המכרזים בבאר שבע, מגדל העמק, אלעד
ארבעה מכרזים של מחיר מטרה, לשיווק אלפי יחידות דיור בבאר שבע, מגדל העמק, אלעד ודימונה נסגרו - אבל כמו במכרזים אחרים, ההיענות של הקבלנים בחלק מהמקרים הייתה נמוכה ומאות יחידות דיור יעברו למכרז הבא. בסך הכל שווקו 460 דירות באלעד, 1109 דירות בפסגת רמות, 1,068 דירות בשכונה המערבית במגדל העמק ועוד 1,122 בשכונת יוני נתניהו בדימונה. בכל הפרוייקטים, מדובר בבניה רוויה.
הפעם זה יצליח? מחיר למשתכן במגדל העמק (דוברות עיריית מגדל העמק)
איפה הקאטש? בחלק מהערים המחירים נמוכים, אבל לא נמוכים משמעותית. לא בטוח שעדיף לרכוש דירה בבאר שבע ב-12 אלף שקל למטר, כשאפשר להדרים לדימונה ולרכוש כמעט במחצית הסכום. אם אתם באר שבעים, סביר להניח שתרצו לרכוש בעיר שלכם, אבל מצד שני - אתם בטח מכירים את דימונה היטב ויודעים שזה לא שווה את הפער. יחד עם זאת, כפי שתראו מיד, בפסגת רמות שם משווק הפרוייקט יש פוטנציאל גדול. תושבי באר שבע יודעים זאת ולכן ברמ"י מעריכים שהקבלנים יסתערו על הפרוייקט.
על מנת להבין מה יהיו מחירי הדיור הצפויים באזור, די להסתכל על המכרזים שנסגרו באותו אזור קודם: מחיר מטרה במגדל העמק במחיר נמוך של עד 9,300 שקל למ"ר (לפני הנחה של 20%, כלומר מחיר של כ-7,500 שקל למטר), המשקף מענק של עד 300 אלף שקל לדירה (בפועל - מחישוב דירה ממוצעת ואפילו גדולה המענק יהיה נמוך יותר), המחיר בדימונה נסגר במחיר של עד 6,500 שקל למ"ר, אך באלעד ובאר שבע המחירים גבוהים יותר - סביב 12 אלף שקל למ"ר בבאר שבע, ובמכרזים שנסגרו לאחרונה עד 17 אלף שקל באלעד (אבל יש הנחה של 20%, כלומר, הדירות נמכרו סביב 13.6 אלף שקל למ"ר ברף הגבוה).
- חבר עירייה יפוצה ב-120 אלף על לשון הרע
- קבלן בתביעה נגד המדינה - עיכוב בהיתר בנייה באלעד גרם להפסד כבד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם המחיר יהיה מעט גבוה יותר, סביר להניח שההרשמה לחלק מהפרוייקטים בפריפריה תהיה גבוהה כי אי אפשר להשיג דירות במחירים האלה. מחיר הדירות הממוצע במגדל העמק מגיע ל-16 אלף שקל למ"ר ובדימונה הוא טיפס ל-12 אלף שקל למ"ר. באלעד, אגב, המחיר הממוצע למ"ר נע סביב עלות הפרוייקט - 15 אלף שקל למ"ר (בדירות החדשות המחיר גבוה יותר). כלומר, מבחינת ההפרשים - זאת כנראה העיר הפחות משתלמת, אלא שעבור הציבור החרדי זה מאוד משתלם כי הוא "כבול", הוא יקנה דירה באלעד בכל מחיר והפרוייקט הזה מיועד רק לו, כי הוא רוצה להיות קרוב לציבור שלו. רובם יעדיפו לקחת משכנתא מאשר לגור במגדל העמק, גם אם יבטיחו להם שכונה חרדית.
בדקנו בחוברת המכרזים מה מבטיחים בכל אחת מהשכונות - באלעד, מתוך 460 דירות מחצית יימכרו לשוק החופשי ומחצית בהגרלה. המכרז נדחה שבע פעמים מפתיחתו - הוצאות הפיתוח עומדות על כ-36.5 מיליון שקל וכנראה שהקרקע לא מפסיק אטרקטיבית ליזמים. ברמ"י מקווים שהמכרז אכן ייסגר מחר.
שכונת פסגת רמות בבאר שבע (צפונית לשכונת רמות הפופולרית), שהחלה להיבנות במרץ אשתקד, תכלול בסופו של דבר כ-3,700 יחידות דיור - זאת היא שכונת מגורים חדשנית שיש בה פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, דיור מוגן, שטחי מסחר ותעסוקה וכן מוסדות ציבור, מוסדות חינוך ופארקים. למה זה מפתה? כי השכונה מכילה גם את פארק ההייטק של העיר, ושם גם נמצאים המרכז הרפואי סורוקה ואוניברסיטת בן גוריון. היום יש 70 חברות הייטק בפארק הזה וזה מוקד משיכה נהדר לאוכלוסיה שרוצה לעבוד באזור.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
בלי קשר לשכונת מערבית ב' המפתחת במגדל העמק, המחיר במכרז האחרון היה נמוך מאוד ולכן נראה כי גם כאן, תהיה הסתערות בהרשמה, בעיקר לתושבי חיפה והקריות שמחפשים אלטרנטיבה זולה. המכרז בשכונת יוני נתניהו בדימונה נכשל ביוני האחרון, כשנסגר ללא מציעים. הוא חולק לחמישה מתחמים, בהם אפשר לבנות בין 180 ל-250 דירות. הוצאות הפיתוח היו בין 16.7-21.2 מיליון שקל והשומה של הקרקע עד 6.2 מיליון שקל.
ברמ"י, כאמור, מקווים שכל המכרזים ייסגרו השבוע. יחד עם זאת, לאחר הכישלון בדימונה וחוסר ההיענות של הקבלנים במכרזים אחרים שנסגרו לאחרונה, יש סימן שאלה גדול לא רק לגבי סגירת המכרז - אלא גם לגבי המחיר שיתקבל. ייתכן וגם הפעם הוא רחוק מאוד משומת רמ"י.
- 1.מתי 26/09/2023 11:25הגב לתגובה זואת הזוגות הצעירים עם מחירי קרקעות מנופחים. בכל ערי הפריפריה הקרקע צריכה להיות בחינם בכדי לעודד הגירה והורדת הלחץ מאזורי הביקוש. אין לצעירים תקווה בארץ אלא רק לעזוב.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
