אשקלון: רמ"י שיווקה 800 דירות, הזוכים יקבלו כ-37% הנחה בממוצע
העיר אשקלון מתפתחת בקצב מהיר, ובקרוב מאוד היא תגדיל את ההיצע גם באמצעות דירות נוספות במסגרת מחיר מטרה - במכרז ענק שהתקיים ועליו דיווחנו שלשום, שווקו בהצלחה כל 807 יחידות הדיור באזור שכונת אבן עזרא.
עלויות הפיתוח - המרכיב המרכזי
במכרז הגדול ביותר זכתה חברת גשם למשתכן, של שמגר ואקנין, שתבנה 312 יחידות במתחם של כמעט 15 דונם. גשם תשלם 9.55 מיליון שקל על השטח, כשהפער מההצעה השנייה היה גדול (6.4 מיליון שקל בלבד), אך המרכיב המרכזי במקרה הזה הוא הוצאות הפיתוח, שעומדות על 72 מיליון שקל, כך שההצעה על הקרקע בטלה בשישים בסך הכולל של העסקה. מחיר השומה על הקרקע בלבד עמד על 38 מיליון שקל, אבל בשל עלויות הפיתוח הגבוהות, היזמים הציעו הצעות נמוכות יחסית.
> מנכ"ל משרד השיכון והבינוי, יהודה מורגנשטרן, יתארח בוועידה של ביזפורטל ביום חמישי הקרוב וידבר על ענף הנדל"ן בתקופת המלחמה והתוכניות לעתיד - לרישום לוועידה.
בשאר המתחמים, חמישה בסך הכל, הוצאות הפיתוח עמדו על 20-25 מיליון שקל. חברת א.ד.מ בוני ישראל הגישה הצעה גבוהה יחסית על הקרקע, 12.3 מיליון שקל - כמעט פי 2 מההצעה השנייה בגובהה, בעוד שמחיר הפיתוח עמד על 9.2 מיליון שקל.
בשאר המתחמים זכו חברות שהציעו בין 3.6-6.5 מיליון שקל על הקרקע: שגיא בוני המחר וג.ע.פ תשתיות זכו במכרז משותף, וכך גם לורן יזמות ובניה ורנה ד.ש. עבודות בניה. במכרז משותף נוסף זכו החברות א.ס משטחים ויזמות וצ.מ שראל. אחים בוסקילה זכתה במכרז נוסף לבניית 114 דירות.
כמה תעלה דירה ממוצעת?
מה שמעניין את הציבור, הוא כמובן מחירי הדירות בפרויקט החדש שיקום ויכלול מעל 800 דירות. מחירי הדירות לא נתונים, אך על פי חישוב שביצענו, דירה בגודל 100 מ"ר, לפי מחיר השומה הנכון, עשויה לנוע סביב 1.012 מיליון שקל.- בהשקעה של 5 מיליארד שקל: קבוצת Awz תקים באשקלון מפעל שבבים חדש
- אשקלון מתרחבת צפונה: תוכנית מתחם הגולף יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההנחה המתקבלת היא מקסימלית במקרה הזה, כ-600 אלף שקל לעומת מחיר הדירה לפי השומה הקובעת. על פי ההערכה, רמ"י תכריז השבוע כי ההנחה המגולמת בפרויקט הספציפי הזה באשקלון תנוע סביב 37.2%. צריך לקחת בחשבון שגודל הדירות אינו קבוע, כך שההנחה משתנה בהתאם, אבל היא משקפת הנחה גבוהה יותר ממה שהמדינה ייעדה בפועל - 25%-20%.
- 2.מיליון שקל דירה פאקינג!!! (ל"ת)אורי 10/09/2024 11:59הגב לתגובה זו
- 1.רוני 10/09/2024 11:48הגב לתגובה זובעיר יש חברות שמוכרות דירות זהות ב 70 % יותר ..
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
