ארז מגדלי, מנהל ההשקעות הראשי במגדל מסמן את שוק הדיור להשכרה; מה דעתו על מחירי הדירות ושכר הדירה?
"נדל"ן זה העוגן הכי משמעותי שלנו במגדל", אומר ארז מגדלי, מנהל חטיבת ההשקעות של מגדל בראיון לביזפורטל. "רק בנדל"ן בישראל אנחנו משקיעים 18 מיליארד שקל, זה 'ביי פאר' התיק הכי גבוה מבין המוסדיים. זה תחום שהתחלנו בו לפי 20 שנה, אנחנו מאוד מאמינים בו. בנינו בעצם בתוך תיק ההשקעות חברת נדל"ן. אם היינו מוציאים אותה החוצה, אז אנחנו חברת הנדל"ן הרביעית בגדולה בארץ אחרי מליסרון, אמות ועזריאלי".
ארז מגדלי - מאמין בשוק הנדל"ן המקומי (שלומי יוסף)
חברת הנדל"ן הרביעית בגודלה בארץ
מדובר על חברת נדל"ן עם תחומים רחבים - נדל"ן מניב של משרדים, יזמות למגורים ולמעשה נגיעה בכל התחומים האפשריים כשהשבוע דיווחו מגדל וחברת דמרי על עסקה משותפת - י.ח דמרי תמכור למגדל מחצית מפרויקט דיור להשכרה בשכונת סירקין בצפון-מזרח פתח תקווה בפ"ת תמורת 61 מיליון שקל, כשהפרויקט עצמו יכלול 339 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, לא כולל שטחי מסחר ותעסוקה. דמרי זכתה בקרקע לפני כשנה וחצי (מדובר ב-3 חלקות, 741 יחידות. 50% מהפרויקט יהיה בשכירות מפוקחת והשאר לשוק החופשי. השכרה בישראל? - התשואה נמוכה. "בדירה יש שני מקורות של תשואה - שכר הדירה שמניב תשואה שוטפת וועליית הערך, אנחנו נכנסים לאזורים שיהיו יותר טובים ושכונות שאנחנו יודעים שבעתיד ייראו אחרת. אנחנו מסתכלים על התשואה, אבל גם על עליית הערך. כשאתה נכנס עם דמרי, אתה לא קונה מוצר רק מוגמר אלא אתה נהנה מהיזמות בשלב המקדמי, אז התשואה היא אחרת. בראיה שלנו, לבוא עכשיו לקנות בצפון תל אביב ב-2% תשואה, זה לא מה שרצינו. אנחנו רוצים להיות באזורים שיספקו תשואה טובה בהמשך, שיש בהם פוטנציאל להיות אזורים חזקים.
שכר הדירה עולה בדומה לאינפלציה
"צריך לזכור ששכר דירה בישראל עולה עם השנים, הוא מותאם בצורה כזו או אחרת לאינפלציה, אנחנו מאמינים שהמחירים יעלו וזה לא עניין של שנה כזו או אחרת. יש מחסור בדירות בישראל. כשאתה מחבר את הכל אפשר להבין שפחות משנה איפה הריבית בנקודת הזמן הזו. ברגע שמבינים שהיא תרד בהמשך, ורואים את התשואה והפוטנציאל ארוך הטווח, מקבלים שנקודת הכניסה שלנו טובה כי השוק עבר התאמה למחירי הקרקע".
יש כאן אמירה. מתחם סירקין (רועי כהן)
ולא היה כדאי להשלים עסקאות כאלו בעבר?
"חיכינו לתנאי שוק כדאיים. אנחנו דווקא רואים בריבית נקודת כניסה טובה לתחום. זה משפיע על מחירי הקרקעות. זה לא מקרי שהעסקאות האלה מגיעות עכשיו. פחות משנה לנו אם הריבית היא 4.5%, 4.25% או אפילו 4.75%. מה שבטוח הוא שהיא מיצתה את העלייה שלה. התחום של המגורים מעניין אותנו כי השוק היה צריך לעבור התאמה של הריבית, הוא עבר אותה וכשמנתחים את אזורי הביקוש והדמוגרפיה בישראל, והעובדה שתמיד יש ביקוש בישראל לדירות, אנחנו מצפים לתשואה כוללת טובה".
נכנסתם לשותפות גם בעמרם אברהם ותנהלו גם פרויקט באבן יהודה. למה אתה לא מוציא את "חברת הנדל"ן" הזאת להנפקה נפרדת?
"אלה נכסים ששייכים לעמיתים. הם במסגרת תיק הנכסים הכולל שמנהלת מגדל לעמיתים שלה. המטרה היא לייצר תשואה טובה בפנסיה, גמל ובשאר המכשירים המנוהלים.
איפה הנכסים המרכזיים ואיפה תרכשו נוספים?
"יש לנו נכסים כמו מגדל המוזיאון ומגדל אלון - נכסים שהם הכי פריים לוקיישן. עשינו תכנית אסטרטגית לפני שנתיים, להבין מה הצעדים הבאים שלנו. סימנו בנוסף לתחומים שפעלנו בהם, בעיקר משרדים - את תחום הלוגיסטיקה והמגורים. אלה התחומים שמעניינים אותנו עכשיו, וזה לגוון את הפורטפוליו שלנו. בשנתיים האחרונות הוצאנו 7-8 עסקאות לוגיסטיקה מסוגים שונים - הקמנו מפעל מל"טים לאלביט, קנינו מרל"וגים כולל את זה שמשרת את מקדונלדס בבאר טוביה, והתחום השני הוא מגורים".
למה לא להיכנס למכרזי רמ"י, לרכוש קרקעות בהיקף גדול ולבנות?
"שיתוף הפעולה עם דמרי מתכתב עם זה. בנדל"ן, אנחנו רגילים להיכנס במקטע הייזום. יש פרויקטים כמו מגדל המוזיאון למשל, שמגדל יזמה. במגורים, הכניסה כשותפים עם דמרי היא ממש משלב הקרקע מתוך מטרה לבנות ולהשכיר. ככה נגיע מבחינתו לתשואה טובה יותר. אנחנו נהנים מהרווח היזמי".
"את תחום הדיור להשכרה אנחנו מכירים טוב, השקענו במולטי פמילי בארה"ב ובישראל אנחנו שואלים איפה יהיה השוק עוד כמה שנים. אנחנו רואים התמסדות של שוק הדיור להשכרה. לא רק ישראלים שיש להם דירה להשקעה, אלא חברות שפועלות בתחום".
הזדמנות בתחום ההשכרה ארוכת הטווח
מה התשואה שאתם צופים משכירות ומעליית ערך?
"אנחנו לא ממנפים את ההשקעה. אנחנו לא קרן ריט להשכרת נדירות שצריכה להתממן וזה משנה את הכדאיות הכלכלית. אנחנו רוצים להשיג תשואה מסוימת ברמת סיכון מסוימת. אם אני מחליף אג"ח שנותן לי תשואה של 4% בדירה שנותנת תשואה טובה יותר עם עליית ערך, זה שווה לי". עד שבא נסראללה ומשנה את התמונה. "אבל זה נכון לכל החלטה, גם מניות הבנקים ייראו אחרת אם תהיה מלחמה. בסוף, בא עמית במגדל, שם את הכסף ל-30 שנה. זה החיסכון הכי גדול שלו. המדינה שלנו, גם אם הכל ייפתר, לא יהיה בה כנראה שקט ל-30 שנה. התיק שלנו, בכללותו, מתמודד עם פיזור לחו"ל, בהשקעות מסוגים שונים. אנחנו לא בעמדה של לא עושים כלום כי יש חוסר ודאות. ההשקעות מפוזרות ודווקא אי הוודאות יוצרת הזדמנויות". כמו בשוק הדיור להשכרה? "בדיוק ככה. אי אפשר לדעת מה יהיה מחר, אבל אנחנו חושבים שזה העיתוי. סביבת הריבית הותירה פחות שחקנים ממונפים ונתנה יתרון לגופים כמונו. יש פחות כסף מהעולם ואנחנו כאן ומכירים את השחקנים". תיכנסו בהדרגה יותר לשוק? עם דמרי? עם אחרות? ומה עם התחדשות עירונית? "כן, אנחנו רואים עסקאות נוספות בקרוב. באופן כללי, אנחנו מאמינים בדיור להשכרה, גם באשראי לתחומים האלה ולא רק ברכישת נכסים. התחדשות עירונית מעניינת אותנו".
- 11.מגדלי ממגדל? הוא חייב להיות היו"ר! (ל"ת)חחחח 30/08/2024 11:46הגב לתגובה זו
- 10.נעמן אפרים 30/08/2024 11:45הגב לתגובה זורק עןלים ןהמןסדיים מוכיחים בהשקעה שלהם שיודעים מה הם עושים
- 9.באמת קוראים לו ארז מגדלי או שהוא בוט של מגדל ? (ל"ת)קליגולה 29/08/2024 20:55הגב לתגובה זו
- 8.המוסדיים קנו את המדינה (ל"ת)ארז 29/08/2024 19:39הגב לתגובה זו
- 7.דמרי הכי גדול היום (ל"ת)דעה אישית 29/08/2024 17:44הגב לתגובה זו
- dw 29/08/2024 19:08הגב לתגובה זודימרי מס' 2. החברה הציבורית המוכרת הכי הרבה דירות היא... עמרם אברהם. הם עושים זאת בעזרת שיווק דירות מוזלות של מחיר למשתכן. לכן זה לא חוכמה גדולה. על כל דירה מוזלת יש המון קונים להוטים.
- 6.מתן ס. 29/08/2024 17:44הגב לתגובה זווההשכרה שלא נדע
- dw 29/08/2024 19:10הגב לתגובה זו2% שוטף זה לא נקודת שיווי משקל. האם התשואה תעלה הודות לעלייה בשכד או כתוצאה מירידה במחיר הנכס? קטונתי. משער שילוב. המשמעות היא שלמשקיע חדש לא כדאי להכנס לביזנס הזה, אלא אם כן יש לו ידע מוסף על השבחה עתידית. מאחר והאוכלוסיה ממשיכה להתרבות בקצב מטורף של 2% שנתי הרי שזה סביר שהשכד יעלה.
- 5.אולי 29/08/2024 17:30הגב לתגובה זוגם המוסדיים דוחפים למעלה אף אחד לא ייתן להם להיפגע
- 4.אבנר 29/08/2024 17:29הגב לתגובה זויישר כח!!!!
- 3.נדרשות כ 300 משכורות חציוניות לקנית דירה ממוצעת.מה 29/08/2024 17:27הגב לתגובה זונדרשות כ 300 משכורות חציוניות לקנית דירה ממוצעת.מה עם ירידת ערך??
- dw 30/08/2024 08:42הגב לתגובה זוכמה חברים שלי זכו במחיר למשתכן ושילמו כמה מאות אלפים עד מקסימום מיליון וחצי. נכון. המיקום לא בדיוק היה הבחירה הראשונה שלהם. אז מה? גם אתה יכול.
- 2.למסות את הבנקים וחברת הביטוח. מס גנבים (ל"ת)מבין 29/08/2024 17:18הגב לתגובה זו
- 1.וישאר רק התשואה השוטפת הגנבים ימכרו בזול 29/08/2024 17:02הגב לתגובה זווישאר רק התשואה השוטפת הגנבים ימכרו בזול
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
