רבים מאיתנו מחליטים לקדם תכנית חדשה, להגדיל זכויות בנייה על בסיס תכנית שאושרה בהיתר הבנייה או באמצעות שינוי תכנית - כל זאת בתקווה להימנע מתשלום היטל השבחה או לפחות לצמצם אותו למינימום. בדרך כלל, זה לא עובר בשקט. אם מדובר בתכנית חדשה שנכנסה לתוקף אחרי שרכשתם את הנכס, תוך זמן קצר תקבלו שומה בדואר. עד לאחרונה, התהליך הזה היה ארוך ויקר. הוא עדיין כזה בחלק מהמקרים, אבל נעשה ניסיון לצמצם אותו.

כשהרשויות עובדות ב"שיטת מצליח"

חוק שומות מוסכמות, שנחקק בשבוע החולף, עומד להשפיע רבות על כולנו, האזרחים, אבל גם על מוסד השמאי המכריע. זה חוק שהמדינה הייתה זקוקה לו כדי לקצר את לוח הזמנים בקידום פרויקטים, חוק שלשכת שמאי המקרקעין דחפה וכעת היא ממשיכה להוביל לקידום חקיקה נוספת בשביל להוריד רגולציה ובירוקרטיה, לצד מתן פתרונות לבעיית משבר הדיור בישראל.

"ההליך יתקצר". בנייה (שלומי יוסף)

המשמעות היא פשוטה. אם חשבתם שהיטל ההשבחה שקיבלתם על הדירה גבוה מדי, וגובהו עד 90 אלף שקל, תוכלו להערער בקלות, דרך ערעור לשמאי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והוא יהיה חייב לקבל החלטה תוך זמן קצר, עד שבועיים. בבדיקה שערך לאחרונה מבקר המדינה התברר כי ברוב המקרים הערעור מתקבל וההיטל מצטמצם אחרי השגה שמוגשת על ידי שמאי חיצוני.

יש עם זה צדק. פעמים רבות, הרשויות פועלות ב"שיטת מצליח". הן שולחות שומה וחושבות שלא תערערו, בטח אם מדובר בסכום קטן יחסית. נניח שנקבע שתשלמו 15 אלף שקל היטל השבחה בגין תוספת בנייה קלה - איזה אדם ירצה לשכור שירותים של שמאי ולעבור תהליך ארוך מול שמאי מכריע, שבסופו הוא עלול להפסיד? הוא רוצה לבנות, לקדם את התכנית ומשלם את הכסף. כשזמן הבדיקה יתקצר, ההערכה היא שאנשים רבים יפנו לוועדה, במקום פנייה לשמאי מכריע עד כה, כי הם יודעים שהתשובה תתקבל תוך זמן סביר.

"עד היום, כדי לסגור מרפסת לא היה כדאי לערער"

יש, כמובן, דרכים נוספות לקצר הליך ביורוקרטי עליהם עובדת לשכת השמאים בימים אלה. "בסופו של דבר, החוק הזה נותן לאזרח הקטן אפשרות לערער על היטלי השבחה עד גבול מסוים בצורה מהירה", אומרת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, בראיון לביזפורטל. בכל מקרה כזה, היית חייב לפנות להליך לשמאי מכריע - תהליך גם יותר ארוך וגם יותר יקר, כי צריך לקחת שמאי מטעמך, לשלם לשמאי מכריע, לקחת עורך דין ועוד. עכשיו, הם מאפשרים לנישום לקחת שמאי מטעמו ולנהל משא ומתן בהליך פשוט וזול. בעצם, הדבר הזה הופך את הערעור לאפשרי, כי עד היום, אם אדם רצה נניח לסגור מרפסת, לא היה כדאי לו לערער. זהו חוק חברתי ממדרגה ראשונה".

• מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
• אושר לקריאה שנייה ושלישית: כך תוכלו לערער על היטל השבחה נמוך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במספרים הנמוכים, לא כולם יערערו.

"אולי, אבל אם אדם יקבל 60-70 אלף שקל כהיטל השבחה, עכשיו הוא יערער. לא תהיה התלבטות".

זה מהלך שיכול לפגוע במעמד שמאים מכריעים?

"ממש לא, להפך. זה אפילו יחזק אותם. שמאים מכריעים צריכים לעסוק בשומות הגדולות, בדברים משמעותיים שהשוק מצפה להם. שמאים מכריעים לא אמורים לעסוק בשומות קטנות, זה רק עוזר לזרז את התהליך. אנחנו פה, בעקיפין, קצת מקלים על חסם אחר".

את עושה עוד מהלכים לקצר ביורוקרטיה? בסוף, זה משפיע מאוד על ההיצע בשוק ואולי גם על המחירים.

"עוד מהלך שאני בודקת: נושא של תקן 21 להתחדשות עירונית (פינוי בינוי). היום התהליך של הדיון לא מוסדר. שמאי הפרויקט מגיש שומה לועדת המקומית, שמאי הוועדה מעביר התייחסות והרבה פעמים שם זה נתקע. אין תהליך שמסדיר לוח זמנים, שמגדיר גורם מכריע במקרה שאין הסכמה. התהליך שאנחנו מקדמים, ויש לנו כבר הבנות עם משרד המשפטים לגביו וכן עם הרשות להתחדשות עירונית, הוא תהליך מוסדר שבו לשמאי הועדה יהיה זמן מוגדר להגיב, הוא יצטרך לנמק את התשובה, ואם לא תהיה הסכמה אז שמאי פינוי בינוי יכריע, כלומר - שמאי שלישי. זה יכול מאוד לקדם. יש לא מעט פרויקטים שנתקעים בגלל התקן".

מה לגבי ועדת ההשגות?

"זה עוד נושא שאני מטפלת בו. יש שם בעייתיות מאוד גדולה. היום, לועדות ההשגה אין סמכות מספקת לדון בכל הסוגיות. הן מוקמות ופועלות על פי החלטות של מועצת רמ"י. רמ"י לא יכול להיות שמחליט אם מערערים עליו. חייב להיות גורם בלתי תלוי. תהיה חקיקה לועדת השגות חדשה, בלתי תלויה, כלומר שלא תפעל מתוך החלטות רמ"י. כמו שיש ועדות להיטל השבחה, תהיה גם ועדת מיוחדת שתדון בנושא. היא הרבה יותר אובייקטיבית ובלתי תלויה".

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

נחמה בוגין (ניר שהרבני)

לוחות הזמנים יתקצרו? לוקח בין חודש וחצי לחודשיים, בין הליך להליך.

"הבעיה כרגע היא לא במועד להגשה, אלא בזמן שלוקח לדיון. יש כרגע בעיה קשה של לוחות זמנים, השמאי הממשלתי, גיל בלולו, פועל לקיצור זמנים. אבל זו לא הבעיה העיקרית, אלא זו שלוועדת ההשגות של היום אין סמכות לדון בשאלות משפטיות. הכוונה היא שתהיה וועדה שתוכל לדון בכך, וגם בנושא עלויות הפיתוח שנמצא במחלוקת. נמנה מהנדס בניין שיוכל לדון בזה".

"לא צד אחד יקבע את הכללים"

השאלה היא עד כמה, אם בכלל, יצטמצם הכוח של רמ"י במהלך הזה. "אני חושבת שההגדרה הנכונה היא שרמ"י תהיה בצד שמול בעל הקרקע, כלומר יהיה כאן דיון, לא צד אחד שקובע את הכללים. שני צדדים שבאים כשווים לדיון. כמו שהמדינה מגיעה לבית משפט מול האזרח, כך בוועדה".

בעבר טענת שמחירי הדיור ימשיכו לעלות - וצדקת. זה קורה גם בתקופת ריבית אגרסיבית ומלחמה. את עדיין סבורה כך גם היום?

"המגמה הזאת לא תיעצר, המחירים ימשיכו לעלות, ההיצע מדשדש, עדיין לא פתרו בעיה, לא חזרו לקצב הבנייה הרגיל. אני לא רואה שינוי מגמה".

ב-2023 ראינו את זה קורה.

"זה היה כדי לעכל את הגדלת הריבית. השינוי היה בכך שאנשים ישבו על הגדר".

המחירים ב-2025 יעלו בקצב דו ספרתי?

"קשה לדעת, אבל זה יכול לקרות".