גם בתי המשפט נלחמים בתופעה: סרבנים ישלמו 2.6 מיליון שקל
דייר סרבן מדינת ישראל החליטה להוריד את הרף הדרוש לאישור פרוייקט התחדשות עירונית. אם היזמים היו צריכים בעבר 80% חתימות, ומאות עסקאות נתקעו בשל יחס של כשני שליש בלבד, באה המדינה והקלה עליהם: 67% בלבד. זה מקל על הדיירים האחרים להתכונן ליום שאחרי אבל בעיקר מחליש את כוחם של אלה שסחטו קבלנים. נכון, יש גם צד שלישי למשוואה הזאת - חולים וקשישים, אלה שבאמת קשה להם לעבור מהדירה שלהם, שאולי עד שהפרוייקט יהיה מוכן - הם, לצערנו, כבר לא יהיו איתנו.
פסיקה שהתקבלה בימים האחרונים על ידי בית המשפט עשויה לעזור ליזמים עוד יותר לשלוף אותה ב"שעת השין": הוא גזר על 3 סרבני תמ"א לשלם 2.6 מיליון שקל כל אחד, כלומר 7.8 מיליון שקל, בגלל נזק שגרמו לדיירים, לאחר שהתנגדו ללא סיבה מוצדקת לפרוייקט.
בישראל, זו תופעה נפוצה. יש שכנים שמתנגדים כמעט לכל דבר. הם מגישים התנגדויות, הולכים עד בתי המשפט כדי שהשכן ממול לא יהנה מההפקר: יקים בריכה בשטח הבית שלו, יבנה מחסן שמצריך אישור, יבקש הקלה עבור חריגה של חצי מטר מקו בנין או אפילו יקרה את שטח החניה שלו בבטון. אבל במקרה הזה, ההתעקשות לא תמיד מובנת. הרי בסוף, גם הדייר הסרבן, העקשן, אמור להרוויח מהפרוייקט הזה.
האירוע שהתגלגל לפתחו של בית המשפט הוא מתחם מגורים המיועד לפינוי־בינוי בהרצליה - מתחם "שיכון ויצמן", שמחולק לשבע מתחמים ובהם 32 מבנים ו־580 דירות. לפי פסק הדין, הדיירים הסרבנים החזיקו בדירות בבניינים הרב קוק 58, רבנו תם 3 ובן סרוק 8.
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד ב־2013 החלה חברת אזורים בשלב ההחתמות - מתוך כוונה להרוס המבנים ולהקים 1,800 דירות חדשות. כל בעל דירה קיבל מכרה של זהב: דירה חדשה, תוספת של 45 מ"ר, מרפסת של 10% משטח הדירה, מחסן וחניה - כלומר, רווח של מאות אלפי שקלים.
3 הסרבנים התנגדו ולבית המשפט הוגשה תביעת ענק על ידי 120 בעלי דירות. השופטת הדס עובדיה שאלה שאלה חשובה: האם הסירוב של הסרבנים היה מוצדק או "ממניעים סחטניים", כפי שהגדירה.
- 2.התנדפה הזכות לקניין 17/07/2023 19:12הגב לתגובה זוואחר כך יספרו לנו שבתי המשפט עוד מגינים על זכויות האדם בישראל... בדיחה עצובה על חשבוננו ובעיקר על חשבון הקשישים הבודדים בישראל
- 1.מבין2 17/07/2023 08:47הגב לתגובה זואנשים רוצים לחיות בבית שלהם. הם לא סחתנים. אין זכויות אדם בישראל.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
