רוצים צמוד קרקע? לכו חפשו: מה קורה בנס ציונה?
בין רחובות לראשון לציון שוכנת נס ציונה – העיר שרבים לא מודעים לכך שהיא אחת היקרות במעגל השני של תל אביב. האוכלוסייה שלה נחשבת איכותית, והמחירים בהתאם. בעיר יש קצת יותר מ-50 אלף תושבים, נכון לינואר 2024, לפי נתוני הלמ"ס. יש בשטחה מוקדי תעסוקה כמו פארק המדע קריית ויצמן שמשותף עם רחובות ושוכנות בו חברות הייטק רבות, והמכון הביולוגי.
ב-2021 נעו מחירי הדירות בממוצע סביב 28-24 אלף שקל למ"ר, אך ניתן לראות עסקות שבוצעו במנעד רחב הרבה יותר של מחירים – החל מ-15-14 אלף שקל למ"ר ועד ליותר מ-30 אלף שקל למ"ר. ב-2022 נרשם זינוק משמעותי במחירים, לממוצע שנע סביב 33-29 אלף שקל למ"ר. ב-2023 נרשמה ירידה קלה במחירים, ל-32-28 אלף למ"ר, ומתחילת 2024 נשמרת רמת מחירים זו בנס ציונה.
באפריל 2019 אישרה העירייה תוכנית מתאר עירונית שבמסגרתה יוקמו 29 אלף יחידות דיור חדשות, 89 אלף מ"ר שטחי מסחר ו-145 דונם מבני ציבור בעיר. כמו כן, מתוכנן להיבנות מסוף תחבורה ציבורית בצפון העיר וחידוש של אזור התעשייה. עם זאת, תוכנית המתאר מתעכבת עקב תוכניות המטרו ותמ"א 70, ומחלוקת בין העירייה - המבקשת לשמר את צביונה של העיר, לרשויות התכנון שמבקשות לצופף אותה יותר ולבנות לגובה.
האוכלוסייה בנס ציונה הוכפלה בעשור האחרון, ולמרות זאת היא עדיין נהנית מרמת צפיפות סבירה וגם מתשואה גבוהה מהממוצע על מחירי הנכסים באותה תקופה. מי שקנה כאן דירה לפני כעשור, הרוויח יותר מהתשואה הממוצעת בשוק הכלל-ארצי. הסוד של נס ציונה קשור גם לתושבים ולמיקום: רמה סוציו-אקונומית גבוהה, רק 25 ק"מ מתל אביב, נגישות תחבורתית טובה, אין בעיר צירי תנועה פקוקים במיוחד (בטח לעומת גוש דן), ויש לה גם תחנת רכבת ואת פארק המדע.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר הממוצע בשכונת סביוני נצר, שמאופיינת בבנייה לגובה, נע סביב 3 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, תלוי בגיל הדירה. המחירים בשכונה נעים 32-29 אלף שקל למ"ר בממוצע. מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל בוצעו בשכונה רק כעשר עסקות, ורמת המחירים נשמרה בהן.
לב המושבה, שכונה במזרח העיר, שבה נמצא גם הקאנטרי קלאב, עם בנייה נמוכה ושטחים ירוקים. המחירים למ"ר כאן נעים סביב 33-31 אלף שקל בממוצע - צמודי הקרקע בשכונה יקרים, וקשה מאוד למצוא כאן אחד במחיר שפוי. יותר מכך - מצאנו עסקות למכירת דירות חמישה חדרים רגילות שחצו את הרף של 4 מיליון שקל, אבל זה קרה בתחילת הקיץ של 2022, לפני שהריביות החלו לקפוץ. המחיר אז היה סביב 37-35 אלף שקל למ"ר. לאורך 2023 כולה בוצעו בשכונה רק עשר עסקות, ומתחילת השנה היו בה רק שתיים.
אם אתם מחפשים מחירים שפויים יותר, אולי תמצאו אותם ברמת סמל - שכונה בצפון העיר, אם תצליחו למצוא דירה למכירה שם. יש כאן בניינים משנות השמונים, והמחירים של הדירות האלה הם פחות מ-2 מיליון שקל ל-90-80 מ"ר. מצד שני, בשנה שעברה בוצעו בשכונה רק שתי עסקות, ומתחילת השנה עדיין לא היו כאלה בכלל. בסביוני הפארק, שכונה נוספת בצפון העיר, ליד הספורטק, תמצאו דירות קצת יותר חדשות, שחלקן נבנו בסוף שנות התשעים, במחירים שנעים סביב 27-25 אלף שקל למ"ר. גם כאן יש מעט מאוד עסקות – שתיים בכל 2023 ורק אחת מתחילת השנה הנוכחית.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
טירת שלום היא שכונה שהיתה בעבר יישוב בפני עצמו, שנבלע לתוך נס ציונה. המחירים בה למ"ר נמוכים, אבל המחירים לבית גבוהים מאוד. איך זה יכול להיות? המחיר לבית גבוה כי ההיצע נמוך, אבל המחיר למ"ר נמוך יחסית כי השטחים של הבתים כאן גדולים מאוד והחל מגודל מסוים, כמו בכל בית, המחיר למ"ר יורד. ב-2023 נמכר רק בית אחד, צמוד קרקע כמובן, ועוד כמה קרקעות. מתחילת השנה לא בוצעה כאן עדיין שום עסקה.
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו בעיר בזמן האחרון:
- ברחוב חושן דירה בשטח של 106 מ"ר נמכרה תמורת 3.2 מיליון שקל, לפי 30.2 אלף שקל למ"ר
- ברחוב השייטת דירה בשטח של 101 מ"ר נמכרה תמורת 3.33 מיליון שקל, לפי 32.9 אלף שקל למ"ר
- ברחוב האמהות דירה בשטח של 92 מ"ר נמכרה תמורת 2.75 מיליון שקל, לפי 29.9 אלף שקל למ"ר.
- ברחוב האופק דירה בשטח של 105 מ"ר נמכרה תמורת 3.6 מיליון שקל, לפי 34.3 אלף שקל למ"ר.
- ברחוב מכבי דירה בשטח של 113 מ"ר נמכרה תמורת 3.31 מיליון שקל, לפי 29.2 אלף שקל למ"ר.
בספטמבר 2022 הוכרז כי בצפון-מזרח נס ציונה תוקם שכונה חדשה שתכלול 2,783 יחידות דיור ושטחי תעסוקה. התוכנית קודמה על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ואושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז. השכונה תיבנה בסמוך לשטח נופש מטרופוליני אנ"מ האירוס (שטח בין ראשון לציון לנס ציונה שבין השאר נכללת בו גבעת האירוסים), שכונת יד אליעזר מדרום וכביש 423 ממזרח. השכונה תכלול מגורים במבנים של שש עד 15 קומות בצפיפות ממוצעת של כ-25 יחידות דיור לדונם, ושטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של 60,650 מ"ר. התוכנית משתרעת על שטח כולל של 383 דונם, שמתוכם כ-635.4 אלף מ"ר למגורים, כ-376 אלף מ"ר למבנים ומוסדות ציבור, כ-77.5 דונם שטחים פתוחים שמתוכם כ-56 דונם שטחים ציבוריים פתוחים, וכ-60,650 מ"ר ברוטו למסחר ותעסוקה.
במאי 2022 הופקדה התוכנית הראשונה של פינוי בינוי בנס ציונה, במתחם הטייסים, על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז. במסגרת התוכנית ייבנו 387 יחידות דיור, לצד 4,300 מ"ר למבני ציבור וכ-500 מ"ר למסחר. התוכנית, שקודמה ביוזמת העירייה וחברת הטייסים נס ציונה הישוב החדש שותפות מוגבלת, היא על שטח כולל של כ-16.5 דונם, וממוקמת באזור הוותיק של צפון-מערב העיר, בין הרחובות הטייסים וההסתדרות, צפונית לפארק קוויל. הדירות בפרויקט ייבנו בתשעה מבנים בני תשע עד 14 קומות. מכלל יחידות הדיור בתוכנית, כ-75 יוקצו לדירות קטנות. לטובת הקמת הפרויקט ייהרסו שבעה מבנים ישנים בני שלוש קומות, שכוללים 120 יחידות דיור.
- 3.נס ציוני ותיק 22/03/2024 10:18הגב לתגובה זואני גר בהנפת הדגל שנחשבת לאחת המשכונות הכי טובות בעיר - זו וארגמן. ואני יכול לתקן שני דברים - 1. 5 חדרים עולה כאן מעל 4 מיליון. ליתר דיוק בין 4.2 ל 4.5. 2. שכירות ל 4 חדרים הוא בטח לא 5-6 א'. אני משכיר 2 חדרים ומשלמים לי 4 א' בחודש. יש לי בקומה 2 דירות בשכירות , אחת 5 חד' ואחת 4 חד', ושניהם משלמים יותר בכמה אלפים. מעבר לכך העיר אדירה. לנו בשכונה חיי קהילה טובה, אנשים טובים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה, חינוך טוב. וקרוב להכל
- 2.מבין 22/03/2024 09:47הגב לתגובה זוכמו לגור על מעבדת חמאס רק בישראל
- 1.זהר 21/03/2024 13:41הגב לתגובה זואין תחנת רכבת בנס ציונה. יש ברחובות ובבאר יעקב חבל שראש העיר לא דואג לשביל הליכה/אופניים לכוון באר יעקב יחד עם ראש העיר של באר יעקב לתושבי נס ציונה להגיע באופן בטיחותי לשם, סכנת מוות ללכת לשם ברגל או לרכב באופניים.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
