיעים הגדולים?

הענף הישראלי ראה בשנים האחרונות כניסה של משקיעים מגוונים- מבנקים ועד חברות ביטוח וקבוצות נדל"ן ענק:

• בנק הפועלים – רכש 20% מרשת הדיור המוגן "בית בכפר" בשנת 2020 בשווי חברה של 600–750 מיליון ₪ (השקעה של כ־150 מיליון ₪), וכ- 20% מרשת "עמל ומעבר" לפי שווי של כ־1.5 מיליארד ₪. 

• עזריאלי - מפעילה את רשת פאלאס, הכוללת 1,142 יחידות דיור מוגן בשווי מוערך של כ־3.2 מיליארד ₪. החברה מפתחת בימים אלה פרויקטים נוספים בירושלים וראשון לציון, בהשקעה של מאות מיליוני שקלים, ודיווחה על עלייה של 11% בהכנסות הענפיות ורווח מגזרי של כ־52 מיליון ₪ מהדיור המוגן.

• ביג מרכזי קניות - נכנסה לתחום הדיור המוגן באמצעות זכייה במכרז להקמת כ־250 יחידות בזכרון יעקב, חלק ממהלך אסטרטגי להתרחבות לעולמות נדל"ן יציבים ומניבי הכנסה.

• קבוצת שפיר - רכשה את רשת "עד 120", המפעילה כ־700 יחידות דיור, ומקדמת פרויקטים חדשים.

• ישראל קנדה - נכנסה לסקטור הדיור המוגן בפעם הראשונה, כאשר רכשה את נכס "מועדון נווה אביב" בכפר שמריהו בעסקת רכישה שהיקפה עמד על כ־125 מיליון ₪. 

• כלל ביטוח – בשותפות עם מגדלי הים התיכון, התחייבה להשקעה של 300 מיליון ₪ בהון עצמי לפרויקטים חדשים ורכישת בתי דיור מוגן קיימים, עם יכולת מינוף לפרויקטים בהיקף כולל של עד 3.3 מיליארד ₪.

• דיור מוגן יוקרתי - כמו מלון חמישה כוכבים
• "אנחנו מרוויחים פעמיים - בלי למכור את הנכס", יו"ר מגדלי הים התיכון על היתרונות בדיור המוגן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יתרונות ההשקעה לשכבות הביניים

כניסת החברות הגדולות והגופים המוסדיים לתחום הדיור המוגן אינה רק מהלך עסקי. היא גם מנוף משמעותי להרחבת הנגישות עבור שכבות הביניים. היקפי ההשקעה הגבוהים מאפשרים לרשתות להקים מתחמים בקנה מידה רחב, לשלב מספר רמות שירות ומחירים, ולהציע יחידות דיור בגדלים שונים. כך, שגם מי שמחזיק בהון מוגבל יחסית יכול למצוא מענה מתאים. בנוסף, לגופים גדולים יש יכולת לנצל יתרונות לגודל: מימון זול יותר, ניהול תפעולי יעיל, ורכישת שירותים בהיקפים גדולים ולהוזיל חלק מהעלויות לדייר הסופי. במודלים אלה, הפיקדון הראשוני מוחזר ברובו ליורשים, והדיירים בוחרים את סל השירותים שמתאים להם.
התוצאה היא שלזוגות פנסיונרים מהמעמד הביניים נפתח חלון הזדמנויות ליהנות ממגורים בסביבה מוגנת, עם שירותי בריאות וקהילה פעילה.