"מצב של מלחמה ממושכת עשוי להגביר את חוסר ההיצע בשוק הנדל"ן"
המלחמה בישראל גורמת לקבלנים לחששות גדולים. אחרי ירידה הדרגתית מתחילת השנה במחירי הנדל"ן, חלקם הרגיש לאחרונה כי חלה התאוששות מסוימת (קטנה יש לציין) במספר המבקרים במשרדי המכירות - אולם המערכה הזאת עשויה לגרום להעלאת הריבית, מה שייקר את המשכנתא ויבריח רוכשים פוטנציאלים.
"הריבית עשויה להיות יותר נמוכה מלפני שפרצה המלחמה". מנחם (ביזפורטל)
מצד שני, הקבלנים מלמדים אותנו שיעור בהיסטוריה. הם מדקלמים את הנתונים, מראים לנו את הגרפים ומוכיחים - בכל שנה שבה היה משבר ביטחוני חמור, כמו מלחמה או מבצע - המחירים זינקו בשנים הבאות. לא מדובר על עליה במחירי הנדל"ן באזור מסוים, אלא בעליה ממוצעת של הנדל"ן בישראל. השאלה היא האם הפעם, לאור הירידה במחירי הנדל"ן השנה בתוספת למצב הפוליטי והביטחוני שגרם לתנודות בשער הדולר ומשם לעליית ריבית - זה יהיה שונה.
"יש כאן שני מישורים שונים - ההשפעות של המלחמות על שוק הנדל"ן ומצד שני - ביקוש לעומת היצע. לפני עליית הריבית והמלחמה, מבחינת השפעות ביקוש והיצע, היינו במצב של עודף ביקושים ומחירי הדירות עלו. מחירי השכירות כחלופה עלו", אומר כלכלן השווקים הראשי של מזרחי טפחות, רונן מנחם. "עם העלאת הריבית, מטבע הדברים, חלה האטה בקצב ההתייקרות של הדירות - זאת הייתה תופעה גלובלית, גם בארה"ב, וראינו את מדד קייס שילר (מדד שעוקב אחרי מחירי הבתים בערים הגדולות בארה"ב, א"י), שרשם האטה חדה. מה שמיתן את קצב ההאטה היו שיקולי ההיצע בנושא שחרור קרקעות, היעדר בניה ועוד. ומכאן, אפשר לדבר על מחירי הנדל"ן".
איך משפיעה המלחמה על המצב שנוצר?
"אם בודקים השפעה של מלחמות בעבר, צריך לבדוק אם נכנסים למלחמה בתקופה של עודפי ביקוש או עודפי היצע. כלומר, האם המחירים עמדו לעלות או לרדת. אנחנו היינו במצב שבו המחירים במגמה של התמתנות העליות. דבר שני, צריך לבחון האם מדובר באירועים ביטחוניים ותחומים בזמן כמו מבצעים יזומים שאתה יודע שפרק הזמן קצר יחסית והיוזמה אצלך והמטרות ברורות והפגיעה בכלכלה היא יחסית קטנה, ואז אתה לא אמור לראות שינוי במגמות עצמן - לבין מצב מלחמה ממושכת ועוצמתית. במלחמה כזאת, שנכפית, אתה למעשה מגיב ואתה לא יכול לשלוט בעוצמת המלחמה, במשך המלחמה ובמידת הנזק שהיא תגרום לפעילות התעשייתית והבניה".
מה קורה כשהמלחמה מתארכת?
"ככל שהמלחמה נמשכת, וגורמת להרס תשתיות ופגיעה תחברותית ובמבנים או חוסר אפשרות לבצע פעילות בניה ולהגיע לאתרי בניה, כתוצאה מאנשים שנשארים בבית ופועלים שלא מגיעים, מטבע הדברים - יחולו כאן ירידה בהיצע הבניה והתארכות משך הבניה. זה עשוי לגרום להמשך עליית המחירים וגם להתחזקות שלהם. במצב של מלחמה ארוכה וממושכת ופגיעה בבניה, אתה יכול להיות בחוסר היצע".
בוא נדבר על השפעת הסנטימנט.
"במלחמה מתמשכת יש ירידה בנטיה השולית של משקי בית לשפר דיור. אתה לא יכול לקבל החלטות כי גויסת למילואים, זה פוגע בביקוש. עכשיו נשאל, מה יורד יותר - אם ההשפעה הראשונה היא לצד ההיצע שיירד יותר ואז תהיה תוספת לעליית המחירים, או ביקוש יורד. כרגע, ההיצע והביקוש - שניהם בירידה".
מה עם הריבית?
"בזמן שיש מלחמה אתה שואל באיזה מצב מוצא הריבית. המצב הפעם הוא מגמת עלייה עם אפשרות נוספת לעלייה באינפלציה. בנק ישראל יודע שבתקופה כזאת יש פיחות בשקל ואז הוא צריך להחליט - לעלות ריבית או להתערב בשוק המט"ח. הבוקר הודיע הבנק על החלטה להתערב בשוק. צפיתי את זה, זה משהו שהוא יותר קרוב מהעלאת ריבית. בשל השפעות המלחמה, הריבית עשויה להיות יותר נמוכה מלפני שפרצה המלחמה, כלומר - בתנאים נורמלים היא תסייע לשוק הדיור".
כמובן, ההסתכלות של הקבלנים של השוק היא שונה. בזמן שרוב הכלכלנים ובנק ישראל מסתכלים על בלימת האינפלציה והורדתה לטווח היעד של 3%-1%, הם מבינים שכל העלאת ריבית היא משמעותית ומקווים שמנחם צודק והסיכוי פחת. כעת, במצב מלחמה, החשש הוא שאזורים מסוימים שבטווח הטילים ייפגעו.
"אחרי כל מערכה עולה השאלה האם מחירי הנדל"ן יירדו, אבל הנתונים מוכיחים ההפך", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, השמאי אוהד דנוס. "בכל פעם שישראל עמדה בפני מערכות קיומיות, קרה משהו אחרי. המערכה הזאת היא כואבת מאוד ורעה מאוד והתחילה הכי גרוע, אבל זאת לא מערכה קיומית, לפחות לא כרגע. אין לי ספק שדברים יחזרו לקדמותם אחרי המצב הזה. בדרך כלל, הדברים באים לידי ביטוי בהעלאת הביקושים ולא לירידה. למיטב ידיעתי, אנחנו לא נמצאים בסרט רע יותר מאשר בעבר".
"האחדות כתוצאה מהמלחמה תביא לעליות". דנוס (שחר שירזי)
הריבית עדיין מכה ברוכשי הדירות.
"בסופו של דבר, אלה אירועים קצרי מועד, לפחות באופן יחסית. צריך לקחת בחשבון שזה נכון שהריבית גבוהה, אבל אם המשק ייקלע להוצאה בלתי צפויה כתוצאה מהמלחמה, אז להערכתי הריבית תרד מהר יותר ממה ממה שכולם חשבו כדי לעודד את המשק לפעול. המערכה הזאת, תביא לנו בסופו של יום אחדות והשינויים המשפטיים כנראה יירדו מסדר היום. הדבר הזה יכול לתת אוירה של 'פוסט קורונה', אוירה של אופטימיות וחזרה לשגרה".
הקבלנים חוששים מהעליה בשער הדולר. הם מכנים את העלאת הריבית הצפויה "מכת מוות".
"להסתכל על שער הדולר היום זו טעות, בטח לנסות ללמוד ממנו מה צופן לנו העתיד. בתקופת מלחמה יכולים לקרות כל מיני שינויים בבורסה ובמקומות אחרים. שוק הנדל"ן כפוף אליהם באופן טבעי. למדינת ישראל יש כרגע הרבה בעיות שהיא צריכה לטפל בהם. ברגע שהיא תסיים בהצלחה, יהיה זמן לאחות את הקרע ולחזור לשגרה. אי אפשר להספיד את שוק הדיור".
- 17.פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)דני 11/10/2023 19:51הגב לתגובה זו
- 16.אז תעלו מחיירם עוד, נראה כמה תמכרו (ל"ת)קונה משוגע 11/10/2023 00:36הגב לתגובה זו
- 15.נדז"ל (ל"ת)אורן 10/10/2023 14:32הגב לתגובה זו
- 14.המחירים ימשיכו לקרוס ובעוצמה מתגברת (ל"ת)הנדל"ן בישראל גמור 10/10/2023 12:35הגב לתגובה זו
- 13.רונן 10/10/2023 01:26הגב לתגובה זוהמחירים של הדירות יעלו
- 12.אורן 09/10/2023 21:19הגב לתגובה זואיזה כתבה מגוחכת של הקבלנים אף אחד לא ירוץ לקנות אצלכם לא מחסור ולא נעליים. מגיע לכם לאכול את הלב אחרי החוצפה המגעילה שלכם כל השנים האלה
- 11.המדינה והכלכלה בקריסה! על איזה עלייה אתם מדברים?! (ל"ת)פיזדץ 09/10/2023 20:40הגב לתגובה זו
- אני 09/10/2023 22:39הגב לתגובה זוזמן נהדר לקנות מהם את הדירות. 50 אחוז פחות.
- 10.מציאותי 09/10/2023 20:09הגב לתגובה זוהקבלנים היסטריים. אין להם סיכוי, הריבית חזקה מהכל - מחירי דיור בתל אביב כבר ירדו 20% וממשיכים לרדת. מוכרי דירות היסטריים ומתווכים כל היום מתקשרים
- 9.יש מחסור וביקוש כבוש. תבואו למשרד שלי לקנות (ל"ת)קבלן לחוץ 09/10/2023 19:32הגב לתגובה זו
- 8.יוסי 09/10/2023 19:13הגב לתגובה זואף אחד לא רץ לקנות וכתבה מפגרת כזו לא תשנה את המציאות מי שבריבית 0% גרפו רווחים עתק והקפיצו מחירים כל חודש עכשיו יצטרכו לחזור לשפיות ולהוריד מחירים חזק כדי לשרוד. פמפום לא יעזור !!!
- 7.התכוונת לחוסר ביקוש?ח (ל"ת)אא 09/10/2023 18:30הגב לתגובה זו
- 6.אנונימי 09/10/2023 18:28הגב לתגובה זולא מפסיק לפמפם. הזוי
- 5.אאבב 09/10/2023 17:55הגב לתגובה זואני רץ לקנות בית פרטי בשדרות ב3 מליון שיהיה למחבלים קל להכנס. פראיירים לא מתים או שאולי כן
- 4.שמעיה 09/10/2023 17:54הגב לתגובה זואתם תראו מה יהיה בהמשך המשווקים של דירות בקפריסין וביוון לישראלים יפציצו אותנו בכתבות מפתות כי המלחמה הזו היא באה להם כמו מתנה משמיים
- 3.החיים 09/10/2023 17:11הגב לתגובה זובלי עובדי בנין מהשטחים ועובדים זרים הבניינים לא יבנו מעצמם המחסור בעובדים ימשך זמן רב....
- 2.ובצדק מוחלט 09/10/2023 17:04הגב לתגובה זויריקדת המחירים בנדל"ן יתחזקו מאוד עכשו. החגיגה נגמרה מזמן. המחירים יחתכו באכזריות.
- 1.מנחם ד - תל אביב 09/10/2023 14:45הגב לתגובה זובדיוק ההפך המחירים קורסים לחלוטין.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
