התחדשות עירונית ברמת אביב: 80 דירות חדשות - כמה עולה דירה?
בזמן שבפריפריה עדיין משתרכים מאחור, ההתחדשות העירונית ממשיכה לצבור תאוצה במרכז הארץ. עוד פרוייקטים כאלה יתחילו בקרוב בתל אביב: במסגרת "פרויקט איינשטיין 19" ברמת אביב, יהרסו שני הבניינים הקיימים בני 32 יח"ד קיימות, ויבנו 80 יח"ד חדשות בשני בניינים חדשים בני 8 ו-9 קומות. פריצת הדרך הושגה השבוע כאשר החברות שמובילות את התכנון, אזורים ושלום את נתן, הגיעו הדרוש לקידום הפרויקט. הדירות הישנות באיינשטיין הן בעלות פוטנציאל השבחה, משום שחלקן יזכו לתמ"א. השבוע תהינו למה לקנות דירה בשדה דב, אם 200 מטר משם, באזור איינשטיין, המחירים נמוכים ב-30%. רחוב איינשטיין בתל אביב, שמתחיל באוניברסיטה, חוצה את נווה אביבים ורמת אביב, את שכונה ל' והגוש הגדול. מכיוון שאין הרבה עסקאות באזור הזה, הסתמכנו על מחירי ההיצע ועל מחירי הדירות שנמצאות בחלק המזרחי יותר ולהבין שהמחירים נעים סביב 50-55 אלף שקל מטר, תלוי באיזה חלק של הרחוב ובאיזה מצב הבניין. כלומר, המחירים עדיין נמוכים ב-30%-20% מאשר בשדה דב. במסגרת ההסכם, הבעלים יקבלו דירות עם מרפסות ומרחב מוגן, חניות בחניון תת קרקעי ושטחים בקומת הקרקע לרווחתם ולטובת פיתוח סביבתי. הפרויקט, תחום ברחובות איינשטיין וברגסון, וממוקם כמאות מטרים בודדים מאוניברסיטת תל אביב, קניון רמת אביב, ומתחנת הרכבת תל אביב האוניברסיטה. אזורים הודיעה הוציאה השבוע הודעות לפינוי הדירות בפרויקט רמז 8, אותו היא מובילה עם חברת תל דן, בבעלותו של אייל אוכמן. הפרויקט נמצא בין הרחובות ארלוזורוב וז'בוטינסקי, נמצא במרחק דקות בודדות מכיכר המדינה, מאות מטרים מתחנת רכבת תל אביב סבידור מרכז, דרך נמיר, פארק הירקון ומבית החולים איכילוב. הפרויקט נמצא בסמוך לקו הכחול שצפוי להיפתח עד ה-2028 והתקבל בו היתר בניה. בפרויקט יהרסו 14 יח"ד קיימות ויבנו 24 יח"ד חדשות בבניין בן 7 קומות. בימים אלו אזורים מגישה עם צמח המרמן בקשה להיתר ברחוב דפנה, בו החברות יהרסו 66 יח"ד ויבנו כ-200 יח"ד חדשות. פרוייקטים נוספים מקודמים ברחוב הזוהר 42 שבשכונת בבלי וברחוב מלאכי 10 וכן בשכונת כוכב הצפון. איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים: "חברת אזורים ממשיכה את מהפכת ההתחדשות העירונית בצפון העיר תל אביב, עם שני פרויקטים חדשים בשלבי ביצוע ותכנון שונים, רמז 8 ואיינשטיין 19, הפרויקטים מצטרפים לפעילות ענפה בעיר של חברת אזורים שתמשיך להעניק פתרונות דיור מתקדמים ותשפר את איכות חייהם של הדיירים". עדית גבע, מנכ"לית ובעלים בחברת שלום את נתן: "בימים אלו יוצאת חברתנו לשיווק של 3 פרויקטים חדשים הנקראים "קולקציית רמת אביב": סבוראים, יהודה הנשיא ושביל פראנקל. אנו שמחים לצרף את פרויקט איינשטיין 19 אשר נחתם בשיתוף עם חברת אזורים. הפרויקט מצטרף לפרויקט נוסף של החברה באיינשטיין 29-39 באותו מתחם. חברת שלום את נתן גאה להאיץ את הפרויקט ולהוביל אותו קדימה יחד עם חברת אזורים".
- 2.דמרי 27/09/2023 11:58הגב לתגובה זוכל הכבוד למקימי המדינה שהצליחו להפוך מקום קטן ושולי על כדור הארץ ומצליחים למכור כל מטר מרובע ממנו במיליון דולר אלופים היהודים בעיסוק הזה
- 1.זליג 26/09/2023 18:35הגב לתגובה זועלות בניית מ"ר מכס' 10Kש"ח לבנות 80 דירות של 100מ"ר צ"ל גג 100 מיליון היזמים מוכרים 48 דירות במחיר חמישה מיליון תעשו חשבון שהם שודדים את הסאקרים.
- 99 27/09/2023 09:22הגב לתגובה זו500 אלף לדירת 4 חדרים. זו העלות. כל השאר נכנס לקופת המדינה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
