נתונים בעיכוב של חודשיים וחצי - אמש פרסמה הלמ"ס את סקר מחירי הדירות לחודשים אוקטובר-נובמבר. מדובר בעצם על נתון חיצוני למדד המחירים לצרכן שאמור לבטא בכמה מחירי הדירות השתנו בתקופה זו. הסקר הזה בודק "בממוצע" מה קרה בעצם באמצע התקופה. ומכאן שהנתונים אתמול התייחסו לסוף אוקטובר.

כן, הלמ"ס מספקים לנו נתונים בעיכוב של חודשיים וחצי. בשווקים של היום חודשיים וחצי זה הרבה זמן, אלו נתונים כבר פחות רלבנטיים, הם נתונים מטעים. מה שקרה בפועל, שכבר באוקטובר היתה בלימה בעליית מחירי הדירות, ובפועל הלמ"ס דיווחה באוקטובר על עלייה חדה כי היא התייחסה למצב ביולי.

מחירי הדירות החדשות בירידה - אבל עכשיו כבר אי אפשר להסתיר. בתוך מכלול הנתונים של הלמ"ס בלט הנתון הבא: מחירי הדירות החדשות (ללא סיבסוד ממשלתי) ירדו ב-2.4%. מחירי הדירות אומנם עלו ב-0.3%, אבל הקבלנים מורידים מחירים. כשהקבלנים מורידים מחירים זה מגיע גם לשוק "המשני". מוכרי דירה יצטרכו לעשות התאמת מחירים. סיכוי טוב שהמגמה הזו תתבטא באופן ברור יותר במדדים הבאים. בחודשיים האחרונים קצב העסקאות המשיך לרדת.

חשוב להדגיש כי עליית הריבית היא זו שגרמה לכך שהמימון לקבלנים התייקר, ולצד ירידה בכמות הנמכרת נוצרה לחלק מהם בעיית תזרים. כך קרה שמכאן ועד ירידת מחירים כדי להאיץ את המכירות - המרחק קטן.

• 200 אלף דירות ריקות? בפועל רק 40 אלף עשויות לספק פתרון לדיור
• כיווני אוויר - לאן, מה חשוב ואיך זה משפיע על מחירי הדירה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

היכן ירדו המחירים?

במחוזות צפון, מרכז ודרום כבר נרשמו ירידות מחירים: על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות בחודשים אוקטובר-נובמבר 2022 לעומת החודשים ספטמבר-אוקטובר 2022, נמצאו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (2.4%), צפון (0.9%-), חיפה (1.9%), מרכז (0.6%-), תל אביב (0.9%) ודרום (1.4%-).

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אוקטובר-נובמבר 2022, לעומת אוקטובר-נובמבר 2021, נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: צפון (21.7%), מרכז (21.0%), חיפה (20.1%), תל אביב (18.0%), דרום (16.3%) וירושלים (15.9%).

שכר דירה - המשך עליה של 8.2% למחליפי דירות

סעיף שכר דירה עלה ב-0.4%. אבל עבור שוכרים שחידשו חוזה נרשמה עליה של 4.4% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) המחירים עלו ב-8.2%.

• הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
• רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

ובחזרה למדד המחירים לצרכן - מדד המחירים לצרכן עלה בחודש דצמבר 2022 ב-0.3% והשלים עלייה שנתית של 5.3%. עליות מחירים בולטות בחודש דצמבר נרשמו בסעיפי: תחבורה ב-1.1%, דיור ושירותים רפואיים ב-0.6% כל אחד ותחזוקת הדירה שעלה ב-0.2%. ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי: פירות וירקות טריים שירדו ב-2.8%, תרבות ובידור שירד ב- 1.4%, הלבשה והנעלה שירד ב-1.0% וריהוט וציוד לבית שירד ב-0.7%.

בשנה כולה נרשמו עליות מחירים משמעותיות בתחומי תחבורה ותקשורת ב-9.2%, דיור ב-6.3% תחזוקת הדירה ב- 5.7% ומזון ב-3.6%. ירידת מחירים של 4.6% נרשמה בשנת 2022 בסעיף הלבשה והנעלה.

אנשים שרוצים לקנות דירה רגישים לכל נתון, ואם אומרים להם שזה לא הזמן לקנות דירה, שיחכו, המחירים עוד יתמתנו, אבל הלמ"ס, שזה הגוף המקצועי, הרשמי מספר להם שמחירי הדירות עלו, והם קוראים כותרות על המשך זינוקים במחירי הדירות, הם עשויים לרדת מהגדר ולרכוש דירה – העיקר לא לפספס את הרכבת. העובדה שהנתונים בדיליי ומגמת הבלימה החלה, לא מחלחלת להם עד הסוף. העובדה שיש כמוהם כאלו שחזרו לשוק, רק מייצרת עוד ביקושים. זה יכול היה תיאורטית לעצור את הבלימה, אלא שעד כאן – האנשים פשוט לא חוזרים לשוק כי יקר להם. זוגות צעירים לא יכולים לקנות דירה, ולמרות ששני שליש מעמישראל מרגיש נהדר, כי יש לו דירה והוא על הנייר הרוויח בשנה האחרונה 400 אלף שקל, יש כאן שליש שמרגיש מקופח-נבגד.

נכון, אפשר לגור בשכירות לעד, אבל עליית מחירי הדירות יוצרת מעמדות – המסודרים שיש להם דירה מול השוכרים. השוכרים, הזוגות הצעירים, השליש בלי דירה, "יסומנו" כחסרי דירה ובמובן מסוים ייתכן שאף יצטרכו לנדוד אחת לכמה שנים (ארוכות במקרה הטוב או קצרות במקרה הע) לדירה אחרת - מהלך שעלול במדיה רבה להשפיע לרעה על אורח חייהם, חינוך הילדים, מקום העבודה ואף עזרה מהמשפחה.

נכון, רכישת דירה היא לא הכרח, אבל היכולת לשכור דירה לטווח ארוך עם ביטחון היא חלופה עניינית - וזו המטרה של הממשלה החדשה, להוביל הטבות למשכירי דירות לטווח ארוך על מנת לצנן את הלחץ הנדל"ני במדינה. זאת לצד עידוד בנייה בפריפריה ויצירת מקומות עבודה שימשכו אליהם ציבורים שרוצים לצאת ממרכזי המטרופולינים אך אינם מסוגלים להרשות זאת לעצמם.