אלפיים שקל להיתר: כך תתמרץ המדינה את הרשויות המקומיות לבנות יותר
מחירי הדיור עלו בשנה האחרונה בקרוב ל-20%. הבלימה האחרונה שמורגשת בעקבות עליית הריבית, שהובילה לפאניקה בקרב נוטלי המשכנתאות, צמצמה משמעותית את מספר הלווים וגם הורידה את גודל ההלוואה הממוצע.
מה קרה בשוק בפועל בשנת 2022? יותר זוגות צעירים לקחו הלוואות של 1.5-2 מיליון שקל כדי להשיג דירה. החשש במשק היה שכעת הם לא יוכלו לעמוד בהלוואה, בגלל תוספת של 1,000-2,000 שקל במשכנתא. אבל בעיקר - המדינה רצתה שפחות אנשים יגיעו לקבל משכנתא, מחשש שלא יעמדו בהחזר. כשזה יקרה, המחירים ירדו כי הביקוש יירד. החשש השני, של הרוכשים, הוא מירידת מחירי הדיור בעקבות הלוואות גדולות שלקחו. אבל החשש הלאומי גובר על הכל: אם מחירי הדיור לא ירדו, או לפחות לא תיבלם העליה, יכול להיות שהדור הבא כבר לא יוכל לקנות דירה - במחיר מלא, או אפילו דירה בהנחה.
לצורך הגדלת ההיצע, אבל לא רק, קמה טיוטת חוק ההסדרים. אחד הסעיפים החשובים בה הוא שותפות הממשלה והשלטון המקומי בפתרון משבר הדיור. האם הממשלה מסוגלת להוריד את מחירי הדיור או רק לצנן את העליות? האם היא מסוגלת להגדיל היצעים או רק למצוא פתרונות זמניים?
המדינה רוצה ליצור מתווה שיסייע לרשויות מקומיות קולטות דיור ויגביר את הכדאיות הכלכלית בקליטת תושבים חדשים לרשות המקומית. איך היא עושה את זה? היא מתמרצת. על כל היתר בניה, תקבלו עוד כסף לתקציב. מה תעשה רשות מקומית חכמה? תתחיל להדפיס היתרי בניה בקצב מואץ, כי היא יכולה לקבל מענקים ולהגדיל את הקופה. אבל האם זה באמת משתלם לה וזה הפתרון האמיתי למשבר הדיור?
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- רותם שני קיבלה היתר בנייה: 85 דירות בפתח תקווה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדקנו מה התמריץ שהמדינה מציעה לרשויות המקומיות בהתאם לטיוטה של החוק. כלומר, איך היא תגרום להם להוציא היתרים בקצב מהיר? ובכן, המדינה החליטה כי עבור כל היתר לבניית יחידת דיור שהוציאה רשות מקומית בין השנים 2018 עד 2020, היא תהיה זכאית החל משנת 2024 למענק של 1,500 שקל. לדוגמא, רשות מקומית שבנתה 1,000 יחידות דיור בשנה, במשך שלוש שנים, תקבל 4.5 מיליון שקל. החל משנת 2021, תהא זכאית הרשות המקומית בחלוף שלוש שנים משנת מתן ההיתר, למענק של 2,000 שקל.
חוק ההסדרים: תסכימו לשלם יותר ארנונה כדי להוריד את מחירי הדיור?
מה יקרה אם לקרן יש חוסר או עודף כסף? החל משנת 2029, אם הכנסות הקרן פחותות מסך המענקים להאצת הדיור, הזכות תעודכן באופן יחסי לסך ההכנסות שנותרו. אם עלו הכנסות הקרן בשנה מסוימת ביחס למענקים, 70% מהכסף יעבור לחלוקה בשנים הבאות ו-30% יחולק לפרויקטים נוספים לתמרוץ רשויות מקומיות להגדלת היצע הדיור ולצמצום פערים הנובעים מהגדלת היצע הדיור. בקיצור, ישמשו להגדלת היקף הפרוייקט הזה.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
בנוסף, עוד משנת 2029, הקרן תוכל להציע שינוי בקריטריונים לחלוקת הכסף. אמות המידה החדשות יהיו בהתאם למספר יחידות הדיור שנבנו ברשות המקומית בשלוש השנים הקודמות, בכלל וביחס למספר יחידות הדיור הקיימות ברשות; האיתנות הפיננסית של הרשות המקומית; מדדים נוספים שיקבעו על ידי שרי האוצר והפנים - כל זאת בכפוף להסכמה של 70% מהרשויות המקומיות.
מאיפה המימון לכל זה, אתם שואלים? אז החל משנת 2024 ואילך, כל רשות מקומית תפריש לקרן ברבעון הראשון של השנה, סכום מסוים מהגידול בסך גביית הארנונה שאינה ממגורים בשנה הקודמת, לעומת הממוצע הארצי. משם עיקר הכסף. איך ייקבעו מי תשלם כמה? הרשויות יתחלקו לארבעה, בהתאם לסכומים הממוצעים שהיא גובה מארנונה שלא למגורים.
החישוב הוא פשוט: אם העודף של הגביה מארנונה לעסקים לעומת הממוצע הארצי היה מיליון שקל, את הכסף הזה היא תזרים לשם. רגע, בטח תשאלו, מה הרשות מרוויחה מזה? היא בעצם מממנת את הכסף שהיא מקבלת כמענק. זה נכון, אבל ברגע שיבנו עוד ועוד דירות והארנונה למגורים תעלה, היא תרוויח עוד כסף. אבל עזבו את העיריות, אתם בטח לא דואגים מה יקרה איתן (כי בסוף, לא רק זה יקבע את השירותים שתקבלו ממנה) - מה שחשוב זה האזרחים שמודאגים שמחר לא יהיה לילדים שלהם, סליחה - להם, איפה לגור.
אבל רגע, זה לא הכל. במסגרת הרפורמה, יעדכנו גם את שיטת המדידה של הנכסים. מה זה אומר? תתכוננו: הרשות תוכל להטיל ארנונה גם על שטחים שבעבר לא הטילה עליהם מס. עוד נקבע, כי רשות מקומית איתנה מבחינה כלכלית תוכל להפחית את סכום הארנונה הכללית לסוג נכסים שאינו מגורים, אם תעלה את סכום הארנונה למגורים באותו סכום. מה זה אומר? יותר ארנונה למגורים (עד 5% העלאה, לפי הטיוטה), פחות לעסקים. בהנחה שיש לכם עסק ואתם לא גרים ברחוב - תשלמו אותה בכל מקרה - מכאן או מכאן. בנוסף, המדינה תקצר את תקופת הפטור לארנונה עבור מבנים הרוסים או שלא ניתן לגור בהם.
מה אומרת הטיוטה על נושא הארנונה? למה היא כל כך חשובה ואיך היא תגרום למעסיקים להוציא יותר התרי בניה למגורים ולא לעסקים? "שילוב הפער בין ההוצאות הגבוהות על תושבים לעומת עסקים להכנסות הגבוהות מעסקים לעומת מתושבים, מוביל לכך שלרשויות המקומיות קיים תמריץ שלילי משמעותי לקליטת תושבים חדשים ואילו תמרוץ יתר לתכנון עודף באופן משמעותי של שטחי תעסוקה ומסחר". הבנתם? הכלל הוא פשוט. כשאתה מכניס יותר כסף מארנונה, אתה תעדיף לפתוח עוד עסקים על פני מגורים. אם זה יתאזן, העירייה תדפיס יותר התרי בניה למגורים.
לסיכום, המדינה תציע לעיריות 2 דברים: 1. לקבל מענקים על התרי בניה שהיא מוציאה. 2. לגבות יותר ארנונה מעסקים במקומות שבהם היא לא גבתה בעבר, אבל להוריד אותה ביחס למגורים, כך שהארנונה מהמגורים תגדל והיא תשאף להוציא יותר התרי בניה למגורים בגלל שההכנסות גדלות.
- 6.צריך לבטל את הערנונה המון לא משלמים ולעלות את המעמ 2אחו (ל"ת)העירייה נגד התושבים 03/02/2023 07:43הגב לתגובה זו
- 5.ראובן 31/01/2023 05:14הגב לתגובה זוליד הים קו 1 וקו 2 מתחדשים האם גם שם יש תמריץ?
- 4.עדו 30/01/2023 11:53הגב לתגובה זורק כסף
- 3.אורי 30/01/2023 11:52הגב לתגובה זופוטנציאל יש לאותה רשות מבחינת הכנסות?
- 2.אריק 30/01/2023 11:06הגב לתגובה זורק בחוק האדריכלים יחתמו על היתר בניה. אדריכל שלא יסכים לא תהיה לו עבודה. באנגליה תוך חודש היתר אמריקה הגדולה תוך חודש יש היתר בניה. בישראל פקידות מושחתת שלא אוהבת לא לעבוד ולא לפרגן.
- 1.בלי סודות 30/01/2023 10:41הגב לתגובה זוזאת הסיבה שהן נותנות ככ הרבה דוחות ונטפלות לישרים העיקר שהעבריינים פותחים בסטה בשוק בלי רישיון
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
