ריבית המשכנתא בירידה - האם זה יימשך?
ריבית המשכנתא ירדה לראשונה זה שנתיים כשבמשכנתאות שקליות הירידה הממוצעת היא 0.14% בחודשיים ל-5.42% ובצמודות המדד ירידה דומה לריבית ממוצעת ל-3.71% (לנתונים המלאים על ריבית המשכנתא המעודכנת). עם זאת, זה תלוי במשך התקופה של המשכנתא ובעיקר תלוי בשאלה אם המשכנתא בריבית משתנה או קבועה. הירידה החדה ביותר היא במשכנתאות בריבית קבועה והירידה הזו נמשכת גם באוגוסט, כשלמעשה הירידה מהשיא במסלול של ריבית קבועה מגיע כבר ל-0.8%-0.9%. הירידה במסלול הריבית המשתנה היא כ-0.2%-0.3%.
"הירידה בריבית המשכנתא נובעת בעיקר בשל התחרות העזה מאוד בין בנק מזרחי טפחות לבנק לאומי", מסביר שלום אמויאל, מנהל תחום האשראי בבנק ירושלים, "זה מתבטא בהורדת ריביות. אנחנו לא בהיפוך מגמה בריביות, הירידות אומנם נמשכו לתוך אוגוסט, אבל אני צופה להתייצבות בחודשים הבאים"
> השקת דירוג החברות של ביזפורטל וגם: מי יהיו הענקיות הישראליות הבאות והאם אפשר להשקיע בהן כבר עכשיו? - הירשמו לוועידה הכלכלית של ביזפורטל בה ישתתפו מומחי ההשקעות הגדולים בארץ.
- בנק ירושלים: התשואה להון על 17.1% - 65 מיליון שקל בשורה התחתונה
- מה הריבית בפיקדונות בכל הבנקים וכמה אתם מפסידים על הכסף בעו"ש?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השווקים אמורים לבטא את התחזית הזו ואמויאל סבור שהכל בפנים - "
אני מעריך שהשוק מתמחר את הפריים וריבית בנק ישראל קדימה. הירידה במשכנתאות מגיעה כתוצאה מהירידה בביקושים כשההשפעה של כיווני הריבית והמדד כבר מתומחרים, אם כי בהינתן אי וודאות. אי אפשר באמת לחזות מה יהיה עוד מספר חודשים.
"אנחנו אחרי עלייה משמעותית בריבית ובמדד וזה העלה את ההחזרים החודשיים של הלקוחות וגרם לקיפאון וירידה משמעותית בשוק הדירות והמשכנתאות. כולם חווים את המצב של ישיבה על הגדר של משפרי דיור ורוכשים חדשים. אך הירידה הזו לא מעידה בהכרח על שינוי המגמה. אנשים לא רואים המשך העלאת הריבית בתקופה הקרובה ומדברים על סביבת אינפלציה נמוכה וזה כבר מתומחר בריביות הנוכחיות של המשכנתאות.
אמויאל מעריך שהלקוחות כבר מתחילים להתרגל לסביבת המחייה הנוכחית ולהחזרים החודשיים שעלו - "הם מבינים שהעלייה בהחזר כפי שקרה בשנתיים האחרונות לא תחזור ויש סוג של התרגלות-התאמה למצב".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
הרוכשים הפוטנציאלים עשויים לחזור לשוק ולהעלות את המחירים?
"הירידה במחירי הדירות מגיעה בעיקר כתוצאה מהירידה בביקושים שנובעת מעליית הריבית והסביבה האינפלציונית. קצב התחלות הבנייה עדיין נמוך. כשהביקושים יחזרו נראה שוב עלייה מאחר וההיצע לא גדל".
מחירי הדירות ימשיכו לרדת?
"אני מעריך שזה יימשך כמה חודשים נוספים בלבד, בהם יהיו ירידות של 1%-2%".
בנק ירושלים מתמחה במשכנתאות מורכבות יותר. יש לו גם משכנתאות רגילות, אבל הוא בולט בעסקאות מורכבות, ביטחונות מורכבים שדורשים תפירה ייחודית של משכנתא ללקוח. מדובר גם על לווים בסיכון שהבנק מוצא להם את המשכנתא המתאימה. במצב כזה היה ניתן להעריך שהפיגורים של הלקוחות יהיו מעל הממוצע ביתר הבנקים, אמויאל אומר שהחיתום המקיף והקפדני של בנק ירושלים, מביא אותם לרמת פיגורים קרובה מאוד לבנקים האחרים. גם הירידה בעסקאות והעלייה בסיכון, לא פגעו דמטית בבנק - "בעבר מצב הפיגורים של בנק ירושלים היה יותר רחוק משאר הבנקים, היום המרחק הצטמצם כתוצאה מתהליך חיתום ובדיקה קפדניים שלנו, בשל הנטייה שלנו לפנות לפלח שוק פחות סטנדרטי ויותר עם משכנתאות מסחריות והלוואות במגזר הערבי."
- 6.הומלס 23/08/2023 15:24הגב לתגובה זוהבנקים הם פריוילגים, הם כנראה העסק היחיד שלא מפרסם את מחירי מרכולתו, בעיקר במשכנתאות. בארה"ה לדוגמה מקובל שכל בנק מפרסם את הריבית על המשכנתא (בכפוף לדרוג אשראי, ב"כ FICO 720 ). בישראל יוק.
- 5.צבי 23/08/2023 12:26הגב לתגובה זואנחנו קרובים לממוצע ארצי לירידה ראשונה של 10%, אחריה יהיו ירידות הרבה יותר משמעותיות.
- נפתלי 23/08/2023 16:25הגב לתגובה זוכך הרבה שנים זמן ומאמצי על להרגיע את השוק ולצנן את הביקושים, מ-2008 חוזרים על אותן פייק ניוז...
- צחי 23/08/2023 20:30המשך ירידת מחירים מיידי בחודש הקרוב לאחר עליית ריבית, וירידת מחירים משמעותית בחודשים הקרובים עם קריסה של מספר הולך וגדל של קבלנים.
- 4.כן זה בירידה וזה יגרום לעליות חדות! תיקנו בזול עכשיו! (ל"ת)קבלן בכיר 23/08/2023 12:03הגב לתגובה זו
- 3.פנטסטי:) 23/08/2023 10:31הגב לתגובה זוכנראה שזה לא ממש יעזור אחרי עליה של פי 30:) הנדל"ן ממשיך בצניחה. נאחל כישלון אדיר לרמאים ולחזירי הנדל"ן!!!!
- 2.האמת? 23/08/2023 10:21הגב לתגובה זוהמשכנתה משתפרת, והמחירים עולים מעט מאד, זה בדיוק הזמן למפולפולים להשקיע ולהרוויח, ואני לא מתכוון לקמצנים שחושבים שיורידו 500,000 ש"ח ועוד שטויות שאינטרסנטים שוטפים להם את המוח. אח"כ כולם מצטערים למה לא קנו בזמן, עדר, כבר אמרנו?
- ישראל שק 23/08/2023 11:18הגב לתגובה זואתה ילד?
- לא להפגע 23/08/2023 16:21לקנות דירה חדישה ומושקעת במחיר דירת פח בשכונה מוזנחת, ותתפלא כמה כאלו יש כנראה ככול שיש יותר כסף, אז יותר קמצנים... ולא מדובר על זוגות צעירים שבקושי סוגרים את החודש, כול אחד צריך לקנות לפי יכולתו, ולא חייבים דירת 5 חדרים, זוג צעיר יכול לגור בדירת 3.5 חדרים לכמה שנים טובות
- 1.לא קונים רק שוכרים (ל"ת)אנונימי 23/08/2023 10:21הגב לתגובה זו
- המחיר עולה במינימום 1000 ש"ח כול חודש. (ל"ת)אוקי 23/08/2023 16:23הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
