לא רק פרסונל: כשיזם מבקש הלוואת ריטייל זה מדליק נורה אדומה
דרך המלך של קבלן או יזם בנייה לגייס מימון לפרויקט בנייה, היא על ידי פנייה לגוף מוסדי, חברת אשראי חוץ בנקאי, חברת ביטוח או כל גורם אחר שמוסמך להעניק הלוואות בסדר הגדול הנדרש וגם לפקח על הפרויקט. כשקבלן פועל בדרך זו, למלווה יש בטחונות, הוא מלווה את הפרויקט עם מפקח מטעמו ומשחרר כספים על פי התקדמות הפרויקט, כאשר המלווה יודע למעשה לאן כל שקל בפרויקט הולך.
אך לא תמיד דברים מתנהלים ככה. לאחרונה הוגשה תביעה נגד חברת פרסונל שגייסה באמצעות חברות בת שלה, כ-500 מיליון שקל ממלווים פרטיים ובחודשים האחרונים אינה מצליחה לעמוד בהחזרי ההלוואה והמלווים אינם יכולים למשוך את הכספים שהלוו – כאשר עלו טענות שכספים נכנסו לחשבון נאמנות כללית והקבלן טען לעלויות מימון מאוד גבוהות.
ניתן להניח שקבלן או יזם בניה שפונה לקבל הלוואת ריטייל במקום מגוף מוסדי מתאים, זה בגלל שהבנק וחברות המימון החוץ בנקאי לא הסכימו להעניק לו ההלוואה או בשל אי כדאיות כלכלית לפרויקט או בשל היעדר בטחונות מתאימים לאשראי שמבוקש. פניה למאות אנשים פרטיים, לקבלת הלוואות בסכום כולל של כ-500 מיליון שקל – היא סטיה ברורה מדרך המלך המקובלת והיא צריכה להדליק נורה אדומה אצל המלווה.
המלווה עבד קשה כדי לחסוך מאות אלפי שקלים אותם הוא הלווה לקבלן/יזם/חברת השקעות לכן, לפני שהוא נוקט בצעד דרסטי כזה כדי למנף את חסכונותיו, עליו לבדוק מהן האופציות הבטוחות בשוק גם אם בריבית פחות "מפתה" ובאפיקים יותר סולידיים.
לא חייבים להיכנס להרפתקאות
כיום הבנקים וגורמים פיננסים בטוחים אחרים מציעים ריבית של כ-4.5 אחוז למשקיעים ולכן ה'ספרייד' - מרווח הפער בין הריבית הבנקאית לריבית שהציע הקבלן - על פי הפרסמים בתקשורת, עומד על כ-3 אחוזים בלבד. האם שווה לקחת סיכון בכך שמעניקים הלוואה בלי בטוחות כדי להשיג ריבית בספרייד כזה?- מתנה או הלוואה? הסכנות בהעברת כספים בתוך המשפחה
- קנה חלק מדירה כדי לעזור לבעלת הדירה שנקלעה לחובות - וקיבל תביעה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם רוצים להשקיע בנדל"ן ניתן להשקיע הכספים בקרנות שמשקיעות בנדל"ן באמצעות הבורסה וישנן דרכים אחרות לפני שבוחרים בדרך של מתן הלוואה בכלל וללא בטוחות מתאימות בפרט. על פי הפרסומים נטען לכאורה שכדי להשיג את המלווים, החברות שילמו עמלה בשיעור של 3% לסוכנים שהשיגו את המלווים. עמלה זו מתווספת לשיעור הריבית ואנו מדברים כבר על 10% (7% של הריבית ועוד 3% לסוכן), זאת כאשר חברות מימון נוהגות לשלם עמלה בשיעור של 0.5% לסוכני ההלוואות.
אם ההלוואת ניתנו לפני שנת 2023 אז הריבית הבנקאית קפצה ל-4.5% הפיתוי לריבית של 7% אכן גדול, יחד עם זאת אם כבר הולכים על מהלך מסוכן כזה, יש לדאוג לבטחונות מתאימים כמו שיעבוד נכסים, פרויקטים או קרקעות של הקבלן/יזם ואף חוזי התקשרות. בנוסף המלווה חייב לודא כי הוא מעביר ההלוואה לחשבון בנק לנאמנות ייעודי לפרויקט ספציפי כדי למנוע שימוש לא ראוי בכספי הנאמנות. יש לדרוש אישור ניהול חשבון מהבנק או לכל הפחות מרואה חשבון אליו מתכוונים להפקיד את כספי ההלוואה. מהפרסומים כאמור, לא ניתן לדעת מה היו מנגנוני ההגנה שעמדו לטובת המלווים אך כמובן יש לוודא באילו תנאים ניתן להעביר ההלוואה לפירעון מיידי.
כמובן שאם משקיעים בפרויקט בנייה ספציפי, יש לדאוג לקבל מטעם מפקח של הקבלן/יזם, דיווח על שחרור הכספים לטובת הפרויקט הספציפי. כשחברת ההשקעות מטעם היזם אינה מוסד רשמי, בעלי החברה יכול למנות קרובי משפחה ואנשים לא מקצועיים והפיקוח יהיה רופף.
- צה"ל הוזיל לכם את ביטוח הרכב ביותר מ-5% - האם זה הזמן לחדש פוליסה?
- רשות החדשנות משיקה שלוש תכניות דגל בהיקף של 180 מיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- יותר מ-1,500 הייטקיסטים ישראליים הצטרפו למועדון המיליונרים...
אם לא דואגים לבטוחות הללו יש לקחת בחשבון שהמלווה לא יקבל את כספו בחזרה ואולי יהיו אחרים בתור שיקבלו את כספם או חלק מהכספים לפניו. כרגע עומדת בפני המלווים האופציה להגיש תביעות נגד פוליסת ביטוח אחריות מקצועית של הנאמן, כנגד הקבלן וחברות הבת שלו להשקעה ולהעסיק חוקר כלכלי שיאתר נכסים פיזים או אחרים ברי מימוש במטרה לעקל אותם.
דרך המלך של משקיע בדירה היא להעביר כספים לחשבון נאמנות ספציפי של הקבלן ולדאוג לקבלן שמציע ליווי בנקאי ודרך המלך של הקבלן/יזם הוא לפנות לגורמים מקצועיים המוסמכים על ידי המדינה למתן הלוואות בכפוף לליווי הפרויקט.
הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה
האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם
פנסיה תקציבית הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות.
בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם.
קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה
בדיקת
ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל
- כמה עולה רובה סער? ואיך העלייה בתקציב הביטחון תשפיע על כולנו?
- התוכנית הצודקת של האוצר - פגיעה בפנסיה התקציבית; ההפרשה החודשית תגדל מ-2% ל-7%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באוצר מתכננים לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי. אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.
הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה
האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם
פנסיה תקציבית הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות.
בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם.
קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה
בדיקת
ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל
- כמה עולה רובה סער? ואיך העלייה בתקציב הביטחון תשפיע על כולנו?
- התוכנית הצודקת של האוצר - פגיעה בפנסיה התקציבית; ההפרשה החודשית תגדל מ-2% ל-7%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
באוצר מתכננים לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי. אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.
