מה באמת חושבים מנהלי הבנקים על מחירי הדירות?
בתוך ישיבות ההנהלה של הבנקים יש דאגה. לא פאניקה, לא חרדה, אבל דאגה ממצב שוק הנדל"ן המקומי. מנהלי הבנקים הגדולים לאומי ופועלים חושפים כי להערכתם מחירי הדירות ירדו. הם זהירים, הם לא מספקים מספרים, רק מדברים על המשך ירידת המחירים. זה גם משהו, עד לא מזמן, כולם התעלמו מירידות המחירים בשוק. היה להם נוח להתחבא מאחורי נתוני הלמ"ס שמגיעים לשוק בעיכוב של חודשיים וחצי וגם אז הם לא מספרים את כל הסיפור, כי הקבלנים נותנים מבצעים והקלות במימון ששוות לפחות 5% ואת זה הלמ"ס לא יודע לספור. אז בבנקים הגדולים יש תמימות דעים, אבל בעוד שפועלים לא מתייחס לטווח הבינוני-ארוך, הנהלת לאומי סבורה שבהמשך המחירים חזרו לעלות. יתר הבנקים הגדולים - מזרחי, דיסקונט והבינלאומי, מספקים בדוחות שלהם הצצה לאשראי בתחום הנדל"ן, כותבים ומפרטים על החשיפה שלהם, הם לא מודאגים והם גם לא מספקים הערכות לגבי מחירי הדירות.
הנהלת לאומי - מחירי הדירות ירדו
ד"ר מולי בן צבי יו"ר דירקטוריון בנק לאומי -0.62% , חנן פרידמן, מנכ"ל הבנק ורונן מורי סמנכ"ל בכיר וראש חטיבת ניהול הסיכונים בבנק מצביעים בדוח מיוחד שצמוד לדוח הכספי של לאומי על הסיכונים הגדולים שקיימים בפעילות הבנק. אחד הסיכונים המשמעותיים הוא בענף הנדל"ן. תחת הכותרת - "סיכון ענף הבינוי והנדל"ן", מדגיישם מנהלי הבנק כי "ענף הבינוי והנדל"ן הינו תחום פעילות שבו לבנק חשיפת אשראי משמעותית". עם זאת, הם מסבירים כי האשראי לענף הנדל"ן תואם את תיאבון הסיכון של הבנק ובמילים פשוטות "לא התפרענו יותר מדי" כשהמנהלים מפרטים את הבלמים והפיקוח בתחום לרבות - "חיתום קפדני, שיטת מימון ופיקוח הדוקה, גיבוי בביטחונות נדל"ן ותמחור הולם". ביחס למצב בשוק הם מפרטים את ההיסטוריה הקצרה - "החל מהמחצית השנייה של שנת 2022 נרשמה היחלשות בביקוש לרכישת דיור, ברקע סביבת מאקרו של עלייה מהירה באינפלציה ובריבית והאטה בצמיחה. גורמים אלה, לצד התחלות בנייה גבוהות יחסית לרוב העשור האחרון, הובילו לאחרונה להתחלה של ירידה במחירי הדירות, בהובלת מחירי הדירות החדשות", והכי חשוב מספקים הערכה פנימית חשובה - "להערכתנו, בשנה הקרובה צפויה להמשיך מגמת הירידה המתונה במחירי הדירות גם בשל התגברות מידת חוסר הוודאות בשוק לאור המלחמה עם זאת, ההערכה היא כי בטווח הבינוני עשויה לחול התאוששות במחירי הדיור ברקע האפשרות להורדה בריבית בנק ישראל, ולאור הפגיעה המסתמנת בהיצע הדיור העתידי". החשיבות של ההערכות האלו היא גדולה מאוד שכן לא מדובר באנליסט או כלכלן של המחלקה הכלכלית של לאומי שסבור ומעריך שתהיה ירידה במחירי הדירות, אלא הנהלת הבנק סבורה כך, בהינתן המידע והבדיקות שלה, ועל רקע זה גם האסטרטגיה של הבנק בתחום. אולי זה יוביל להקשחת התנאים למתן אשראי בשוק הנדל"ן, כשהסנונית הראשונה היתה התביעות מול חנן מור.בנק הפועלים - הירידות יתגברו
גם בפועלים פועלים 0.06% מתייחסים לסיכונים הגלומים בשוק הנדל"ן. המנכ"ל דב קוטלר, יו"ר הדירקטוריון ראובן קרופיק, והחשבונאי הראשי גיא כיף חתומים על המסמך המציין שהענפים העיקריים הצפויים להיפגע מהמצב הכלכלי הם ענף ההייטק וענף הנדל"ן. "הבנק בוחן את חשיפתו לאזורים המושפעים במיוחד מהלחימה וכן מבצע הערכות לגבי ענפי משק הצפויים להיפגע באופן משמעותי. ענפים אלו קשורים לתחום התיירות והפנאי, לתחום המסחר הקמעונאי במגוון ענפי משק וכמו-כן לתחום הבינוי והנדל"ן", כותבים המנהלים ומוסיפים - "תחום הנדל"ן הושפע מתנאי השוק עוד טרם פרוץ המלחמה וצפוי להיות מושפע מירידה נוספת בביקוש ומקושי בקידום פרויקטים". בפועלים סבורים כי "ירידות המחירים בשוק הנדל"ן שהחלו להסתמן לפני המלחמה צפויות להתגבר".מזרחי טפחות - אדישות
גם בבנק מזרחי טפחות מזרחי טפחות 1.08% , שהציג את הדוחות המרשימים ביותר מבין הבנקים, מדברים על הסיכונים בשוק הנדל"ן, אבל הם לא מספקים תחזית קדימה ומבחינתם הסיכון בתחום המשכנתאות הוא נמוך-בינוני. המנכ"ל משה לארי, יו"ר הדירקטוריון משה וידמן, וסמנכ"ל הסיכונים עופר הורביץ מסבירים כי "הערכת ההשפעה הכוללת של סיכוני האשראי והריכוזיות הענפית, כוללת את הערכת הסיכון בגין חשיפת הבנק לענף הבינוי והנדל"ן. פעילות הבנק מתמקדת בעיקר במתן אשראי לבנייה בשיטת הליווי הפיננסי. ההערכה היא כי אין השפעה מהותית בפעילות זו על רמת סיכון האשראי הכוללת של הבנק. "בעקבות המלחמה, קיים חשש לעלייה ברמת הסיכון בענף הבינוי והנדל"ן הנובעת מהאטה בקצב התקדמות הבנייה עקב מחסור בפועלים, שעלול לגרום לעיכובים במסירת דירות ולירידה בקצב התחלות הבניה למגורים. כמו כן, קיים חשש להאטה בקצב מכירת הדירות ובגביית כספי המכירה. עם זאת, ביחס לימים הראשונים עם פרוץ המלחמה, נראה כי ישנה חזרה הדרגתית לפעילות. הבנק עוקב אחר השפעות השינויים על פעילות הבנק". כן, בעוד פועלים ולאומי מספקים תחזית קדימה, מזרחי טפחות ממלא פיו מים, למרות החשיפה הגדולה של הבנק לתחום המשכנתאות. אומנם תחום זה די בטוח כי קיים פער גדול בין המשכנתאות לערך הנכסים המשועבד מולם, והסיכון של הבנק אכן קטן, ועדיין - הבנק המוביל בתחום יכול לספק הערכה לגבי הכיוון בתחום הדירות והמשכנתאות.בדיסקונט לא חוששים מחשיפה לתחום הנדל"ן
בדוח הסיכונים של בנק דיסקונט דיסקונט -1.2% עליו חתומים המנכ"ל אבי לוי, יו"ר הדירקטוריון שאול קוברינסקי, ואורית כספי סמנכ"לית מנהלת הסיכונים הראשית נכתב: "באשראי העסקי עלו האינדיקטורים לסיכון בענפי הבינוי והנדל"ן, שאליהם המערכת הפיננסית חשופה במיוחד. בשאר הענפים לא ניכרת הרעה". בנק דיסקונט חשוף לשוק הנדל"ן למרות שבדוחות הוא מציג זאת כחשיפה סטנדרטית-סבירה. די להיזכר בחשיפה של 1.7 מיליארד שקל של הלוואות וערבויות מכר לחנן מור כדי להבין עד כמה החשיפה הזו יכולה להיות מסוכנת.הבינלאומי בחשיפה יחסית נמוכה לנדל"ן
בבנק הבינלאומי בינלאומי 1.12% , מציינים המנכ"לית סמדר ברבר - צדיק, רון לבקוביץ יו"ר הדירקטוריון ואלי כהן סמנכ"ל ומנהל סיכונים ראשי שלמרות הירידה בהיקף הפעילות בתחום הנדל"ן, זה לא משפיע על תוצאות הבנק. "הבנק נוקט במדיניות אשראי מידתית שאושרה על ידי דירקטוריון הבנק, נבחנת מידי שנה ומתעדכנת על פי השינויים והתמורות בארץ בתחום הנדל"ן", כותבים השלושה, "מעבר לבדיקות הנעשות באופן שוטף, מקיים הבנק דיון תקופתי בכל תיקי האשראי בענף הבינוי והנדל"ן, ובוחן את מצב הפרויקטים וכן את רמת הסיכון בכל פרויקט ומצמצם חשיפות בהתאם. בחודשים האחרונים, נרשמה ירידה בביקוש לרכישת דירות וזאת, בין היתר, על רקע עליית האינפלציה והרבית. הבנק עוקב באופן שוטף אחר המגמות וההשלכות הנובעות מהן. מדיניות הבנק המידתית, הביאה לכך שלא נרשמה השפעה מהותית, נכון להיום, על איכות התיק".- 18.הוא אומר ההפך ממך 05/12/2023 09:49הגב לתגובה זואו לפחות תאם איתו עמדות, כי המסקנה הלוגית המתבקשת של העניין היא או שאחד מכם משקר, או שאתם לא מקצועיים....
- 17.צפוף 04/12/2023 15:15הגב לתגובה זוהמגיבים כאן רושמים מפוזיציה, אבל כל עוד ימשיכו לעודד את האוכלוסיה כאן להתרבות בקצב מטורף של 2% שנתי אז הביקוש לדיור ימשיך להיות גבוה. הולך להיות כאן גם צפוף וגם יקר. למה בעצם ממשיכים לעודד כאן את האוכלוסיה להתרבות ןלהביא גם את הילד ה 3 או ה 5? לא ברור. קחו בחשבון בום ילודה בעוד 10 חודשים, אחרי שהחייל חוזר הביתה ועושה עבודה... הילד הזה הולך להזדקק לדירה בעוד 30 שנה.
- אבי כהן 12/12/2023 20:57הגב לתגובה זובגלל שהילודה הארופאית מסתכמת בילד אחד, עכשייו המוסלמים כובשים את אירופה ואת התוצאות אנו רואים בפאריז בלונדון בספרד והיכן לא?
- מעולה בואו ניתן למוסלמים לנצח אותנו דמוגרפית, כן? (ל"ת)נועה 06/12/2023 14:36הגב לתגובה זו
- 16.72 04/12/2023 13:07הגב לתגובה זוכשהבנקים לא הודו בירידות וחזו עליות ושאין סיכוי שהריבית תעלה ליותר מרבע אחוז, הריבית עלתה לשש פלוס בפריים והמחירים צנחו ב- 15-20 אחוז. הביקוש ירד ב-60-80 אחוז. עכשיו מודים שלא אמרו האמת בלמס. ועכשיו כשהם צופים ירידות מינוריות, הירידות תהיינה 50-70 אחוז מטה. ואלו שלא דואגים, הבנק הירוק, הוא הכי מסוכן. כי ככה זה הולך בין מבחן המציאות לרציונאל, ההיפך הגמור מכל תחזית או אדישות.
- 15.בדיחה הולכים לחתול לשכול על השמנת שלו. (ל"ת)רן 04/12/2023 10:39הגב לתגובה זו
- 14.ילדי ישראל 04/12/2023 10:31הגב לתגובה זוברור שתהייה ירידה בהתאם ליכולת התשלום של ריבית המשכנתא .הביקוש לדירות לא ירד וההיצע לא עלה .
- 13.חחחחחחחחחחחחחח 04/12/2023 09:46הגב לתגובה זוחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח
- 12.דירות עד 3 מיליון נמכרות עדיין לא רע. דירות מעל-בעיה... (ל"ת)ההבדל 04/12/2023 07:23הגב לתגובה זו
- 11.משה 04/12/2023 06:30הגב לתגובה זוחד משמעי עליות בסיום המלחמה
- 10.חחחחחחח 04/12/2023 01:21הגב לתגובה זואבל לא אמרו שיש עליה מטורפת מאירופה של כאלה שמוכנים לקנות בכל מחיר? אמרו גם שהריבית תרד כבר לפני כמה חודשים כמדומני, ואכן ירדה? וגם אם כבר הורידו את הריבית, אז מ-4.75 ל-0? אני כבר לא מבין מה הולך פה... אולי זה בגלל מלאכת הפמפום? מוזר...
- 9.כשמשדרים לכם שהכל שאנטי...זה הזמן לברוח (ל"ת)הקברניט 03/12/2023 22:54הגב לתגובה זו
- 8.אורן 03/12/2023 22:49הגב לתגובה זוהערכות מנהלי הבנקים שווים לת*ת. מחירי הדירות יחזרו לעלות? לאן בדיוק? אולי ל 5 מיליון לדירת 2 חדרים?
- 7.יוסי 03/12/2023 22:07הגב לתגובה זוהמחירים גבוהים משמעותית מיכולת ומשכר ממוצע ורגיל. גבוהים על כך שירידה של 50% לא מספיקה. אין חוסר, אין דרי רחוב, משמע: יש דירות לכולם. וזאת אומרת שגם ירידה של 50% זה בסדר. מה כן? הממשלה צריכה כסף. ועד כה הנדלן סיפק 41 מיליארד שקל לפזרנים שם על גם ציבור מסכן. הציבור, מתמוטט! או שיהיו מחירים ראליים או שאין ישראל. פשוט. גזל הציבור דרך הנדלן כבר לא יהיה. וכן, הבנקים ממונפים חזק. הם ישלמו ונראה את זה בדוחות. אחרי מלחמת יום כיפור מ- 1974 ועד 1977 המחירים ירדו 50%. תבדקו. מצבנו כעת גרוע מיום כיפור.
- 6.סבבבבב פריים מטורף לפנינו לצערי (ל"ת)רועי 03/12/2023 21:24הגב לתגובה זו
- 5.אדם 03/12/2023 18:37הגב לתגובה זובשכר חציוני של כ7000 ש"ח לא ניתן לרכוש דירה באף ישוב יהודי! זה אומר שמחירי הדירות התנתקו מכח הקניה של הציבור ואמורים לרדת בעשרות אחוזים עד מצב שיווי משקל! כאשר אין כח קניה ההיצע והביקוש לא רלבנטי.
- 99 04/12/2023 00:04הגב לתגובה זולא רק בישראל. קנדה, ארה"ב, בריטניה, ועוד ועוד. עליות מטורפות של מחירי הדיור. גם בסין. המדינה היחידה שבה אין עליות משמעותיות היא יפן.
- אוהד 04/12/2023 12:53רק סין מעלינו כי השכר הממוצע שם נמוך משמעותית והממשל הסיני מעודד נדל"ן והגביל כמעט כל אופציה אחרת להשקעה
- 4.מושיקו 03/12/2023 18:11הגב לתגובה זוזה חשבון פשוט. גרושים, עליה, גידול אוכלוסיה, יציאה של צעירים/סטודנטים מהבית... פשוט לאנשים אין הון עצמי ואפשרות לקחת משכתאות בריביות כאלה
- טוב נתראה עוד 20 שנים כשגם תיגמר המלחמה וגם תרד הריבית (ל"ת)נועה 06/12/2023 14:38הגב לתגובה זו
- כל אחד והפוזיציה שלו .דבר לא ימנע ירידה חדה בנדל"ן (ל"ת)קשקש 04/12/2023 03:30הגב לתגובה זו
- טדי תמצא חיים (ל"ת)א 04/12/2023 08:44
- שלכולם יהיה מיליארדים בבנק מחירי הדיור יעלו.. (ל"ת)ישראלי מודאג 03/12/2023 23:28הגב לתגובה זו
- דני 03/12/2023 22:27הגב לתגובה זוהמחירים עדיין יקרים
- הריבית לא תרד לרמות הנמוכות שהיא הייתה גם לא בעוד שנים (ל"ת)רוני 03/12/2023 22:15הגב לתגובה זו
- 3.(ל"ת)03/12/2023 18:09הגב לתגובה זו
- 2.אוי כמה חלשים הבנקים אנאליזה תמיד חלשה המזל שלהם ש 03/12/2023 18:09הגב לתגובה זואוי כמה חלשים הבנקים אנאליזה תמיד חלשה המזל שלהם שהם יכולים לגנוב דרך הריביתנדלן ריבית יורדת עליה עולים סוף המלחמה ריבוי טבעיעליות מחירים
- 1.אלעד 03/12/2023 17:54הגב לתגובה זואז אלוהים ישמור איזה ירידות יהיו פה.. ואני חשבתי שנדלן בארץ יכול רק לעלות כל שנה..ישראבלוף כמו כל תחום במדינה הזו
השקעה במניות או דירות (גרוק)מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים
מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.
כאשר בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה.
מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים
מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?
לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- אקונרג'י תקבל השקעה של 50 מיליון אירו מקרן השקעות צרפתית; המניה קופצת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות.
דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
הפרויקטים של דירה בהנחה ברעננה צפויים להיות המעניינים ביותר. בשבוע הבא תחל ההגרלה, אבל לביזפורטל נודע שרעננה תהיה דומיננטית בפרויקטים הקרובים ובמכרזים הבאים של דירות בהנחה. בסה"כ מדובר על יותר מ-1,200, כנראה שחלק משמעותי כבר הפעם.
הדירות האלו יוצעו בכ-19-20 אלף שקל למ"ר והן נמצאות באזור צפון מערב רעננה. מדובר האזור שהמחירים בו הן לפחות 32 אלף שקל למ"ר, כלומר מדובר על הנחה ענקית שיכולה גם להיות מעל 1 מיליון שקל. זו הסיבה שהציפיות הן רוב המשתתפים יציעו בהגרלה לקנות דירה בפרויקטים ברעננה. נזכיר שעל פי ההערכות ישתתפו בהגרלה לדירה להנחה מעל 120 אלף זכאים, כשזה גם יכול להגיע ל-140 אלף זכאים. כל זכאי רשאי להתמודד בשלושה מקומות, אך נראה שברעננה ההנחה היא הגדולה ביותר כך שסביר שכולם, או כמעט כול יתמודדו על רעננה.
אם מדובר על 1,000 דירות שיוגרלו, הרי שהסיכוי שלא לבני המקום הוא פחות מ-1%. לבני המקום תהיה עדיפות גדולה, כשאם להתייחס לממצאים של ההגרלות הקודמות מבחינת שיעור השתתפותם הרי שהם יכולים להגיע לסיכוי זכייה של 6%-10%. לא מעט, אבל זו הערכה ראשונית. נזכיר שההטבה לבני המקום עדיין קיימת ומקצים להם כמות מסוימת של דירות למרות שחלקם באוכלוסייה מאוד קטן כי העירייה רוצה לעזור לתושבים שלה. בפועל זה סוג של "שוחד בחירות".
אין לזה הצדקה. ההיפך - זה מגדיל פערים. ילדים של תושבי רעננה המבוססים יקבלו מתנה של 1 מיליון שקל וילדים של תשובי דימונה מקבלים מתנה של 100 אלף שקל. זה מגדיל פערים, זה חלם ו"טעות נגררת" ענקית שגרמה למאות זוגות בהרצליה, רמת גן ומקומות מבוססים במרכז ןלהרוויח כסף גדול על חשבון הציבור כולו ובעיקר על חשבון אלו שבאמת צריכים ולא יכולים להגיע לדירה.
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- קרוב לת"א במחיר סביר; מחירי הדירות במועצה המקומית אזור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
