איך לקנות קרקע בשליש מחיר בשכונת המשתלה?
נתנאל מניבים זכתה במכרז 'דירה להשכיר' של רשות מקרקעי ישראל ודירה להשכיר, לרכישת זכויות חכירה במגרשים במתחם המשתלה בתל אביב. הפרויקט, הכולל 36 יחידות דיור, יוקם במסגרת תוכנית לשכירות ארוכת טווח ויכלול גם דירות למכירה בשוק החופשי.
חלוקת הדירות
מתוך 36 הדירות, 11 יחידות ייועדו למכירה בשוק החופשי, ו-25 הדירות הנותרות יושכרו לתקופה של לפחות 20 שנה. 25% מהדירות להשכרה יהיו במחיר מפוקח ויועברו לזכאים על פי קריטריונים שנקבעו במכרז, בעוד שהשאר יושכרו בשוק החופשי. מועד סיום בניית הפרויקט נקבע ל-60 חודשים ממועד הזכייה במכרז, כאשר החברה תהיה רשאית, בסיום תקופת ההשכרה, למכור את זכויותיה בדירות או במתחם כולו.
תמורת הזכייה במכרז - הנחה משמעותית
החברה תשלם עבור זכויות החכירה סך של כ-15.5 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, עבור מרכיב הקרקע בלבד, בנוסף להוצאות פיתוח בסך כ-900 אלף ש"ח. התשלומים ישולמו בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו במכרז – 30% מהתמורה לאחר 90 ימים , והשאר ישולם על פני 24 חודשים. את המימון להקמת הפרויקט תשיג החברה ממקורות עצמיים או באמצעות מימון חיצוני ממוסדות פיננסיים.
ומכאן שבסה"כ תשלם נתנאל על הקרקע והפיתוח 16.4 מיליון שקל, עלות קרקע של 450 אלף שקל לדירה. כמובן שיש עלויות נוספות - הקמת הבניינים, מסים ורווח יזמי, אך באזורי הביקוש עלות הקרקע מהווה מעל 50% מהעלות הכוללת. המחיר הכלכלי של קרקע ליחידית דיור במשתלה הוא במינימום 1.3-1.6 מיליון שקל. נתנאל מקבלת הטבה ענקית מהמדינה בזכות הייעוד של חלק מהדירות לדיור להשכרה ארוכת טווח. אבל חשוב להדגיש - כ-11 דירות ימכרו בשוק החופשי, כ-20 דירות יושכרו במחיר מלא בשוק החופשי ו-5 דירות בלבד יינתנו במחיר מפוקח.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- הממשלה קוראת ליזמי הנדל”ן: הגישו פרויקטים עם לפחות 10 דירות להשכרה לטובת נפגעי ‘עם כלביא’
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשביל 5 דירות בהנחה, משרד השיכון והבינוי מוכן לתת הנחת ענק לנתנאל. נתנאל תצליח לבנות דירות בהנחה משמעותית בשל ההנחה בקרקע ובזכות רווח היזמות. היא בעצם תצליח לבנות דירות בהנחה משוקללת של לפחות 25%-30% מהערך האמיתי- הכלכלי של הדירות.
רווח כזה שמחולק ב-20 שנה שקול לכ-1.2-1.5% לפחות בשנה הוא הפיצוי על שכר דירה מעט נמוך על מספר קטן של דירות. בהינתן שהחברה מוכרת 11 דירות מתוך 36 ו-20 דירות היא משכירה במחיר מלא, יש כאן רווח כפול לנתנאל. זו עסקה טובה לנתנאל, זו לא עסקה טובה למדינה.
- 1.מישהו מגרז את גלגלי השינים (ל"ת)הומלס 14/02/2025 09:50הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
