עשו את עצמכם מופתעים: כך המדינה מזניחה את שוכרי הדירות
מזה שנים ממשלות ישראל כבר אינן משקיעות תקציבים גדולים כדי לממן פרויקטים של בינוי לדיור ולסייע לציבור להשיג קורת גג. גם בהצעת התקציב הנוכחית אין בשורה. לפי הצעת התקציב יעמוד תקציב משרד הבינוי והשיכון בשנת 2023 על כ-6 מיליארד שקל, ועוד פחות מכך בשנת 2024.
דוח של מרכז אדווה מבליט את המספרים: במקביל לקיטון בתקציב משרד הבינוי והשיכון, הכנסות המדינה מנדל"ן המשיכו לעלות. בשני העשורים האחרונים עלו הכנסות המדינה ממיסי נדל"ן עלייה ריאלית מ-4.2 מיליארד שקל בשנת 2001 ל-12.1 מיליארד שקל בשנת 2020. בשנת 2021 נרשם זינוק חד וההכנסה הכוללת ממיסים אלו טיפסה ל-18.4 מיליארד שקל. איך כל זה מסתדר עם השקעות נמוכות בדיור? פשוט: עליית המחירים הובילה לכך שהמדינה מאוהבת במיסוי מקרקעין.
עוד נמצא כי בין השנים 2000 ל-2020, הכנסות המדינה מהעברות רשות מקרקעי ישראל נעו בין כ-100 מיליון שקל ל-כ5 מיליארד שקל בשנה, והצטברו לכ-45 מיליארד שקל במהלך שני העשורים. בשנת 2021 נרשם זינוק חד בסכום שהעבירה רשות מקרקעי ישראל למדינה, שהגיעו לסכום שיא של 14.8 מיליארד שקל בשנה - כמעט שליש מסך הסכום שהועבר למדינה במהלך שני העשורים האחרונים.
הסעיף הגדול ביותר בתקציב משרד הבינוי והשיכון הוא הסיוע בשכר דירה. הסיוע ניתן למשקי בית שאין בבעלותם דירה ושעומדים במספר קריטריונים לקבלת הסיוע (קשישים, עולים, נכים, מקבלי קצבת הכנסה וכו'). גובה הסיוע נקבע לפי פרמטרים של קריטריון הזכאות, גיל, מספר הנפשות במשפחה ואזור המגורים. בשנת 2022 עמדה ההוצאה לתשלומי הסיוע בשכר דירה על 2.3 מיליארד שקל, כ-41% מסך תקציב הבינוי והשיכון בשנה זו. בהצעת התקציב לשנים 2023-2024 מתוקצב סכום דומה.
- האוצר רוצה להחזיר מס שבוטל: קרקע פנויה שוב על הכוונת
- כך נהפכה נחלה עם זכויות בנייה למבחן על פטור ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על רקע עליית מחירי השכירות שחלה ב-15 השנים האחרונות, ירד חלקו של הסיוע הממוצע בשכר הדירה החודשי מ-30.1% בשנת 2007 ל-24.4% בשנת 2017. גם בשנת 2022 לא חל שיפור ניכר: אמנם, בין 2017 ל-2022 עלה הסכום החודשי הממוצע עלייה ריאלית - מ-981 שקל ל-1,043 שקל - אלא שהעלייה המקבילה בשכר הדירה הממוצע הארצי שחקה את מרבית ההעלאה, ומשקלו של הסיוע בשכר הדירה הממוצע עלה רק במעט, והגיע ל-24.7%.
הביסוס של מדיניות הדיור הממשלתית על סיוע בשכר דירה פגעה באפשרות להרחבה ושיפור הדיור הציבורי בישראל. כחלק ממדיניות "השוק הפרטי", אומר הדוח, נטשה ממשלות ישראל את הדיור הציבורי, הקשיחו את הקריטריונים לזכאות והמעיטו או אף ביטלו לחלוטין את ההשקעה התקציבית בבנייה חדשה של דיור ציבורי. בעשור האחרון הייתה ההשקעה נטו של משרד הבינוי והשיכון בדיור הציבורי נמוכה יחסית, ועמדה על סכום של כ-300 עד 500 מיליון שקל בשנה בלבד.
בהצעת התקציב לשנים 2024-2023 לא צפוי שינוי מהותי בסעיף הדיור הציבורי. ההוצאה נטו מתוקצבת ל-213 מיליון שקל בשנת 2023, ול-285 מיליון שקל בשנת 2024 (במחירים קבועים לשנת 2022).
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
עוד מוצא הדוח כי מזה שנים שתחזוקת הדיור הציבורי אינה מתוקצבת כראוי, ומצבן התחזוקתי של דירות ציבוריות רבות הוא לקוי ביותר. לפי הערכה שמסרה חברת 'עמידר' למבקר המדינה, התקציב השנתי הנדרש לתחזוקה ראויה של דירות הדיור הציבורי עומד על כ-400 מיליון שקל בשנה.
בפועל, התקציב העומד לרשות תחזוקת הדיור הציבורי נמוך בהרבה: בעוד שבין שנת 2015 ל-2016 עלתה ההוצאה עבור תחזוקת הדיור הציבורי מכ-92 מיליון שקל לכ-214 מיליון שקל, משנת 2017 חזר הסכום לרדת, והגיע לשפל של כ-91 מיליון שקל בשנת 2021.
- 5.למהגרים אפריקאים נותנים דירות קבלן חדשות, לכאורה (ל"ת)העיקר 22/05/2023 11:43הגב לתגובה זו
- 4.אשק 22/05/2023 08:32הגב לתגובה זוכל השופטים, הפוליטיקאים ואנשי הציבור הם משכירי דירות, לא חלק מהם כולם, ואי תשלום המס הוא הגורם המדרבן לעושק השוכרים. רק מיסוי גבוה בשיעור 25 עד 35 אחוז למשכירים והחזר מס בגובה 15 עד 25 אחוז לשוכרים יוריד את המחירים ויפסיק את העושק הנורא הזה אף יותר ממחירי הבתים הגבוהים.
- 3.מדינה של מנוולים שמתאכזרים לאזרחים (ל"ת)איתן 21/05/2023 16:15הגב לתגובה זו
- 2.צבי 21/05/2023 15:42הגב לתגובה זוזה למה דירה מעפנה "בסביוני עפולה" או "בנאות אשקלון" עולה פי שלוש מדירה זהה בניו ג'רזי. הממשלות דיברו המון אבל עשו הכל שהנדל"ן ימשיך לעלות. עכשיו הכיוון ברור- הכל הולך להתרסק
- 1.רועי 21/05/2023 13:41הגב לתגובה זוהטעות היחידה של בנק ישראל היא שהוא לא העלה את הריבית 2011....והטעות היחידה של הלמס היא שהוא הלך עם העולם לפני 30 שנה הוציא את מחירי הדירות מהמדד והכניס שכירות מה שגרם שעיוותים קשים בסטטיטיקה ויצר אשליה שאין אינפלציה... עכשיו עכשיו הונאת האינפציה חוזרת לנו לפנים בעוצמה אדירה ...על טעויות משלמים ריבית אפס במשך שנים 12 רצופות זה פשע נגד האנושות מחקתם את מעמד הביניים....בכל שבת יש מוצאי שבת
- אני 21/05/2023 18:41הגב לתגובה זוהעולם 0%?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
