טירוף בקרית אתא: היזמים שילמו כמעט כפול ממחיר השומה על הקרקע
מכרז רמ"י לבניית 868 יח"ד למגורים בבנייה רוויה ב-3 מתחמים למגורים ומסחר בקרית אתא ומכרז נוסף, לבניית 360 יחידות דיור בערד, נסגרו בהצלחה.
11 הצעות הוגשו למכרז רשות מקרקעי ישראל בקרית אתא בו שווקה בהצלחה קרקע ב-3 מתחמים לבניית כ-868 יח"ד בבנייה רוויה. החברות שזכו במכרז הן: ספייס בניה ויזמות (252 יח"ד), אפי קפיטל (410 יח"ד) ועוד 3 מציעות להקמת 206 היחידות שנותרו (מולדת בקריית עקרון, א.נ אדלשטיין ולי-אל א.ל יוזמה והשקעות). ספייס בנייה שילמה 31.1 מיליון שקל על הקרקע, בעוד שמחיר השומה עמד על 18.2 מיליון שקל - כמעט כפול.
כמעט כפול ממחיר השומה. אפי שקדי וסאבלימינל (קסקי הפקות)
אפי קפיטל שילמה 43 מיליון שקל, בעוד שמחיר השומה עמד על כ-24 מיליון שקל. המציעות האחרונות שילמו יחד כ-21.5 מיליון שקל כשמחיר השומה עמד על 17 מיליון בלבד. כלומר, היזמים החליטו להיכנס חזק לקריית אתא, כמעט בכל מחיר. חשוב לציין כי המחיר לא כולל פיתוח, שנע בין 34 מיליון שקל להצעה האחרונה, ועד 41 ו-67 מיליון שקל להצעות האחרות, לפי גודלן.
- אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
- אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המתחמים ששווקו במכרז בקריית אתא הינם חלק מתוכנית קרית אתא צפון המתפרשת על כ-6,372 דונם בצפון קרית אתא, ממזרח לכפר ביאליק. מדובר בשכונת מגורים בת כ-10,952 יח"ד בתמהיל דיור מגוון וכ-1,400 יח"ד דיור מוגן, לצד שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה, מוסדות ומבני ציבור, ביה"ח אזורי עם כ-2,200 מיטות, מוסד להשכלה גבוהה, פארק מטרופוליטני לרווחת תושבי העיר והאזור ושטחים ציבוריים פתוחים. עוד בתוכנית תשתית דרכים, קו רכבת קלה חשמלית, קו חיפה-נצרת במפלס הרחוב, קווי מטרונית ומתחם נוסף למסחר ותעסוקה.
השכונה כוללת מבני מגורים בבנייה מרקמית ליצירת רחובות איכותיים עם חזיתות רציפות בגובה של עד 7 קומות, מגדלי מגורים בני 18 קומות עם מבט לנוף, שטחים לשימושים מעורבים של מגורים, מסחר ותעסוקה ומתחם המיועד לשימור הכולל מבנים ואתרים נופיים. לצד המגורים בשכונה, כ-233,000 מ"ר למסחר, כ-616,000 מ"ר לתעסוקה, תשתית דרכים כ-1,458 דונם וכ-1,684 דונם שטחים פתוחים.
- 4.א 01/09/2024 18:27הגב לתגובה זו100 אלף ליחידה? זול מאד בהצלחה לבונים,אפשר לגלגל חלק מהמחיר לקונים,הם ישמחו מאד
- 3.בני 30/08/2024 09:23הגב לתגובה זויוספטל המחירים רק עולים ההשבחה מצויינת לדעתי מי שלא קונה היום יפסיד מחר
- 2.קנו במחיר מציאה . חינם . קרקע בקריות ובאתא אין בפי 27/08/2024 23:35הגב לתגובה זוקנו במחיר מציאה . חינם . קרקע בקריות ובאתא אין בפיות מ 500,000 שח ליח״ד
- 1.dw 27/08/2024 14:06הגב לתגובה זו100-150 אלשח עבור קרקע לדירה, בעיר קיימת ומפותחת, במטרופולין חיפה והקריות, לא נראה כמו תמחור מופרז. אולי אפילו להפך. בקרית אתא מדינת ישראל הולכת להקים בית חולים גדול בשנים הקרובות, אז למה לא לפתח גם קצת מגורים? לא רואה עם זה שום בעיה. בהצלחה ליזמים. ליד איכילוב ת"א, הדסה י-ם או כרמל חיפה מחירי הקרקע ליח"ד הם "טיפה" גבוהים יותר. "טיפה" :-)
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
