מחירי הדיור בנתניה - לא רק בגלל הצרפתים: היכן ייעצר טירוף המחירים?
רן, תושב נתניה, שוקל לצאת מהעיר ולהתגורר מסביב לה, בשכירות באחד המושבים. הוא נזכר איך בחיתוליה של שכונת עיר ימים הדרום-מערבית, זאת הצמודה לרמת פולג וקרובה ליציאה לכביש 2, מכרו שם דירה ב-1.8 מיליון שקל. "היום המחיר עומד על יותר מ-5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. איפה נשמע דבר כזה? אנחנו קרובים מאוד למחירים של הרצליה", הוא מסביר. "החלטתי להתנתק מהכל ולהשכיר דירה באחד המושבים באזור. כרגע, זה הפתרון הכי נוח. עד שהמחירים יירדו". הנה כך, לפי נתוני רשות המסים, לפני כחודש וחצי נמכרה דירה בפרויקט סקאיי בעיר ימים, השכונה שנמצאת על הים באזור פולג, תמורת 4.45 מיליון שקל. לא וילה עם בריכה, אלא דירת 5 חדרים רגילה בקומה 18, אבל עם נוף לים. כיום, מוצעות דירות למכירה באותו מתחם סביב 5 מיליון שקל ואפילו יותר. אל תתבלבלו, זאת ממש לא תמונת המראה של נתניה, שמכילה גם שכונות כמו דורה (רמת ידין) ואזורים (סליחה, נאות שקד), כאלה הזקוקות לשיקום. נתניה היא ממש לא רק מגדלי פאר על הים, אלא יותר מרכז עיר שנמצא בפיתוח מואץ ואפילו שכונות עם מכולות של פעם. אז, הצעירים של נתניה היו בורחים משם. היום, קשה להם לקנות שם דירה גדולה. בסך הכל, ראש העירייה מרים פיירברג-איכר עשתה עבודה טובה מאז שהפכה לראשת העירייה בשנת 1998: היא פיתחה רצועת חוף לתפארת, עבדה על שדרוג השוק העירוני ונלחמה בשיניים בתופעת הפרוטקשן. היא אפילו מיתגה את נתניה כבירת הספורט של ישראל, למרות היעדר תשתיות ומגרשי אימון. גם מרכז העיר עבר מתיחת פנים ורצועת החוף השתכללה בזכות מעלית לים והמוני צרפתיים שפוקדים אותה. לקריאה נוספת: >>> מחירי הדיור בחדרה - בכמה הם עלו והאם המשקיעים איחרו את הרכבת? לנתניה יש סטיגמה של עיר שנהנית מעליית מחירי הדיור בגלל העולים מצרפת. היא עדיין דובקת בה, אבל בצדק. במסעדות המקומיות תוכלו למצוא לא מעט דוברי צרפתית. שליש מהם בכלל אלג'יראים וטוניסאים. לך תבין. פעם, הצרפתים האמיתיים היו מכניסים את היד לכיס בלי לחשוב פעמיים. היום הם מבינים את כללי המשחק: אפשר להתמקח כדי להשיג כאן דירה. כשהם קלטו את זה, כבר היה מאוחר מדי: המחירים של פעם הפכו להיסטוריה. רק לפני 4 שנים הייתם משיגים דירה עם נוף לים בנת 600, אזור רצועת החוף, תמורת 2.6 מיליון שקל. היום לא תמצאו כאן דירה בפחות מ-4.2 מיליון שקל. כלומר, 35 אלף שקל למטר. זה מסביר את הרציונליות לדרישה של 70-80 אלף שקל למטר בתל אביב. אבל עזבו, זה כבר סיפור אחר. אז כמה עולה דירה בנתניה? המחיר למ"ר בשנה האחרונה עומד על כ-24 אלף שקל. אם חשבתם להשיג דירת 5 חדרים בשכונות המובילות במחיר הזה, תשכחו מזה. בטח לא דירות שקרובות לים. דירת 3-4 חדרים במרכז העיר, תלוי במיקום, תוכלו לרכוש במחיר הזה. מחיר השכירות הממוצע עומד על קרוב ל-5,000 שקל. בקו השני של המים, בשכונת אגמים, המחירים קצת יותר שפויים ומגיעים ל-25-30 אלף שקל למטר. דירת 100-120 מטר נמכרות כבר ביותר מ-3 מליון שקל. במרכז העיר מצאנו דירות קטנות יחסית שנמכרות בין 18-25 אלף שקל למטר. זאת נתניה, על שלל גווניה. הנה עסקאות נדל"ן מהזמן האחרון בנתניה: 1.12.2022, רחוב דודו דותן בשכונת עיר ימים, דירת 5 חדרים, 154 מ"ר, קומה 6 - 4,590,000 שקל. 9.11.22, פרויקט מגדלי בריגה בשכונת עיר ימים, דירת 3 חדרים, 110 מ"ר, קומה 1 - 4,200,000 שקל. 27.11.22, בארי 3, דירת 3 חדרים, קומה 1, 63 מ"ר - 1,830,000 שקל. 27.11.22, טרומפלדור 20, דירת 4 חדרים, 85 מ"ר, קומה 2 - 1,640,000 שקל. 24.11.22 ויצמן 35, דירת 3 חדרים, 73 מ"ר, קומה 4 - 1,870,000 שקל. 10.11.22 ריינס 7, דירת4 חדרים, 103 מ"ר, קומה 1 - 2,350,000 שקל.
- 14.בתייה 26/12/2022 05:25הגב לתגובה זוליד הים התחדשות עירונית פונטנצייל ענק
- 13.אני 24/12/2022 10:40הגב לתגובה זויש פה: עולים מצרפת מתעשרי הייטק (לא עובדי הייטק, תבדילו בינם לבין אלו שעשו אקזיט, לא קונים דירה ב 8 מליון ממשכורת הייטק) מתעשרי קורונה וכסף ממשלתי- אנשים פשוט מרוויחים מליונים מהמיסים שאנחנו משלמים, הכל הולך לידיים פרטיות.
- 12.זץ 23/12/2022 16:56הגב לתגובה זומה יש להם לחפש בארץ המקרונים?
- 11.תושב לא מרוצה 22/12/2022 00:29הגב לתגובה זונתניה עיר דוחה לא להתקרב
- 10.אבי 21/12/2022 21:10הגב לתגובה זוהעירייה הכניסה מילארדים על השטחים בעיר ימים ותנופת הבנייה ובתמורה לא השתנה כלום לתושבים הקיימים רק עליית ארנונה וצפיפות, אפילו את דודו דץ לא הביאו בעצמאות. איפה הכסף איפה?
- 9.רז 21/12/2022 20:25הגב לתגובה זולמשפחות צעירות עם ילדים. גר כאן כעשור, וממליץ.
- 8.עיר שזורקת פס על התושבים הותיקים ודואגת רק לעשירים (ל"ת)מיצי 21/12/2022 08:16הגב לתגובה זו
- 7.שי 20/12/2022 19:54הגב לתגובה זודירה שנמכרה בשכונה ללא מגדלים לפני חודש
- 6.ניק 20/12/2022 19:35הגב לתגובה זונתניה זה דורה, סלע אזורים וותיקים. השכונות החדשות נוצצות מבחוץ אבל מבפנים מסריח מעבריינים, משפחות פשע ובעלי בסטות בשוק. מחירי הדירות עולים כל עוד יש מי שיכול ומוכן לרכוש במחיר שהמוכר רוצה.
- רז 21/12/2022 20:25הגב לתגובה זו.
- 5.יוסי 20/12/2022 18:49הגב לתגובה זואם מישהו מוכן לשלם עוד 2 מליון כדי לגור במגדל עם נוף לים שיבושם לו. יש מספיק דירות מרווחות ומעולות בחצי מחיר. ואת הים אפשר לראות מהטיילת או פשוט לרדת אל החוף
- 4.בובי 20/12/2022 18:26הגב לתגובה זולמה שמישהו ייקח הלוואה כדי לשלם על טעות של מישהו אחר שקנה ביוקר עם הלוואה ענקית ועכשיו מנסה לעשות אקזיט?
- 3.אנונימי 20/12/2022 17:08הגב לתגובה זוטיול בשכונות החוף (נת 600) נותן הרגשה של חו"ל , מתופח ויפה כל הכבוד לעירייה ול ראשת העיר
- רן 21/12/2022 14:51הגב לתגובה זו....
- כן תתפלא מטופח בהחלת! (ל"ת)רינה 20/01/2023 02:37
- 2.כלכלן 20/12/2022 15:53הגב לתגובה זומחירי הדירות חייבים לרדת לפחות ב15% ובעקבותיהם תוך מספר חודשים גם מחירי השכירות.
- רז 21/12/2022 20:27הגב לתגובה זויש לי חבר שפוטר ומצא עבודה תוך שבוע ימים. איך העניין קשור למחירי הדירות?
- 1.אודי 20/12/2022 15:22הגב לתגובה זומשקפת מאוד חבל רק שנתניה לא יכולה לחזור למחירים של פעם
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
