הדילמה של תל אביב - האם תוספות מסחר יפגעו במחירי הדירות?
תל אביב קשה לתושבים שלה בשנתיים האחרונות. קשה לנסוע, קשה ללכת בעיר, יש בלי סוף עבודות בכביש, עבודות שקשורות לרכבת הקלה, רחובות וכבישים נסגרים ונעלמים ממפת הוויז, פקקים גדולים. אבל הציפייה שעוד כמה שנים זה ישתנה, ולמרות המצב אין הגירה חריגה מהעיר. ההיפך - הביקושים כרגיל גבוהים.
במקביל העירייה מתכננת השבחה מאוד משמעותית של חלקים נרחבים בעיר, בעיקר במרכז והצפון הישןץ המשמעות היא גם מתן היתרים והשבחה של דירות קיימות לטובת הדיירים, אך במקביל נרקמת תוכנית שנויה במחלוקת אשר מטרתה היא תוספת של מעל 20 אלף מטר של שטחי מסחר ברחובות ראשיים ברובע 4 של העיר.
התוכנית, שמקודמת על ידי עיריית תל אביב-יפו, מציעה לשלב חנויות ומסחר בקומות הקרקע של חמישה רחובות מרכזיים: שאול המלך, ז'בוטינסקי, ויצמן, פנקס ויהודה המכבי. מחירי הדירות באזורים האלו הם לפחות 65 אלף שקל למ"ר, כשיש גם בניינים ודירות שעולים על 80 אל שקל למ"ר.
התושבים חוששים
זה יכול להיות מבורך, אבל יש עם זה גם סיכונים וחסרונות. בעוד שהשלטון המקומי רואה בתוכנית הזדמנות להחיות ולהעשיר את הרחובות עם מסחר מגוון שיגביר את הדינמיות העירונית, תושבים רבים חוששים שהיא תביא לפגיעה באיכות החיים שלהם, כמו רעש, ריחות ומטרדים אחרים.
- המחיר האמיתי של הרכב החדש וכמה תפסידו מירידת ערך?
- השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדיונים סביב השינוי המתוכנן נוגעים לא רק להשפעה על חיי התושבים, אלא גם לשאלה הכלכלית - איך תוספת המסחר תשפיע על ערך הדירות ברחובות אלו: מצד אחד, יש מי שטוענים שהשינוי עשוי להוריד את שווי הדירות בשל העומס והזיהום האורבני, מן הצד השני, יש המאמינים כי רחובות עם נוכחות מסחרית יכולה להעלות את הערך של הסביבה העירונית וכתוצאה מכך להשביח את הדירות באזור. אבל, זה מסוג הדברים שאי אפשר לדעת - יש אזורים שמרכזים מסחריים מבטאים ערך גדול ויש מצבים הפוכים. בתל אביב נראה שעל פניו דווקא מרכזים ספציפיים-נקודתיים משביחים, אבל ברגע שיש רחוב מסחרי, ערך הדירות יורד.
לא ברור עדיין מה הכוונה של העירייה - האם לאשר מתחמים ארוכים של פעילות מסחרית, או לבודד זאת לבניינים מסוימים. בכל מקרה, במקומות שבהם תהיה פעילות מסחרת ואם היא לא תוגבל בזמן ויהיו שם בתי קפה וברים אזי ברור שזה יכול לפגוע במחירי הדירות.
האתגר הגדול בתוכנית של העירייה הוא לא רק יצירת חדשנות ותוספת של חיים תוססים לעיר, אלא גם הצורך להימנע מהשפעות שליליות על הדיירים המתגוררים ברחובות אלו. אבל לא בטוח שזה הולך ביחד. נראה שהדרך לשלב בין שתי המטרות היא תכנון שיאפשר הפרדה ברורה בין אזורי המגורים למסחר, תכנון חניות פרטיות נפרדות לעסקים ולתושבים, והגבלות על שעות הפעולה של החנויות והעסקים.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
בכל מקרה, זה לא יקרה מחר בבוקר, אלו תוכניות ממושכות ומדובר על שנים עד לביצוע שכאמור מתחבר לשדרוג והשבחה של רובע 4 בעיר. כלומר, נראה שבעלי הבתים בתל אביב לא צריכים לדאוג, גם אם תהיה פגיעה במחייר הדירות, זה לא יהיה משמעותי, במיוחד לאור השדרוג וההשבחה באזור דרך היתרי הבנייה שניתנים ברובע 4.
- 2.רחל 13/12/2024 11:56הגב לתגובה זוהרחובות הכי מרכזים בתל אביב כמו דיזנגוף, אורלוזורוב, רוקח, הירקון כמעט ריקים ממכוניות כי אין חניה אפילו אבן גבירול עם זה שצמצמו 2 מתוך 3 הנתיבים שיש בוא ושיש את הבאלגן של הרכבת הקלה ברחוב והוא רחוב סופר מרכזי, גם אם תסע בו בשעה הכי עמוסה ביום לא תתקל פקקים והתנועה זורמת כסידרה.
- 1.ברור שתשביח, תבדקו כמה עולה על דיזנגוף או אבן גבירול (ל"ת)שמואל ברגר 13/12/2024 11:44הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
