הדילמה של תל אביב - האם תוספות מסחר יפגעו במחירי הדירות?
תל אביב קשה לתושבים שלה בשנתיים האחרונות. קשה לנסוע, קשה ללכת בעיר, יש בלי סוף עבודות בכביש, עבודות שקשורות לרכבת הקלה, רחובות וכבישים נסגרים ונעלמים ממפת הוויז, פקקים גדולים. אבל הציפייה שעוד כמה שנים זה ישתנה, ולמרות המצב אין הגירה חריגה מהעיר. ההיפך - הביקושים כרגיל גבוהים.
במקביל העירייה מתכננת השבחה מאוד משמעותית של חלקים נרחבים בעיר, בעיקר במרכז והצפון הישןץ המשמעות היא גם מתן היתרים והשבחה של דירות קיימות לטובת הדיירים, אך במקביל נרקמת תוכנית שנויה במחלוקת אשר מטרתה היא תוספת של מעל 20 אלף מטר של שטחי מסחר ברחובות ראשיים ברובע 4 של העיר.
התוכנית, שמקודמת על ידי עיריית תל אביב-יפו, מציעה לשלב חנויות ומסחר בקומות הקרקע של חמישה רחובות מרכזיים: שאול המלך, ז'בוטינסקי, ויצמן, פנקס ויהודה המכבי. מחירי הדירות באזורים האלו הם לפחות 65 אלף שקל למ"ר, כשיש גם בניינים ודירות שעולים על 80 אל שקל למ"ר.
התושבים חוששים
זה יכול להיות מבורך, אבל יש עם זה גם סיכונים וחסרונות. בעוד שהשלטון המקומי רואה בתוכנית הזדמנות להחיות ולהעשיר את הרחובות עם מסחר מגוון שיגביר את הדינמיות העירונית, תושבים רבים חוששים שהיא תביא לפגיעה באיכות החיים שלהם, כמו רעש, ריחות ומטרדים אחרים.
- המחיר האמיתי של הרכב החדש וכמה תפסידו מירידת ערך?
- השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדיונים סביב השינוי המתוכנן נוגעים לא רק להשפעה על חיי התושבים, אלא גם לשאלה הכלכלית - איך תוספת המסחר תשפיע על ערך הדירות ברחובות אלו: מצד אחד, יש מי שטוענים שהשינוי עשוי להוריד את שווי הדירות בשל העומס והזיהום האורבני, מן הצד השני, יש המאמינים כי רחובות עם נוכחות מסחרית יכולה להעלות את הערך של הסביבה העירונית וכתוצאה מכך להשביח את הדירות באזור. אבל, זה מסוג הדברים שאי אפשר לדעת - יש אזורים שמרכזים מסחריים מבטאים ערך גדול ויש מצבים הפוכים. בתל אביב נראה שעל פניו דווקא מרכזים ספציפיים-נקודתיים משביחים, אבל ברגע שיש רחוב מסחרי, ערך הדירות יורד.
לא ברור עדיין מה הכוונה של העירייה - האם לאשר מתחמים ארוכים של פעילות מסחרית, או לבודד זאת לבניינים מסוימים. בכל מקרה, במקומות שבהם תהיה פעילות מסחרת ואם היא לא תוגבל בזמן ויהיו שם בתי קפה וברים אזי ברור שזה יכול לפגוע במחירי הדירות.
האתגר הגדול בתוכנית של העירייה הוא לא רק יצירת חדשנות ותוספת של חיים תוססים לעיר, אלא גם הצורך להימנע מהשפעות שליליות על הדיירים המתגוררים ברחובות אלו. אבל לא בטוח שזה הולך ביחד. נראה שהדרך לשלב בין שתי המטרות היא תכנון שיאפשר הפרדה ברורה בין אזורי המגורים למסחר, תכנון חניות פרטיות נפרדות לעסקים ולתושבים, והגבלות על שעות הפעולה של החנויות והעסקים.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בכל מקרה, זה לא יקרה מחר בבוקר, אלו תוכניות ממושכות ומדובר על שנים עד לביצוע שכאמור מתחבר לשדרוג והשבחה של רובע 4 בעיר. כלומר, נראה שבעלי הבתים בתל אביב לא צריכים לדאוג, גם אם תהיה פגיעה במחייר הדירות, זה לא יהיה משמעותי, במיוחד לאור השדרוג וההשבחה באזור דרך היתרי הבנייה שניתנים ברובע 4.
- 2.רחל 13/12/2024 11:56הגב לתגובה זוהרחובות הכי מרכזים בתל אביב כמו דיזנגוף, אורלוזורוב, רוקח, הירקון כמעט ריקים ממכוניות כי אין חניה אפילו אבן גבירול עם זה שצמצמו 2 מתוך 3 הנתיבים שיש בוא ושיש את הבאלגן של הרכבת הקלה ברחוב והוא רחוב סופר מרכזי, גם אם תסע בו בשעה הכי עמוסה ביום לא תתקל פקקים והתנועה זורמת כסידרה.
- 1.ברור שתשביח, תבדקו כמה עולה על דיזנגוף או אבן גבירול (ל"ת)שמואל ברגר 13/12/2024 11:44הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
