עיריית הרצליה דרשה היטל השבחה של 2 מיליון שקל - מה קבעה ועדת הערר?
במסגרת פרוייקט ענק של התחדשות עירונית בהרצליה, לבניית 45 דירות, דרשה הוועדה 2.2 מיליון שקל כהיטל השבחה. השמאי המכריע הפחית את ההיטל ל-760 אלף שקל בלבד, אחרי שקיזז שטח בלתי מנוצל של זכויות קיימות. מדוע הוועדה המקומית ערערה ומה קבעה ועדת הערר?
ועדת הערר לתכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, דחתה ערר שהגישה הוועדה המקומית הרצליה, כנגד הכרעה של שמאי מכריע להיטל השבחה בפרויקט התחדשות עירונית בהרצליה. ועדת הערר החליטה לדחות את הערר על הסף מכיוון שהוא הוגש נגד האדם הלא נכון. הערר נדחה גם לגופן של טענות – ונקבע כי הוועדה המקומית ניסתה לגבות "כפל היטל השבחה". בדחיית הערר נמנעה תוספת של 1.3 מיליון שקל בהיטל השבחה שהיו נדרשים לשלם יזם הפרויקט ובעלי הזכויות, שיוצגו על ידי עו"ד ענת בירן ודורון שי.
החלטת ועדת הערר מעלה קביעות מעניינות, לפיהן אם ועדה מקומית טועה בזהות הנישום ולא מגישה כלפיו ערר בזמן, היא מנועה מלתקן את הטעות אם אין לה נימוק מוצדק לכך. בנוסף, ההחלטה מתווה דרך פעולה למקרים שוועדות מקומיות מנסות לגבות היטלי השבחה כפולים שלא כדין, וגם היא מעלה שאלה מעניינת - מי הוא בעצם הנישום בעסקאות קומבינציה?
הפרויקט עצמו הוא פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש, ברחוב סוקולוב 43-45 בהרצליה. במסגרת הפרויקט אושרה הריסת שני מבני מגורים ומסחר קיימים שבהם 7 יחידות דיור, מחסנים וקומת מסחר – ובמקומם אושרה בניית בניין מגורים בן 8 קומות מעל קומת קרקע וקומת ביניים, עם 45 יחידות דיור, ו-3 קומות מרתף לחניות, חדרים טכניים ומחסנים.
בעקבות מתן היתר הבנייה, הפיקה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה על סך כ-2.2 מיליון שקל, אך בעלי הזכויות פנו לשמאי המכריע אשר הפחית את היטל ההשבחה לסך כ-760 אלף שקל בלבד. השמאי המכריע קיזז את ההשבחה שנבעה כתוצאה מאישור קומה נוספת בפרויקט בהתאם לתוכנית הר/2213 בהרצליה (תכנית מפורטת לחיזוק מבנים לפי סעיף 23 לתמ"א 38). הוא קיזז את השטח העודף והבלתי מנוצל של זכויות קיימות מכוח תוכנית קודמת (תכנית סוקולוב), מהקומה הנוספת שאותה אפשרה תכנית הר/2213 בפרויקטים של תמ"א 38. זאת, משום שעל הזכויות מכוח תוכנית סוקולוב כבר שולם לפני מספר שנים היטל השבחה במגרשים עליהם הוקם הפרויקט.
- משבר בהתחדשות העירונית? פסק דין חדש עלול להפוך פרויקטים ללא כלכליים
- העליון: קיבוצים לא ישלמו היטל השבחה על שיוך בתים לחברים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הוועדה המקומית הגישה ערר לוועדת הערר, וטענה כי השמאי המכריע שגה בקיזוז ההשבחה, וסברה כי מדובר בניוד זכויות תב"עיות שלא התבקש ולא אושר. לכן, לא ניתן לכלול את הזכויות התבע"יות כחלק מסל זכויות מלאכותי לצורך חישוב ההשבחה בלבד. לו הייתה מתקבלת טענה זו, היטל ההשבחה היה מאמיר בכ-1.3 מיליון שקל נוספים על ההיטל שקבע השמאי המכריע.
ועדת הערר דחתה את הערר של הוועדה המקומית על הסף, משום שהוא הופנה בתחילה כלפי החברה היזמית, בעוד שבעלי הזכויות הם הצד לעניין והם אלה שניהלו את ההליך בפני השמאי המכריע. בהמשך בעלי הזכויות צורפו לערר "למען הזהירות בלבד", אולם ועדת הערר קבעה כי הערר הוגש כנגדם באיחור ומשכך יש לדחותו. גם טענות הוועדה, לפיהן החברה היזמית היא בעלים שביושר שכן רשומה על שמה הערת אזהרה מכוח הסכם התמ"א, נדחו.
כמו כן, ועדת הערר קיבלה את טענות המשיבים לגופן, ודחתה את טענות הוועדה המקומית. ועדת הערר קבעה כי מדובר למעשה בגביית היטל בכפל, עבור זכויות עליהן כבר שולם היטל השבחה בגין תכנית סוקולוב, והיה נכון לקזז אותן מתוך הקומה הנוספת מכוח תכנית הר/2213. משכך, הוועדה קבעה כי אין מקום להתערבות בהחלטת השמאי המכריע.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
"היטל כפול ובניגוד לדין". עו"ד בירן
המשמעות – היטל ההשבחה בפרויקט נותר על 760 אלף שקל כפי שקבע השמאי המכריע, ונחסכה לבעלי הזכויות תוספת של כ-1.3 מיליון שקל בהיטל השבחה. בנוסף, ועדת הערר חייבה את הוועדה המקומית בהוצאות משפט בסך 3,000 שקל עבור החברה היזמית ו-3,000 שקל נוספים עבור בעלי הזכויות.
לדברי עו"ד ענת בירן, "אנו שמחים על החלטתה הצודקת של ועדת הערר, שדחתה את טענות הוועדה המקומית. הוועדה קיבלה את טענותינו וקבעה כי דרישת ההשבחה של הוועדה המקומית מהווה למעשה גביית היטל כפול ובניגוד לדין. בהחלטתה, ועדת הערר הבהירה כי חובה להביא בחשבון זכויות בנייה תקפות עליהן שולם בעבר היטל השבחה, גם אם לא נוצלו בפועל במסגרת היתר הבנייה. דחיית הערר על הסף קובעת למעשה כי רשות שטעתה בזהות הנישום בהגשת הערר, לא יכולה לעשות זאת בדיעבד ללא נימוק מתקבל".
משרד ארז כהן שמאות מקרקעין ליווה את בעלי הזכויות בהליך בפני השמאי המכריע. עורך דין לאונרדו קיבריק ייצג את יזם הפרויקט בתחילת התהליך.
רחוב סוקולוב קרוב מאוד למרכז הרצליה ושייך לשכונה הירוקה המרכזית. המחיר הממוצע למטר בשכונה עומד על 34-35 אלף שקל. כלומר, דירה ממוצעת של 100 מ"ר תעלה סביב 3.4 מיליון שקל. מחירי השכירות נעים סביב 7,000 שקל ל-4 חדרים וכ-10,000 שקל לדירת 5 חדרים. חשוב לציין שמחירי השכירות משתנים מאוד בין הבניינים החדשים יחסית לישנים. שכירות של פנטהאוז תעלה כ-15-16 אלף שקל. בית פרטי יושכר במחיר דומה. דירת גן תושכר סביב 10-11 אלף שקל.
עסקאות אחרונות באזור המדובר:
כ"ט בנובמבר 1, 89 מ"ר, 4 חדרים, קומה 4 - 3 מיליון שקל.
פרוייקט SOKOLOVE, 122 מ"ר, 4 חדרים, קומה 9 - 4.21 מיליון שקל.
מלכי יהודה 30, 85 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3 - 3.75 מיליון שקל.
יל"ג 12, 84 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 2.9 מיליון שקל.
קלישר 7, 60 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 2.1 מיליון שקל.
כנרת 4, 72 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 3.55 מיליון שקל.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
