מה היקף המשקיעים מבין רוכשי הדירות?
בחודש נובמבר נרכשו בישראל 4,133 דירות חדשות ויד שנייה - הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בחודשי נובמבר ב-20 השנים האחרונות לפחות - כך עולה מסקירת הנדל"ן של משרד האוצר. בהשוואה לנובמבר 2022, זוהי ירידה של 47%, אך עלייה של 85% לעומת אוקטובר השחור שאי אפשר כמובן להכניס אותו למשוואה.
שפל, אבל 80% יותר מהחודש הקודם. נתוני האוצר
בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש נובמבר על 3,981 דירות - ירידה של 45% בהשוואה לנובמבר 2022 וגידול של 81% בהשוואה לחודש הקודם.
מכירות הקבלנים בחודש נובמבר הסתכמו ב-1,496 דירות - ירידה של 49% בהשוואה לנובמבר 2022. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,344 דירות - ירידה של 43% בהשוואה לנובמבר 2022 וגידול של 86% בהשוואה לרמה הנמוכה במיוחד שנרשמה בחודש אוקטובר האחרון.
- רכשה דירה, חיכתה שנה וחצי - ולא תקבל פיצוי
- ליקויים התגלו בדירה בת 50 - הקבלן והמשווק יפצו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי פרק הזמן הצפוי לקבלת הדירה נמצא כי חלה ירידה בשיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", כאשר שיעור זה עמד על 61%. שיעור זה נמוך משמעותית, ב-11%, בהשוואה לנובמבר 2022 כאשר גם בהשוואה לחודש אוקטובר האחרון נרשמה ירידה משמעותית של 4%.
לגבי מכירות יד שנייה - בחודש נובמבר הן הסתכמו ב-2,637 דירות, ירידה חדה של 46% בהשוואה לנובמבר 2022. בהשוואה לרמת השפל ההיסטורי שנרשמה בחודש אוקטובר האחרון זהו גידול של 79%.
רכישות המשקיעים בחודש הסתכמו ב-740 דירות, ירידה חדה של 44% בהשוואה לנובמבר אשתקד אך עלייה של 80% מאוקטובר.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
המשקיעים עדיין לא חוזרים. דירות בבנייה (Getty images Israel)
משקל המשקיעים בחודש נובמבר עמד על 17.9% בדומה לחודש הקודם וגבוה ב-1% ביחס לנובמבר 2022. אגב, רכישות תושבי החוץ (נכללים גם כמשקיעים) הסתכמו בחודש נובמבר ב-77 דירות, ירידה חדה של של 48% בהשוואה לנובמבר אשתקד. במקביל יש לציין כי בחודש נובמבר נמכרו 39 דירות על ידי תושבי חוץ, כך שנטו רכישות תושבי החוץ הסתכמו בחודש נובמבר ב-38 דירות בלבד.
מכירות המשקיעים בחודש נובמבר הסתכמו ב-907 דירות, ירידה חדה של 46% בהשוואה לנובמבר, בדומה לשיעור הירידה שנרשם בסך עסקאות יד שניה. בהשוואה לרמה הנמוכה במכירות אלו בחודש 3 אוקטובר זוהי עליה של .85%. אזור ב"ש בולט בירידה מתונה יחסית במכירות המשקיעים בהשוואה לירידה שנרשמה בסך עסקאות יד שניה באזור זה. בולט גידול יחסי במשקל המוכרים שאינם מתגוררים באזור הדרום.
לגבי רכישות הזוגות הצעירים - הם הסתכמו בחודש נובמבר ב-2,096 דירות, ירידה של 46% בהשוואה לנובמבר אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-1,944 דירות - ירידה של 40% בהשוואה לנובמבר אשתקד וגידול של 86% בהשוואה לחודש הקודם.
- 6.בן 11/01/2024 17:13הגב לתגובה זוגל ביקושים בגלל כאלו שאמרו שירד המחירים אני פספסתי דירה
- 5.בן 10/01/2024 17:04הגב לתגובה זוימים יגידו
- 4.חחחחחחח 10/01/2024 16:03הגב לתגובה זומדהים עד לאיזו רמה מגיעים בתוכן הכתבות. אבל... וְכַאֲשֶׁר יְעַנּוּ אֹתוֹ כֵּן יִרְבֶּה וְכֵן יִפְרֹץ. הרגשה באוויר שמשהו מתפוצץ? גם למינוף יש גבולות. החכם, עיניו בראשו! עם ישראל לא פרייאר! בהצלחה לעם ישראל!
- 3.איציק 10/01/2024 15:39הגב לתגובה זואין בעיה תמשיכו לבלף ואם עדיין תצליחו אז כל הכבוד לך ולחבריך התחמנים
- 2.רועי 10/01/2024 15:29הגב לתגובה זוסבבבב פריים מטורף לפנינו לצערי
- דין 10/01/2024 20:06הגב לתגובה זולך תלמד קודם מה סאב-פריים לפני שאתה כותב שטויות ומבזה את עצמך. הפוך גוטה הפוך אנחנו בשירת הברבור של הדישדוש. אחרי שנתיים של ריבית גבוהה ומלחמה, והמחירים בקושי זזו 5 מילימטר למטה. השוק נמצא היום בנקודת זינוק, ומי שלא מבין את זה היום, יבין את זה בעוד שנה ויבכה.
- 1.כותרת מטעה 10/01/2024 13:28הגב לתגובה זואיפה יש עליה? ביחס לחודש אוקטובר בלבד שהיה קיפאון עקב פרוץ המלחמה והוא חריג שאינו רלוונטי לבחינת מגמות או לקבלת החלטות.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
