צילום: איציק יצחקי

ניתוח

כמה תעלה דירה בשכונת שירת הים בנתניה ומה יקרה למחירים בעיר ימים?

מה אפשר ללמוד מירידת מחירי הקרקעות במכרזים של רמ"י, איך זה ישפיע על מחירי השכונות מסביב ומה הרווח היזמי המקובל של יזם?

איציק יצחקי | 25/08/2023 12:34 (28)

נושאים בכתבה מכרז נתניה עיר ימים שירת הים

מחירי הדירות יורדים וזה לא באחוזים בודדים. הירידה כבר מגיעה במקומות מסוימים גם ל-10%. זה תלוי בשכונה, זה תלוי בעיר, אבל ברוב השכונות שאנחנו בודקים יש ירידות משמעותיות מתחילת השנה.

לאחרונה דיווחנו על מכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בשירת הים בנתניה שנסגר במחיר של 35% מתחת למחיר השמאי. מה זה אומר? נתחיל בכך שהשמאי מכין את השמאות לפי המחירים הקיימים והמוערכים בהמשך, לוקח בחשבון רווח יזמי של כ-20%, מחשב את העלויות בנייה, וכך מגיע לעלות הקרקע. חישוב לא מסובך במיוחד. ברגע שבפועל רוכשים את הקרקע במחיר נמוך יותר זה אומר שמחירי הדירות ירדו. היזם לא מעוניין לפגוע ברווחיות שלו, כל שאר הנתונים ידועים וניתנים להערכה.

הזוכות במרכז (6 מתחמים 749 דירות בסך הכל) - י.א. אלון בניה, אחים אום, ציון בריגה הורייזן, בנימין זיגדון יזמות, אסדן ישראל, איי די ג'י גלובל ואביב בשירת הים נתניה נבחרו מבן 45 מתמודדים. כלומר, תחרות היתה ובכל זאת המחירים היו נמוכים.

בחישוב של עלות ליחידה מדובר במחירים של 0.9-1.2 מיליון שקל (תלוי במכרז - ככל שהקרקע מערבית יותר וקרובה יותר לים מחירה גבוה יותר), בעוד שעל פי הערכת השמאי זה אמור היה להיות 1.5-1.9 מיליון שקל. כלומר יש כאן ירידת מחיר של 600-700 אלף שקל.

שירת הים בנתניה (קסם הדמיות)

לקבלנים נמאס. שירת הים בנתניה (קסם הדמיות)

במגרש הגדול זכה ציון בריגה, אחד הקבלנים המוכרים והגדולים בנתניה ובסביבה. הוא זכה ב-215 יחידות דיור אחרי שהציע 198 מיליון שקל (920 אלף שקל לדירה) , בעוד שהשמאי העריך את המגרש ב-300 מיליון שקל. י.א. אלון הציעה 147 מיליון שקל למגרש על 142 יח"ד, כשהשמאי העריך ב-211 מיליון שקל.

החברות אסדן ישראל ואיידי ג'יי גלובל זכו במגרש שעליו יוכלו לבנות 127 יחידות דיור. הם ישלמו 140 מיליון שקל (1.1 מיליון שקל לדירה), לעומת הערכת השמאי שעמדה על 236 מיליון שקל (1.9 מיליון שקל לדירה).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

נתנונים: רמ

פער אדיר. הזוכות ב-3 מגרשים במתחם (נתונים: רמ"י)

שירת הים צפויה להיות שכונה יוקרתית בנתניה בסגנון של שכונת עיר ימים המוכרת. תכנית רובע "שירת הים" צמודה לים ומתפרשת על שטח של כ-755 דונם. במרכז התוכנית יצירת מרחב למגורים לצד שימושים נוספים לרבות בתי מלון (1,100 חדרים), מבני ציבור, מסחר ועוד. בנוסף הוגדר ציר ירוק "ואדיון" במרכזו ואדי היורד מאגם החורף אל הים, העובר מתחת לכבישים ולאורכו מרבית ממוסדות הציבור. זה אמור להיות אזור מבוקש, עם טיילת באורך של 700 מטר.

בשכונה יוקמו 27 מגדלים עם מעל 1,800 יחידות דיור, כשבמכרז הנוכחי הוצעו כאמור מגדלים ל-749 דירות. דירה ממוצעת בפרויקט תהיה בשטח של 120 מ"ר, ומכאן שעלות הקרקע מבטאת 10 אלף שקל למ"ר. בחישוב כולל, לרבות הוצאות המימון שעלו, אפשר להעריך שמ"ר יעלה לקבלן כ-24-28 אלף שקל, זה אומר שהמחירים בהינתן רווח יזמי צפויים להיות 30-34 אלף שקל למ"ר. השמאי העריך את המחירים באזור ה-35-39 אלף שקל למ"ר אלא שהמחירים בירידה ובשכונת עיר ימים הסמוכה המחירים הם 33-35 אלף שקל. היזמים גם לקחו בחשבון את הסיכון הגדול ואי הוודאות בנוגע לריבית ויכולת הקנייה של הרוכשים, את הבנייה הגדולה בנתניה, את ירידת המחירים בחודשים האחרונים והצפי שזה יימשך בחודשים הבאים.

היזמים גם לוקחים בחשבון את עלויות המימון שהתייקרו מאוד בשנה האחרונה. ועדיין המחירים שעל פיהם חישבו היזמים את רכישת הקרקע הם 30-34 אלף שקל למ"ר, שזה מבטא ירידה לעומת השכונה היוקרתית - עיר ימים, שגם כך מחירי הדירות בה ירדו בכ-5% מתחילת השנה.

מצד שני, ייתכן שבשל אי הוודאות הגדולה, היזמים הציעו מחיר שיבטא רווח גדול יותר בשבילם. ברגע שהם הולכים על עסקה גדולה וקיים סיכון שהמחירים ירדו, הם בתמורה מבקשים להגדיל את הסיכוי להרוויח, ואת הרווחיות. כלומר, בחישוב בסיסי של רווח מייצג ליזם, מגיעים למחיר של 30-34 אלף שקל למ"ר בשכונה החדשה, אבל יכול להיות שהמחירים ישווקו במחירים גבוהים יותר והרווחיות של הקבלנים תהיה גבוהה יותר. ועדיין, הם מכוונים לרמת המחירים הזו - 30-34 אלף שקל, כאשר כל סכום גבוה יותר הוא "מתנה".

ומה זה אומר על המחירים בסביבה? הם צריכים לרדת. כאשר משווקים קרקעות רבות במחירים נמוכים, המשמעות היא מחירים נמוכים מהמצופה בשכונה החדשה. בשכונות הצמודות, המחירים צריכים לרדת בהתאמה לירידה במחיר הצפוי בשכונה החדשה. אז אם עדיין מוכרים בעיר ימים במחיר של 35 אלף שקל, סיכוי טוב שזה הולך להשתנות.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(28):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

24.
עדיין דירה תמכר במעל 4 מיליון (ל"ת)
שחר 31/08/2023 14:39
הגב לתגובה זו
23.
ארז 29/08/2023 14:32
הגב לתגובה זו
העיר בתנופה (קרית השרון , אגמים ועיר ימים הן בין השכונות המבוקשות בארץ) ושירת הים זה על קצה המזלג.
22.
אורן 28/08/2023 14:23
הגב לתגובה זו
לא לוקחים בחשבון, אלא מביאים בחשבון. מה זה "אפשר להעריך"? מדוע לא "ניתן להעריך"? מה פשר הביטוי "שזה מבטא..."?
21.
אני גר בגוש הגדול תל אביב. גם בירידה של 10% מהשיא 27/08/2023 10:04
הגב לתגובה זו
אני גר בגוש הגדול תל אביב. גם בירידה של 10% מהשיא של הבועה אין קונים ואין מתעניינים. הירידה תעמיק וזה יתפתח לכדור שלג
20.
דני 27/08/2023 05:16
הגב לתגובה זו
חברת אלמוגים מדווחת כי זכתה בשיתוף עם קבוצת W GROUP במכרז דיירים לקידום תוכנית פינוי בינוי ברחוב דגניה 57-69, בשכונת קריית חיים מערבית בחיפה. בכוונת החברה לקדם מול העירייה תוכנית בניין עיר (תב"ע) למתחם, הכוללת הריסת 140 דירות קיימות, שבמקומן היא מציעה להקים 7 בנייני מגורים חדשים, בני כ-9-18 קומות עם כ- 630 יחידות דיור חדשות. במסגרת ההצעה שהוגשה במכרז הדיירים, התחייבה החברה לתמורה לבעלי הנכסים שעומדת על תוספת של 25 מ"ר לשטח כל דירה קיימת ומרפסת של 15 מ"ר (בכפוף לבדיקה כלכלית לפי תקן 21). "החברות יפעלו להחתמת בעלי הדירות בפרויקט על הסכם שיכלול תנאים מתלים המקובלים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי וביניהם: התקשרות עם הרוב הדרוש בחוק מקרב בעלי הדירות הקיימות (למועד הדו"ח הרוב הנדרש עומד על שיעור של 67%), קבלת היתר בניה, התקשרות בהסכם ליווי בנקאי לפרויקט ופינוי כלל הדירות הקיימות, בהתאם ובכפוף להסכם המפורט שיחתם עם בעלי הדירות", כך נמסר.
19.
יוסי 26/08/2023 21:47
הגב לתגובה זו
לא מבין למה יש ליזם עלות של 14-18 אלף עלות למטר בניה.
18.
נדלן 26/08/2023 21:45
הגב לתגובה זו
בסוף 24 כולם יקפצו מהגדר כי הריבית תהיה במגמת ירידה , כל מי שקונה נדלן קונה ללונג רן מינימום 5-6 שנים ואז הכל מתאזן עוד 5 שנים מליון שקל יותר הדירות האלה
17.
נדלן 26/08/2023 21:44
הגב לתגובה זו
בסוף 24 כולם יקפצו מהגדר כי הריבית תהיה במגמת ירידה , כל מי שקונה נדלן קונה ללונג רן מינימום 5-6 שנים ואז הכל מתאזן עוד 5 שנים מליון שקל יותר הדירות האלה
16.
מתווך 26/08/2023 09:03
הגב לתגובה זו
יש היצע מטורף, עם המון דירות ריקות בנתניה. יש ירידה בשכירות של 20-25 אחוז. דירות עומדות ריקות 3-4 חודשים.
15.
סיכון גבוהה 25/08/2023 21:58
הגב לתגובה זו
לשים 200 מיליון בריבית של 6% בהנחה שהדירות ימכרו תוך חמש שנים זה אומר להחזיר 60 מיליון ריבית.
14.
עם ישראל מדינת ישראל וכל הכלכלה נכנסו לסחרור גדול 25/08/2023 21:18
הגב לתגובה זו
עם ישראל מדינת ישראל וכל הכלכלה נכנסו לסחרור גדול ואי וודאות טוטאלית, אין מצב שהם יכולים להגיד לך מה יהיה עוד שבוע, לכן להמתין אם רכישת הדירות גם לאנשים שיש להם את כל ההון העצמי להמתין עד סוף 2024 תחילת 2025
ארז 29/08/2023 14:34
הגב לתגובה זו
וכולם יחזרו לקנות והמחירים יעלו. עצות על הקרח.
13.
הקבלנים מראש יודעים שהם קופצים למשהו שזה עדיין לא 25/08/2023 20:26
הגב לתגובה זו
הקבלנים מראש יודעים שהם קופצים למשהו שזה עדיין לא ברור, אבל העין הגדולה של האדם ובצע הכסף והאגו גורמים לאדם לעשות טעויות וכפי שזה נראה הנדלן נמצא לפני נפילה גדולה רק שעוד כמה קבלנים יתחילו לדווח על חדלות פירעון ואז מתחיל לעבוד מנגנון הפחד, ואז אין גבול לנפילה, שבת שלום
12.
ועו 25/08/2023 17:45
הגב לתגובה זו
הכל קשור, מקומבן ומכור! זכה במכרז?? רק מי שמימן לראשת העיר לילדיה ומשפחתה את דירות הפאר שלהן.. מחירים שלדירותמפוברקים כדי לקחת מכקזים כשבפועל ימכרו פי כמה וכמה יותר גבוה.. עיר מושחתת, הנהגה מושחתת ותושבים טיפשים... ברוכים הבאים לנתניה...
11.
קימחי 25/08/2023 16:55
הגב לתגובה זו
כשפינו את העברת כפר סבא ההורים קיבלו באיזור הזה צריך שבדי דונם אדמה היו שם 84 צריפים כאלה ותקציבם הועבר מהממשלה לכפר ויתקין אבל הם לקחו את הכסף לעצמם והשאירו את כולם ללא חשמל וללא כביש וללא בית ספר עד שהתושבים התייאשו ועזבו עם השנים הוברר דרך עורך דין שניתן לתבוע את זה אם יראו שיש להם תשלום לחברת החשמל אבל לאף אחד לא היה כי אין חשמל וחיו עם עששית
10.
שהקבלנים הקפיצו שנה שעברה את המחירים ב - 20-30% (ל"ת)
רק הכתב שכח .... 25/08/2023 16:37
הגב לתגובה זו
9.
עוד נגיע ל-30% לפי המצב בעולפ ובעיקר בארץ (ל"ת)
דגדג 25/08/2023 16:34
הגב לתגובה זו
8.
חיים 25/08/2023 15:34
הגב לתגובה זו
היה צוק ואיננו עוד. מסרו אותו בחינם ליזמים. הם יעשו מיליארדים. אתר בניה לעוד 15-20 שנים. רמאות ושקר בכל צעד ושעל. מגדלים מתוכננים של 16-19 קומות יגבהו ל22-25 קומות. ככה יצא. יש יזמים זוכים המתמחים בכך. מלון של 1000 חדרים. מי ישקיע במלון בנתניה. יהפוך למלון דירות. משמע, בית זונות. ראו מלון כרמל ומלון איילנד. גונבים נכס טבע מהציבור. בצע כסף. מחירי דירות החל 4.0 מיליון וצפונה. במגדלים ששווקו בצד המזרחי של המתחם. חלק מהדירות לא יראה ים. אולי פיסת כחול. הכל בלוף. עובדים על הקונים. זהירות, זהירות, זהירות !
7.
אני 25/08/2023 15:16
הגב לתגובה זו
לחשוב שאם הקבלן רכש את הקרקע בפחות אז הוא ימכור את הדירות בפחות. הקבלנים ימכרו במחיר המקסימלי שהם יכולים כי מה שמעניין אותם זה להרוויח כמה שיותר. כמה טיפש צריך להיות כדי לחשוב שהם מלכ"ר.
לאוניד 25/08/2023 20:00
הגב לתגובה זו
כמובן הקבלנים ימכרו במחיר הכי גבוה שהם יכולים. אבל זה כל הקטע פה והדגש על המילה יכולים!! הם יוכלו למכור רק במחיר שיקנו מהם. וספק אם יקנו מהם באותו מחיר כמו שיש עכשיו. כי הריבית בעלייה, כח הקנייה נשחק, ושוק הדיור בירידה.
6.
צבי 25/08/2023 14:32
הגב לתגובה זו
למרות שרכשו את הקרקע ב35% פחות. זה בכלל לא בטוח שיש להם סיכוי להחזיר את ההשקעה. להפך לפי המצב בשוק הנדל"ן אין סיכוי.
5.
חחחחחחח 25/08/2023 14:10
הגב לתגובה זו
לדעתי אנחנו עדיין בתקופת ההדחקה... לדעתי עוד טיפה, ונגלה... מינופים של עסקים ופרטיים... וכשלא תהיה ברירה... המחירים... מה עוד, שלדעתי יש שמכוונים לריבית גבוהה, אך עושים זאת בהדרגה, עם שילוב מיני סיפורים לציבור... הצעתי, שימו לב לכספכם, והימנעו מספסוד אחרים שירכבו ויתעשרו על הגב שלכם. כמובן, כל אחד כטוב בעיניו יעשה. בברכת שנה טובה ומבורכת לעם ישראל - עם הנצח!
4.
דן 25/08/2023 13:31
הגב לתגובה זו
השוק מת ואין סיכוי שבסביבת המחירים שהגיעו ( החלל החיצון ) שהשוק ישאר יציב - לצערי החזירות תקריס את מחירי הדיור בלפחות 50% תוך שנה פחות או יותר !!!
ניר 25/08/2023 15:59
הגב לתגובה זו
נראה ירידה ממוצעת של 25-30% בפרק זמן של כשנתים ימים יגידו...
3.
אין התחשבות בעלות המימון הגבוהה שתתבטא במחיר הדירה והוא לא יהיה נמוך יותר (ל"ת)
25/08/2023 13:05
הגב לתגובה זו
2.
מוצי 25/08/2023 12:44
הגב לתגובה זו
הרי ברור שהכתב דיבר עם שמאים וקבלנים וכו לפני שהוא כותב את הטור. האם ברור לכתב שהקבלנים מנצלים כעת את הלחץ של המדינה למכור קרקעות והם מציעים מחירים "נמוכים" לקרקע. תבדקו אותי עוד שנתיים כשהם יתחילו למכור. לא תהיה שום ירידה. אבל המחירים שהם מציעים לא נמוכים. כי הם צריכים להכניס את אלמנט הריבית הגבוהה שהם משלמים על פרוייקט כזה. ובנוסף אי ודאות.
1.
הראשונים שיירכשו זה בעלי ההון העצמי והם בוודאי בזי 25/08/2023 12:40
הגב לתגובה זו
הראשונים שיירכשו זה בעלי ההון העצמי והם בוודאי בזיקנה , למי שצריך לקחת משכנתא 8000000 ש״ח זה כבר לא שווה כלכלי, אז ענין של זמן המחירים יירדו ב-40% , עכשיו יצא דוח של חג׳יג׳י מכרו ברבעון בכל הםרויקטים שלהם סה״כ מכרו 6 דירות, כנסו ותראו זה מצביע על המצב הנורא קשה במדינה ובפרט לנדלן, שבת שלום עם ישראל
דקלה 25/08/2023 22:43
הגב לתגובה זו
לא שווה לקנות? מהו המחיר?

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: שלומי יוסף

ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר | 23/12/2025 11:38

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.

להמשך הכתבה לחץ כאן