היזמית נקלעה לקשיים: מי יקבל עדיפות - בעלי הדירות או גורמי המימון?
בפסק דין שפרסמה השופטת נועה גרוסמן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, הוכרע דיון מורכב שנגע לעיכוב בפרויקט תמ"א 38 ברחוב קורקידי בעיר. הפרויקט, שהיה אמור לכלול חיזוק ושיפוץ של מבנים קיימים, לצד בניית יחידות דיור חדשות, נתקע בעקבות סכסוכים בין הגורמים המעורבים, חובות כלכליים ופיגורים בלוחות הזמנים. בית המשפט התמודד עם שאלות מרכזיות: מי יקבל עדיפות – גורמי המימון בעלי השעבוד הקבוע, או רוכשי הדירות, ומהם השיקולים בבחירת הגורם שימונה להשלמת הפרויקט.
הפרויקט ברחוב קורקידי כלל חיזוק ושיפוץ של 32 יחידות דיור קיימות והוספה של 22 יחידות חדשות, לצד תשתיות נלוות. הפרויקט נחתם ב-2017 עם ליווי בנקאי ושעבוד קבוע לטובת גורמי המימון, אך הוא סבל מעיכובים משמעותיים שהביאו לעצירתו בשלב של 82% ביצוע בלבד. לטענת גורמי המימון, הסיבות לעיכוב כללו סכסוך בין בעלי המניות בחברה, אי תשלום מצד רוכשי הדירות ומחסור במימון להמשך העבודות.
לטענת בעלי הדירות, גורמי המימון פגעו בפרויקט התמ"א 38 צילום: shutterstock
מצד אחד, גורמי המימון טענו לזכותם החוקית כמחזיקי השעבוד הקבוע על הפרויקט, ודרשו לממש את השעבודים או להשלים את הבנייה תחת פיקוחם. מנגד, רוכשי הדירות ובעלי הדירות הקיימות דרשו למנות גורם אובייקטיבי להשלמת הפרויקט, תוך העלאת טענות קשות כלפי גורמי המימון, שלדבריהם התנהלו באופן שפגע בפרויקט ובקידומו.
האם רוכשי הדירות הם נושים לגיטימיים?
- עסק של נכה קרס - האם הנושים יקבלו את הכסף שהוא חייב להם?
- דיירת רחוב לשעבר תקבל מחיקת ריביות עבור חובותיה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בית המשפט דן בשאלה אם לתת עדיפות לגורמי המימון המחזיקים בשעבוד קבוע, או לרוכשי הדירות – שטענו כי הם נושים לגיטימיים של החברה, בעקבות פסקי דין שניתנו לטובתם בגין איחורים במסירה ונזקים נוספים.
השופטת גרוסמן קבעה באופן חד-משמעי כי יש להעניק עדיפות לבעלי השעבוד הקבוע, כלומר לגורמי המימון. היא כתבה בפסק הדין כי, "אם לא נאמר כן, ימצאו גורמי המימון בכל פרויקט תמ"א שהוא את עצמם נסוגים מפני טענות של רוכשי דירות, דבר שעלול לפגוע בשוק האשראי ובנכונות של גורמים לממן פרויקטים מסוג זה". היא הוסיפה כי הענקת עדיפות לנושים רגילים, כמו רוכשי הדירות, עלולה להוביל לסיכון כללי בשוק הנדל"ן ולהרתיע גורמי מימון פוטנציאליים.
בעקבות ההחלטה לממש את השעבודים, נדרש בית המשפט לבחור בעל תפקיד שישלים את הפרויקט. גורמי המימון הציעו בתחילה למנות את עורך דינם ככונס נכסים, אך השופטת קבעה כי כדי לשמור על איזון, ימונה עו"ד יניב דינוביץ ממשרד הרצוג פוקס נאמן, שהוא גם בעל ניסיון כנאמן מוכר מטעם הממונה על הליכי חדלות פירעון.
- כללי הבית: המדריך המלא להישרדות (והצלחה) בבית המשפט
- חברת הארנק באילת: הערעור שהתקבל והזיכוי שנשלל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- צוואה ביקשה לנשל אם לשמונה - בית המשפט התנגד
החלטת בית המשפט הדגישה כי הבחירה בגורם המתאים צריכה להתחשב באינטרסים של כלל הצדדים, אך גם להבטיח את שמירת זכויות בעלי השעבוד. "אין ספק בליבי כי בעל התפקיד שימונה ידאג לשמור על כלל האינטרסים של הצדדים המעורבים ביושרה ובהוגנות כמצופה מבעל תפקיד", נכתב בפסק הדין.
שאלת המימון להשלמת הפרויקט נותרה קריטית. השופטת ציינה כי מינוי בעל תפקיד לכשעצמו אינו מספיק להשלמת הפרויקט ללא הבטחת מימון מתאים: "כל בעל תפקיד שיתמנה לא יוכל להוציא את העגלה מן הבוץ ללא מימון. המפתח לשיקום הפרויקט והשלמת הבנייה הוא המימון". גורמי המימון טענו כי רוכשי הדירות חייבים להוסיף 13.5 מיליון שקל לקופת הפרויקט, אך רוכשי הדירות התנגדו לכך בתוקף. השופטת הבהירה כי על כל הצדדים לעבוד יחד למציאת פתרונות מימון.
חיים קשים במתחם שבו נבנה הפרויקט
בעלי הדירות הקיימות ציירו תמונה קשה של חיי היומיום במתחם – אתר בנייה נטוש עם בעיות בטיחות, פסולת, בעיות ביוב ומזיקים. במתחם אף פרצה שריפה, מה שהדגיש את הדחיפות בהשלמת הפרויקט. הם הביעו התנגדות למינוי נציג של גורמי המימון כבעל תפקיד, בטענה כי הגורמים האלה פעלו באטיות, ולא ראו לנגד עיניהם את טובת הדיירים.
פסק הדין מדגיש את האיזון המורכב בפרויקטים כושלים של תמ"א 38, שבהם נדרשת הכרעה בין זכויות גורמי מימון לבין נושים אחרים, כמו רוכשי דירות. החלטת השופטת עשויה לשמש תקדים חשוב, בייחוד לאור החשש מהשלכות על שוק האשראי למיזמי נדל"ן.
- 1.חומסי הרכוש 12/12/2024 15:01הגב לתגובה זוכמה יקבל הכונס חחח ..דירות או כסף.בעלי הדירות צריכים למצוא מממן אחר או לקחת הלוואות אישיות לסיום הפרוייקט בלי יוזמה לא מרויחים.
בית משפט (גרוק)המתנה של ארבע שעות הובילה לפיצוי של מיליונים
בית משפט השלום בתל אביב אישר הסדר פשרה בתובענה ייצוגית נגד רשפים דלתות: הלקוחות שהמתינו לביקורי התקנה ותיקון של טכנאי החברה יקבלו הארכת אחריות בשווי מצטבר של כ-3 מיליון שקל, לאחר שנקבע כי תיאום חלונות זמן ארוכים פגע בזכויות הצרכנים ובזמנם
הדלת כבר היתה מותקנת, הבית סגור, סדר היום השתנה, וההמתנה הלכה והתארכה. עבור לקוחות רבים של רשפים דלתות, זה היה תסריט מוכר: ביקור של מתקין או טכנאי שתואם לטווח של ארבע שעות, שבמהלכן נדרש הלקוח להישאר בבית, להמתין, לדחות פגישות ולעתים גם להפסיד יום עבודה. מה שנתפש במשך שנים כגזירת גורל צרכנית, נהפך לבסיס של תובענה ייצוגית, שהסתיימה כעת בפסק דין מפורט ובאישור הסדר פשרה רחב היקף, שבמרכזו פיצוי לציבור הלקוחות והתחייבות לשינוי התנהלות עתידי.
פסק הדין ניתן בבית משפט השלום בתל אביב על ידי השופט ליאור גלברד, במסגרת תובענה ייצוגית שהגישה זוהר יעקבסון נגד רשפים דלתות. ההליך עסק בפרקטיקה של תיאום ביקורי הובלה, התקנה ותיקון של דלתות ומוצרי החברה, בטווחי זמן של ארבע שעות, שלטענת המבקשת חרגו מהוראות חוק הגנת הצרכן ופגעו בזכויות הלקוחות. על פי המתואר בפסק הדין, המקרה הפרטי שממנו צמחה התובענה אינו חריג. יעקבסון רכשה דלת כניסה מתוצרת רשפים, ולאחר שהתגלתה תקלה ביקשה לתאם ביקור טכנאי. הביקור נקבע ליום מסוים, בטווח שבין 10:00 ל-14:00. ארבע שעות של המתנה, ללא אפשרות לדעת מתי בדיוק יגיע הנציג. לטענתה, לא מדובר במקרה נקודתי אלא במדיניות שיטתית, שננקטה כלפי לקוחות רבים. במסגרת הבקשה לאישור התובענה הייצוגית צורפו גם ראיות נוספות, לרבות הליך משפטי אחר שבו הודתה החברה כי זהו חלון הזמן המקובל אצלה.
בבסיס התביעה עמדה פרשנות של סעיף 18א לחוק הגנת הצרכן, העוסק בזמני המתנה לביקור נותן שירות בבית הצרכן. הסעיף קובע כי כשנדרש ביקור של שליח, מתקין או מתקן, על העוסק לתאם מועד כך שזמן ההמתנה לא יעלה על שעתיים מעבר לשעה שנקבעה. לטענת המבקשת, תיקון לחוק שנכנס לתוקף ב-2018 הרחיב את תחולת ההסדר, כך שהוא חל על כלל נותני השירות ולא רק על טכנאים של מוצרי חשמל, כפי שהיה בעבר. תכלית התיקון, כך נטען, היא פשוטה וברורה: לכבד את זמנו של הצרכן ולמנוע פגיעה בשגרת יומו.
רשפים דלתות מצדה, דחתה את הטענות. בתשובתה לבקשה לאישור היא טענה כי החוק אינו חל עליה במלואו, וכי פרשנות המבקשת מרחיבה יתר על המידה את הוראות הדין. החברה הסתמכה בין היתר על חוות דעת של ארגון אמון הציבור, שלפיה החובה הנוגעת לזמני המתנה קשורה למוצרים מסוימים בלבד, ובראשם מוצרי חשמל, ואינה חלה בהכרח על דלתות. עוד נטען כי גם כשתואם חלון זמן של ארבע שעות, בפועל ברוב המקרים הגיעו נציגי החברה מוקדם יותר, כך שהלקוחות לא נדרשו להמתין את מלוא הזמן.
- נדחתה בקשת אמזון: ייצוגית של צרכנים תתברר בישראל
- האם פייסבוק פוגעת בפרטיות של מי שאינם משתמשים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל
המבקשת לא קיבלה את הדברים. בתגובתה היא טענה כי עצם קביעת חלון זמן של ארבע שעות מהווה הפרה של החוק, ללא קשר למועד ההגעה בפועל. לדבריה, מדובר בפרקטיקה שמנצלת את העובדה שהחוק קובע פיצוי סטטוטורי רק לאחר חלוף פרק זמן מסוים, ומאפשרת לעוסקים להתיישר פורמלית עם הדין, אך לפגוע בפועל בצרכנים. עוד הודגש כי המונח "טובין" בחוק הגנת הצרכן אינו מוגבל למוצרי חשמל, אלא כולל כל נכס מוחשי שאינו מקרקעין, ובהגדרה זו נכללות גם דלתות.
בית משפט (X)כללי הבית: המדריך המלא להישרדות (והצלחה) בבית המשפט
רובנו נגיע לבית המשפט לפחות פעם אחת בחיים, ושם חוקי המשחק משתנים לחלוטין. מניהול העדות ועד קוד הלבוש והתנהלות בדיוני וידאו - כך תימנעו מטעויות באולם שעלולות להרוס לכם את התיק
שופטים נוטים להעריך עדים שאינם מנדבים מידע מיותר ואינם מנסים לנחש תשובות לשאלות שאינם יודעים. ניסיונות להתחכם עם עורך הדין החוקר או להפגין ציניות על הדוכן נרשמים מיד בפרוטוקול ופוגעים אנושות במהימנות. הכלל החשוב ביותר הוא הפניית התשובות ישירות לשופט; קשר עין עם כס השיפוט משדר ביטחון ואמת, בעוד שוויכוח עם עורך הדין החוקר משדר מגננה.
הטעות הנפוצה ביותר של נאשמים היא ההתפרצות לדברי התובע או העדים כאשר נאמרים דברים שנתפסים בעיניהם כשקריים. השופטים מחמירים מאוד עם הפרעות מסוג זה. כל הערה או השגה צריכה להירשם בכתב ולהימסר לעורך הדין בפתק, כדי לא לפגוע בריכוז של צוות ההגנה או לעורר את חמת השופט. בנוסף, חשוב לזכור ששתיקת הנאשם בבית המשפט עלולה לשמש כחיזוק לראיות התביעה, ולכן עמידה על הדוכן דורשת הכנה מנטלית מדוקדקת וניהול קר רוח של כל מילה.
בתי המשפט נוטים להטיל הוצאות כספיות כבדות על בעלי דין שמנהלים "ויכוחי רחוב" בתוך האולם או מעליבים את הצד שכנגד. ניצחון בתיק אזרחי מושג דרך הוכחת עובדות, והתנצחות מילולית רק מסיטה את תשומת הלב של השופט מהעיקר.
- הצוואה נועדה להבריח נכסים מנושה – השופטת פסקה שיש לקיימה
- קרב הירושה על המיליונים: הידועה בציבור נגד הילדים. מה קבע השופט?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קהל, משפחות ודיוני וידאו: האחריות של הסובבים
