נדלן דירה בניה
צילום: תמר מצפי

אחרי שזינקו בעשרות אחוזים: חברות הנדל"ן למגורים שעדיין מעניינות

הזינוק במניות הנדל"ן למגורים בשנה האחרונה, על רקע הגידול במכירות והנתונים החזקים, הביא לא מעט אנליסטים להעריך שהשוק נותן הערכת יתר לחברות הללו; אך האם בכל זאת יש מניות עם מקום לעלות?
איתן גרסטנפלד | (2)

חברות הנדל"ן למגורים נהנו בשנה האחרונה ממכירות חזקות שבאו לידי ביטוי בתשואות גבוהות במניותיהן. זאת חרף שיעורי האינפלציה והריבית ששחקו את כוח הקניה שלל הצרכן  והפגיעה המתמשכת בכוח האדם באתרי הבניה מאז פרוץ המלחמה. מה שמעלה את השאלה, האם נותר להן עוד לאן לעלות?

בשבוע שעבר העריך יעקב אקילוב, כי חלק מהחברות הגיעו ל"למחירים בועתיים" שכן להערכתו הן "יתקשו להמשיך להציג תשואות דומות בשנים הקרובות וחלק לא קטן מהן יתקשו להצדיק את השווי שלהן בטווח הזמן הקצר עד הבינוני ואולי אף הארוך". מי ששותף להערכה הזו הוא זיו עין אלי, אנליסט נדלן, בבית ההשקעות IBI שמעריך, כי "תמחור השוק נכון לנקודת הזמן הנוכחית אופטימי וחברות הנדל"ן המניב נמצאות כרגע בנקודה בה האפסייד מוגבל אל מול הסיכונים הקיימים בשוק".

מתוך סקירת IBI

לדבריו, במבט ל-2025 "יש להתייחס לסיכונים בסקטור כאשר עול המימון בגין מבצעי הקבלנים בא לידי ביטוי בדוחות החברות ויחד עם הוצאות שיווק ומכירה גבוהות יכול להשפיע על השורה התחתונה. נושא נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא בנק ישראל ועמדתו בעניין מבצעים אלו. במידה והרגולטור יחליט להגביל/לבטל את מבצעי המימון הנ"ל, חברות הנדל"ן למגורים יכולות לעמוד בפני בעיה קשה שתשפיע באופן מהותי על קצב מכירת הדירות ועל תוצאותיהן".

למרות התמחור הגבוה חג'ג' ואזורים מעניינות 

חרף העובדה עין אלי סבור יש שתי יוצאות מן הכלל, שמתומחרות להערכתו בחסר. הראשונה היא זו של האחים בחג'ג' בוצעו מהלכים משמעותיים בשנה האחרונה ובניהם רכישת צים נדל"ן אשר תעזור לחברה להיכנס לשוק ההתחדשות העירונית ובפיזור הגיאוגרפי של פרויקטי החברה וכן רכישת מניות רני צים תתרום בפיתוח זרוע הנדל"ן המניב. על כן, הוא מעניק לה מחיר יעד של 29 שקל למניה, אפסייד של 33.5% על שער הבסיס של המניה הבוקר.

המניה השנייה היא של חברת אזורים אזורים -1.95% שב-IBI סבורים "שתמחור המניה עוד לא מגלם בצורה מלאה את זרוע ההתחדשות העירונית הגדולה של החברה". מחיר היעד שלהם עבור אזורים עומד על 26 שקל למניה, המווה אפסייד של כ-24% על שער הבסיס של המניה הבוקר.

מתוך סקירת IBI

ההיצע לא מדביק את הביקוש

כמו סקטורים רבים גם סקטור הנדל"ן למגורים התמודד עם שורה של אתגרים בשנה החולפת כולל מלחמה שיצרה מצוקה בכוח האדם, תנודתיות בשערי החליפין, ואינפלציה מעל הרף העליון של בנק ישראל, שגרמו להורדת ריבית אחת בלבד מתחילת השנה והביאו לשחיקה בכוח הקנייה של הציבור. עם זאת, מתחילת השנה רוכשי הדירות חזרו אל השוק הודות למבצעי הקבלנים, אשר הקלו במידה מסויית את נטל המשכנתא וכן הסתגלות הציבור אל סביבת הריבית הנוכחית.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אחת הסיבות לכך היא שהתחלות וגמר הבנייה אינם מספיקים להדביק את קצב הגידול במשקי הבית, כך שהביקוש עולה על ההיצע. כך למשל אם משווים את ממוצע התחלות הבנייה ב-5 השנים האחרונות אל מול ממוצע הגידול במשקי הבית 5 שנים, מגלים שממוצע השינוי בהיקף משקי הבית גבוה מהתחלות הבנייה. כלומר, הביקוש לדירות גדל בקצב גבוה יותר מאשר התחלות הבנייה, מה שמעיד על היעדר היצע וגורם לעליות מחירי הדיור.

מתוך סקירת IBI

במקביל, נתוני גמר הבנייה לא מצליח להדביק את הגידול במשקי הבית. בהסתכלות שנתית, נתוני גמר הבנייה אמנם נמצאים במגמת עלייה, אך החציון הראשון של השנה עשוי להעיד שלא כך תיגמר השנה. בחציון הראשון של השנה גמר הבנייה עמד על כ-25 אלף יח"ד, קרי קצב שנתי של כ- 50 אלף יח"ד ומביא אותנו לרמות של 2021. בדומה להתחלות בניה גם ממוצע השינוי במשקי הבית גבוה ממוצע השינוי בגמר הבנייה.

מתוך סקירת IBI​

מחירי הדירות ימשיכו לעלות

מאז פרוץ המלחמה, חל צמצום בכוח האדם בחברות הבנייה נוכח איסור העסקתם של עובדים מהרשות הפלשתינית, ועזיבת עובדים זרים. המחסור בכוח אדם, יחד עם סגירת אתרי הבניה בתחילת המלחמה גרמו לעיכוב בלוחות הזמנים של פרויקטים אצל חלק מהחברות ועלולות לגרום גם לאיחורים בזמני מסירת הדירות לרוכשים. כמו כן, המחסור הכללי בעובדים זרים בענף הבנייה הביא להתייקרות בכוח האדם המועסק באתרי הבניה של החברות אשר יכולות לגרום להארכת הלו"ז להקמת הפרויקטים, גידול בעלויות ההקמה וכפועל יוצא לפגיעה ברווח הגולמי של החברות.

בחודש ספטמבר 2023 כוח האדם באתרי הבניה (ללא ישראלים נעדרים כל שבוע) עמד על 300 אלף עובדים כאשר מתוכם 24% היו עובדים פלשתינאים ואחוז העובדים הזרים עמד על 9%. מפרוץ המלחמה, מספר העובדים הפלשתינאים ירד בצורה דרמטית לאור ההנחיות הביטחוניות והגיע בחודש ספטמבר 2024 ל-1% בלבד מסך העובדים בענף הבניה. במקביל, מספר העובדים הזרים והישראלים אומנם גדל אך לא הדביק את הפער שנוצר, כך שמספר העובדים באתרי הבניה ברחבי הארץ ירד כ- 15% מ- 300 אלף ל- 254 אלף. 

למרות זאת, לאחר שבחודשים מרץ – יולי שיעור האתרים בפעילות מלאה נע סביב 80%-75%, לפי בנק ישראל החל מחודש יולי נרשמה עלייה ניכרת בשיעור האתרים הפעילים באוקטובר ל- 86% בפעילות מלאה. השיפור הנ"ל מפתיע וזאת על רקע מחסור בעובדים.   

במקביל, מחירי תשומות הבנייה בעלייה מתחילת השנה. לפי נתוני הלמ"ס, מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עלה מתחילת השנה ב- 2.3%, ובשנה האחרונה ב-2.4%. לפי הלמ"ס, שכר העבודה עלה ב- 4.3% בשנה האחרונה, כך שמדד מחירי התשומות לבנייה למגורים ללא שכר עבודה עלה מתחילת השנה ובשנה האחרונה ב- 0.9% בלבד. 

נוכח האינפלציה הנוכחית העומדת נכון לכתיבת שורות אלה מעל ליעד העליון, נראה שסביבת הריבית תישאר גבוהה גם במהלך השנה הקרובה. במצב הדברים הנוכחי, ובהינתן המשך המחסור בכוח אדם הגורם לעליית שכר העבודה, ניתן להניח שנמשיך ונראה עלייה במדד מחירי התשומות לבנייה, שישפיע ישירות על עלויות הבנייה של חברות ומכאן יתגלגל אל רוכשי הדירות בדרך של העלאת מחירי הדירות.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    [email protected] 19/12/2024 13:08
    הגב לתגובה זו
    עוד השנה סופררר סבבב פריים אכזרי
  • 1.
    לרון 19/12/2024 12:00
    הגב לתגובה זו
    רק כדי להתנער מאחריות,היום ללא המלצה אלמוגים,רותם שני,רוטשטיין ,נכון הסיכון יותר גבוה!שוב,לא המלצה
טבע תרופות
צילום: סיון פרג'

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע

בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע אופנהיימר

אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91%   בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר. 

כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.


צמיחה בכל החטיבות

בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.

בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.

בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

ג'י סיטי ירדה 6.8%, נקסט ויז'ן עלתה 7.1%, סגירה יציבה במדדים

ת"א 35 סגר סביב ה-0 אחרי יום בו המדד נע בין עליות וירידות; תדיראן ירדה 6.2%, סולרום איבדה 5.4%

מערכת ביזפורטל |

המסחר בת"א נסגר ביציבות. מדד ת"א 35 סגה ללא שינוי משמעותי ומדד ת"א 90 עלה ב-0.4%. 

במבט על הסקטורים, מדד הבנקים עלה ב-0.2%, מדד הביטוח עלה 1%, מדד הנדל"ן ירד0.1% ומדד הנפט וגז איבד 0.4%.

רוצים לדעת איזה מניות בולטות היום ומה הסיפור מאחוריהן? הכל כאן העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א

בשוק האג"ח נרשמת יציבות לקראת החלטת הריבית בסוף החודש. אג"ח עם מח"מ של כ-10.5 שנים נסחר עם תשואה ברוטו של כ-4.06%. נזכיר כי בסוף השבוע מדד המחירים לצרכן צפוי להתפרסם, במה שיכריע את הכף האם הריבית תרד או לא בסוף החודש. נכון לבוקר זה השוק מתמחר הורדת ריבית באזור 70%.


אחת המניות שבולטת לשלילה בימים האחרונים היא ג'י סיטי. החברה הפתיעה את המשקיעים אחרי שהגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה. לניתוח המלא על מה עשתה החברה, ומה ההשלכות האפשריות - ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%


השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 2.17%   ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 7.09%  , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0.35%    ואנרג׳יאן אנרג'יאן -3.37%   הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0.11%   ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.