פינוי בינוי בבירה: רכשו הזכויות מעמידר בגילה וישלמו 80 מיליון שקל
ההתחדשות העירונית ממשיכה להרים ראש ועוד פרוייקט עומד לצאת לדרך, הפעם בירושלים. קבוצת אקרו אקרו -3.14% וחברת בית וגג בית וגג -1.41% רכשו את זכויות עמידר בפרויקט פינוי בינוי ענק בשכונת גילה בירושלים בתמורה לכ-80 מיליון שקל. במסגרת הפרויקט יבנו שתי החברות מתחם חדש הכולל 1,324 דירות ב-15 בניינים ובנוסף שטחי מסחר ותעסוקה; היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט בכללותו מוערך בכ-2.3 מיליארד שקל.
כמה תעלה כאן דירה? הדמיית הפרויקט (עמידר)
לכאורה, נשמע כאילו מחיר דירה ממוצע אמור לנוע סביב 1.737 מיליון שקל, אבל בפרוייקט הזה צריך להחסיר את מספר הדירות שייהרסו, 288 בסך הכל (במקומם יינתנו דירות אחרות לבעלים, ואין הכנסה בגינן). כלומר, לפי התחשיב הנכון, מחיר דירה ממוצע ינוע סביב 2.22 מיליון שקל. מחיר למטר בשכונת גילה נע סביב 27 אלף שקל למ"ר, כך שגודל דירה ממוצע יהיה כ-82 מ"ר.
שתי החברות זכו במשותף ובחלקים שווים במכרז פומבי שערכה עמידר למכירת זכויותיה בפרויקט הפינוי בינוי. המתחם ממוקם בחלקה המזרחי של השכונה הנמצאת בעיצומה של תנופת פיתוח משמעותית, ב"מרכז קליטה גילה" המוקף ברחוב אריה בן-אליעזר ממזרח, צפון, ומערב ורחוב ורדינון בדרום.
- אקרו: רווח נקי הסתכם ב-51 מיליון שקל - פי 4 מאשתקד; ירידה חדה במכירת דירות
- “המכירות נחתכו, הריבית חונקת - אבל יש מניות נדל״ן שעדיין מתומחרות בחסר”
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במסגרת הפרויקט, המשתרע על פני 28 דונם, יהרסו המבנים הקיימים, הכוללים כאמור 288 יחידות דיור - מהן 179 יח"ד בבעלות עמידר ו-109 יח"ד בבעלות פרטית. הפרויקט החדש יכלול 1,324 יח"ד דיור (מתוכן כ-1,036 יח"ד לשיווק), ב-15 מבנים בני 12-35 קומות. בנוסף, יכלול הפרויקט כ-3,775 מ"ר מסחר וכ-2,350 מ"ר תעסוקה. הפרויקט ייבנה בשלביות לאורך העשור הקרוב, והיקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט בכללותו מוערך בכ-2.3 מיליארד שקל.
לאחר שקידמה את התב״ע והביאה לאישורה, עמידר ערכה מכרז למכירת ההתקשרות עם 179 יחידות הדיור שבבעלות המדינה, המהוות כ-62% מכלל היחידות הקיימות במתחם. החברות אקרו ובית וגג מעריכות שבזמן הקרוב תושלם ההתקשרות עם הרוב הנדרש במתחם (67%), לצורך מימוש הפרויקט. במקביל, הן יקדמו את התכנון לקבלת היתרי הבנייה.
בשכונת גילה מתגוררים כיום למעלה מ-30 אלף תושבים, מספר הצפוי לגדול משמעותית לאורך העשור הקרוב. לאקרו זהו פרויקט ראשון בעיר ירושלים. זיו יעקובי, מנכ"ל הקבוצה, מסר: "פעילות ההתחדשות העירונית של אקרו ממשיכה להתעצם ולהתרחב לאזורי ביקוש נוספים ברחבי הארץ, מעבר לגוש דן שבו ממוקדת עיקר פעילותנו כיום. אנו שמחים על ההזדמנות לקדם פרויקט נרחב ראשון בעיר ירושלים, המקדמת במלוא המרץ יזמויות משמעותיות ואשר חרתה על דגלה קידום מהיר של פרויקטי התחדשות עירונית בשטחיה. אין לי ספק כי השותפות עם בית וגג, חברה עם מוניטין מוצק וניסיון רב שנים בתחום ההתחדשות העירונית, תביא להקמתו של פרויקט דיור, מסחר ותעסוקה איכותי ומתקדם בשכונת גילה, כזה שישפיע באופן נרחב וחיובי על הסביבה הקרובה והשכונה כולה".
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
זהו המכרז השני של עמידר בו זוכה בית וגג, המכרז הקודם היה למכירת זכויות עמידר בפרויקט פינוי בינוי ברעננה וזהו הפרויקט הראשון של בית וגג בירושלים.
רונן עקביה, מנכ"ל בית וגג יזמות ונדל"ן: "הפרויקט הזה מהווה מהלך נוסף של בית וגג להרחבת פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית ברחבי הארץ. מצבה הפיננסי של החברה לצד ניסיונה המקצועי הרב, מאפשר לה להמשיך ולצמוח במיוחד בתקופה הכלכלית הנוכחית ולהגשים יעדים אסטרטגיים שהחברה הציבה לעצמה. בתקופה האחרונה החברה הרחיבה פעילותה לפרויקטים גדולים ומשמעותיים בחיפה, נתניה, רעננה, קדימה צורן ועתה ירושלים. מדובר בפרויקט שיהיה אחד הגדולים בבירה, עם עירוב שימושים המציע מסחר ותעסוקה לצד מגורים בקרבת אמצעי תחבורה המוניים ובמיקום מבוקש מאוד. שמה החיובי של עיריית ירושלים ובמיוחד מחלקת ההנדסה בעיר הולך לפניה ואנו מצפים לתחילת העבודה כיזמים משמעותיים בעיר".
- 1.כ.ד 01/10/2023 13:41הגב לתגובה זויש בגלה כ 60 אלף תושבים
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
