המכרזים בבאר שבע, מגדל העמק, אלעד
ארבעה מכרזים של מחיר מטרה, לשיווק אלפי יחידות דיור בבאר שבע, מגדל העמק, אלעד ודימונה נסגרו - אבל כמו במכרזים אחרים, ההיענות של הקבלנים בחלק מהמקרים הייתה נמוכה ומאות יחידות דיור יעברו למכרז הבא. בסך הכל שווקו 460 דירות באלעד, 1109 דירות בפסגת רמות, 1,068 דירות בשכונה המערבית במגדל העמק ועוד 1,122 בשכונת יוני נתניהו בדימונה. בכל הפרוייקטים, מדובר בבניה רוויה.
הפעם זה יצליח? מחיר למשתכן במגדל העמק (דוברות עיריית מגדל העמק)
איפה הקאטש? בחלק מהערים המחירים נמוכים, אבל לא נמוכים משמעותית. לא בטוח שעדיף לרכוש דירה בבאר שבע ב-12 אלף שקל למטר, כשאפשר להדרים לדימונה ולרכוש כמעט במחצית הסכום. אם אתם באר שבעים, סביר להניח שתרצו לרכוש בעיר שלכם, אבל מצד שני - אתם בטח מכירים את דימונה היטב ויודעים שזה לא שווה את הפער. יחד עם זאת, כפי שתראו מיד, בפסגת רמות שם משווק הפרוייקט יש פוטנציאל גדול. תושבי באר שבע יודעים זאת ולכן ברמ"י מעריכים שהקבלנים יסתערו על הפרוייקט.
על מנת להבין מה יהיו מחירי הדיור הצפויים באזור, די להסתכל על המכרזים שנסגרו באותו אזור קודם: מחיר מטרה במגדל העמק במחיר נמוך של עד 9,300 שקל למ"ר (לפני הנחה של 20%, כלומר מחיר של כ-7,500 שקל למטר), המשקף מענק של עד 300 אלף שקל לדירה (בפועל - מחישוב דירה ממוצעת ואפילו גדולה המענק יהיה נמוך יותר), המחיר בדימונה נסגר במחיר של עד 6,500 שקל למ"ר, אך באלעד ובאר שבע המחירים גבוהים יותר - סביב 12 אלף שקל למ"ר בבאר שבע, ובמכרזים שנסגרו לאחרונה עד 17 אלף שקל באלעד (אבל יש הנחה של 20%, כלומר, הדירות נמכרו סביב 13.6 אלף שקל למ"ר ברף הגבוה).
- חבר עירייה יפוצה ב-120 אלף על לשון הרע
- קבלן בתביעה נגד המדינה - עיכוב בהיתר בנייה באלעד גרם להפסד כבד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם המחיר יהיה מעט גבוה יותר, סביר להניח שההרשמה לחלק מהפרוייקטים בפריפריה תהיה גבוהה כי אי אפשר להשיג דירות במחירים האלה. מחיר הדירות הממוצע במגדל העמק מגיע ל-16 אלף שקל למ"ר ובדימונה הוא טיפס ל-12 אלף שקל למ"ר. באלעד, אגב, המחיר הממוצע למ"ר נע סביב עלות הפרוייקט - 15 אלף שקל למ"ר (בדירות החדשות המחיר גבוה יותר). כלומר, מבחינת ההפרשים - זאת כנראה העיר הפחות משתלמת, אלא שעבור הציבור החרדי זה מאוד משתלם כי הוא "כבול", הוא יקנה דירה באלעד בכל מחיר והפרוייקט הזה מיועד רק לו, כי הוא רוצה להיות קרוב לציבור שלו. רובם יעדיפו לקחת משכנתא מאשר לגור במגדל העמק, גם אם יבטיחו להם שכונה חרדית.
בדקנו בחוברת המכרזים מה מבטיחים בכל אחת מהשכונות - באלעד, מתוך 460 דירות מחצית יימכרו לשוק החופשי ומחצית בהגרלה. המכרז נדחה שבע פעמים מפתיחתו - הוצאות הפיתוח עומדות על כ-36.5 מיליון שקל וכנראה שהקרקע לא מפסיק אטרקטיבית ליזמים. ברמ"י מקווים שהמכרז אכן ייסגר מחר.
שכונת פסגת רמות בבאר שבע (צפונית לשכונת רמות הפופולרית), שהחלה להיבנות במרץ אשתקד, תכלול בסופו של דבר כ-3,700 יחידות דיור - זאת היא שכונת מגורים חדשנית שיש בה פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, דיור מוגן, שטחי מסחר ותעסוקה וכן מוסדות ציבור, מוסדות חינוך ופארקים. למה זה מפתה? כי השכונה מכילה גם את פארק ההייטק של העיר, ושם גם נמצאים המרכז הרפואי סורוקה ואוניברסיטת בן גוריון. היום יש 70 חברות הייטק בפארק הזה וזה מוקד משיכה נהדר לאוכלוסיה שרוצה לעבוד באזור.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בלי קשר לשכונת מערבית ב' המפתחת במגדל העמק, המחיר במכרז האחרון היה נמוך מאוד ולכן נראה כי גם כאן, תהיה הסתערות בהרשמה, בעיקר לתושבי חיפה והקריות שמחפשים אלטרנטיבה זולה. המכרז בשכונת יוני נתניהו בדימונה נכשל ביוני האחרון, כשנסגר ללא מציעים. הוא חולק לחמישה מתחמים, בהם אפשר לבנות בין 180 ל-250 דירות. הוצאות הפיתוח היו בין 16.7-21.2 מיליון שקל והשומה של הקרקע עד 6.2 מיליון שקל.
ברמ"י, כאמור, מקווים שכל המכרזים ייסגרו השבוע. יחד עם זאת, לאחר הכישלון בדימונה וחוסר ההיענות של הקבלנים במכרזים אחרים שנסגרו לאחרונה, יש סימן שאלה גדול לא רק לגבי סגירת המכרז - אלא גם לגבי המחיר שיתקבל. ייתכן וגם הפעם הוא רחוק מאוד משומת רמ"י.
- 1.מתי 26/09/2023 11:25הגב לתגובה זואת הזוגות הצעירים עם מחירי קרקעות מנופחים. בכל ערי הפריפריה הקרקע צריכה להיות בחינם בכדי לעודד הגירה והורדת הלחץ מאזורי הביקוש. אין לצעירים תקווה בארץ אלא רק לעזוב.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
