צילום: משה בנימין

דעה

מחירי הדירות יעלו בשנה הבאה, אבל בשיעור מתון - הנה הסיבות

6 סיבות לעלייה מתונה במחירי הדירות ב-2023 ולמה הריבית והאינפלציה לא יצליחו להוריד מחירים, למרות שהן כבר גורמות לקבלנים לחלק מתנות והנחות

ד"ר אביחי שניר | 20/12/2022 07:37 (60)

נושאים בכתבה אינפלציה מחירי הדירות ריבית

מאז 2008, מחירי הדירות נדחפים כלפי מעלה על ידי מספר כוחות כלכליים. ראשית, אחרי תקופה קצרה של משבר כלכלי ב-2008 ו-2009, המשק צמח בקצב מהיר יחסית. זה הוביל לאבטלה נמוכה ברמות היסטוריות, ולעליות יפות בשכר, בעיקר במגזר ההיי-טק.

שנית, האינפלציה הייתה נמוכה, וזה השאיר לאנשים כסף פנוי להוציא על מוצרים בני-קיימא, מה שהגדיל את הביקוש לדירות, גם למכוניות, רהיטים, ומוצרי חשמל. שלישית, הריבית הנמוכה אפשרה גם לאנשים שההכנסה שלהם לא עלתה באותו הקצב כמו מחירי הדירות לקחת משכנתא ולקנות דירה.

רביעית, המשבר העולמי של גרם לכך שאנשים ברחו משווקי ההון, והאלטרנטיבה הייתה דירות. חמישית, עליית מחירי הדירות גרמה לאנשים להאמין שדירות הן נכס שמחירו לא יכול לרדת, ולכן כדאי לקנות עכשיו, לפני שהמחיר יעלה עוד. שישית, ההתערבות הממשלתית הייתה בעיקר בצד הביקוש: הממשלה הגדילה את הביקוש לדירות בעזרת מחיר למשתכן שהציעה דירות במחיר מוזל, וגישה למשכנתאות בהיקפים שלא ניתן לקבל בשוק החופשי. במקום להוריד את מחירי הדירות, הממשלה דווקא הגדילה את הלחץ לעליות מחירים.

2023 היא השנה הראשונה מאז 2008 שבה יהיה שינוי בחלק מהגורמים האלו. יש האטה בקצב הצמיחה, וגם אם המשק לא ייכנס למיתון בשנה הבאה, הצמיחה לנפש צפויה להיות איטית. איפה שמרגישים את ההאטה זה במיוחד בהיי-טק, כך שכנראה שציפיות השכר (והמחיר של האופציות) של עובדי ההיי-טק יהיו כנראה פחות ורודים מאשר לפני שנה ושנתיים. האינפלציה עלתה כבר ל- 5%, ולא נראה שזה הסוף. כל עוד האינפלציה בעלייה והשכר לא עולה באותו הקצב, לאנשים יש פחות כסף פנוי, מה שישאיר להם פחות כסף לרכישת דירות.

האינפלציה גם מובילה לעלייה בריבית. נכון לעכשיו, הריבית עדיין יותר נמוכה מהאינפלציה, כך שיש לה עוד מקום לעלות. בנק ישראל גם לא יכול לאפשר לריבית להיות הרבה יותר נמוכה מאשר הריבית בארה"ב, אחרת השקל ייחלש עוד, מה שיאיץ את האינפלציה שבנק ישראל מנסה לעצור. כך שסביר מאוד שבשנה הבאה הריבית תגיע לפחות ל- 5%.

עליות הריבית משפיעות גם על הקבלנים וגם על רוכשי הדירות. כשהריבית מגיעה לרמות שרק זקני צפת זוכרים, רוכשי הדירות צריכים לחשוב פעמיים לפני שהם לוקחים משכנתה. קבלנים שכבר לקחו הלוואות סופגים גם כן הפסדי מימון, והדרך הכי קלה מבחינתם לצמצם את ההפסדים היא להגדיל את קצב המכירות.

אבל למרות כל זה, אני לא חושב שמחירי הדירות ירדו בשנה הבאה. לפחות לא נומינלית. יש לזה כמה סיבות עיקריות. ראשית, בתקופה שבה האינפלציה בעלייה, קשה לראות שדווקא מחירי הדירות יהיו בירידה. מוכרי הדירות רואים מה קורה מסביב, והם יתקשו להוריד מחירים בתקופה שבה כל שאר המחירים עולים. שנית, עדיין קיימת האמונה שדירות הן נכס בטוח, בניגוד לשווקי ההון. הירידות בשווקים בחודשים האחרונים מחזקות את האמונה הזאת. לכן, למרות שלאנשים יש פחות כסף זמין, עדיין יש לא מעט כסף שימצא את דרכו לשוק הדיור.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

שלישית, עליית הריבית מביאה לכך שמי שיכולים לקנות דירות הם בעיקר אנשים בעלי אמצעים. לכן, מספר העסקאות ירד, אבל לא בטוח שגם המחירים. רביעית, מוכרי דירות יד ראשונה משתדלים להימנע מירידות מחירים נומינליות בגלל שירידת מחירים היא הרבה פעמים איתות לקונים שהביקוש לדירות בפרויקט הוא נמוך. לכן קבלנים מעדיפים לתת מבצעים, הטבות והנחות שונות ומשונות, אבל לא להוריד את מחיר המחירון.

חמישית, עליית הריבית, והחשש שמספר העסקאות הולך לרדת מגדיל את אי הוודאות של היזמים. התגובה לאי וודאות היא ירידה בהתחלות בנייה. הירידה בהתחלות הבנייה תשפיע על קבלנים קטנים ובינוניים יותר מאשר על הקבלנים הגדולים. זה יוביל שלקבלנים הגדולים יהיה יותר כוח שוק, וזאת עוד סיבה שבגללה יהיה קשה לראות ירידות מחירים נומינליות.

שישית, נשאר עוד לראות מה תעשה הממשלה החדשה. ההתערבות הממשלתית מאז 2008 תרמה רבות לכך שמחירי הדירות הגיעו לרמה הנוכחית. אם הממשלה הבאה תחליט לנקוט במדיניות דומה למדיניות של הקודמות, הציפייה של המוכרים תהיה שגם אם הביקושים כרגע הם נמוכים יחסית, הם יתאוששו בעתיד הקרוב. אז הניחוש שלי הוא שבשנה הבאה מחירי הדירות יעלו הרבה פחות מאשר ב- 2020 ו-2021. אבל יעלו.

דעות והערכות אחרות על מחירי הדירות:

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(60):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

49.
רוני 01/01/2023 03:41
הגב לתגובה זו
אני אומר שהדירות יירדו בגלל כמה סיבות לעולם לא היה עליה של 25 אחוז הרבית רק עכשיו מתחילה לעלות הכסף יקר הבנקים מתחילים לראות את עם ישראל מתחיל לשלם בכסף של הבנק מחירים שהם לא קשורים לכלום בגלל שהרבית לא קיימת בכלל עכשיו שהרבית עולה הבנקים מתחילים להבין שהם הולכים לאבדון
48.
אלמונית 26/12/2022 21:37
הגב לתגובה זו
אין סיכוי שיקנו מהם דירות, כל אחד קנה מחברת עמידר ובזול ודופק מחיר גבוה.. זה לא בסדר, הממשלה צריכה להתערב שירדו מחירי הדירות באזור פריפריה צריך לעלות גג 300 אלף ולא מיליון .. לא לקנות דירות עד שירדו המחירים! !
47.
כולם יכולים לחלום שיקנו מהם דירות (ל"ת)
אלמונית 26/12/2022 21:27
הגב לתגובה זו
46.
גיגסי 24/12/2022 21:55
הגב לתגובה זו
המחירים יירדו. פשוט כל התערבות רק גורמת לייקור ותדלוק השוק, כל מני מבצעים של דירה למשתכן הגרלות וכד' רק גורמים לאנשים להיכנס לשוק כי המחשבה (המוטעית שלהם), שהם עשויים לקנות דירה בזול יותר ממחיר השוק.
45.
גיגסי 24/12/2022 21:48
הגב לתגובה זו
איזה דוקטור אתה פשוט אגדה, ממש ללקק את האצבעות, דומה לליקוק הישבנים שאתה מלקק את ישבני היזמים והקבלנים ששלחו אותך לכתוב את הטור הזה. ואף מלה על כך שלמי שיש כסף יכול לקבל 4-5% בפק"ם שנתי ולקבל תשואה גבוהה פי 2 מהשקעה בדירה. איזה דוקטור אתה אמרנו...
44.
אביב 23/12/2022 08:16
הגב לתגובה זו
הביצה והתרנגולת, כל עוד אנשים ימכרו נדלן ברווח יהיה להם כסף בכיס לסוע לחו"ל לצאת למסעדות ולקנות בסופר, כל עוד זה יקרה האינפלציה לא תרד ואיתה גם הריבית לא תעצור... כשהריבית תגיע לרמה של 7 8 אחוז וזה לא רחוק בכלל, כאן כבר יהיה ברקס רציני כי זוג שרוצה לבוא לבנק לקנות דירת 4 חדרים ממוצעת במרכז כבר לא יוכל לא כי אין לו הון עצמי מההורים אלא כי מבחינת החזר חודשי הבנק לא יתן לו משכנתא בגלל הריבית... בקיצור הריבית ורק הריבית ואך ורק הריבית, לא שום בולשיט אחר
43.
רמי 22/12/2022 17:20
הגב לתגובה זו
אני בעל 2 דירות ואני בטוח שהמחירים ירדו. אמרתי את זה כבר לפני 3 חודשים. זה ברור. גם למשפחות אמידות אין כסף לרכוש דירה.
42.
רון 22/12/2022 10:47
הגב לתגובה זו
וככה גם רמת הטיעונים שלך, ילד בן 6 / ראול סרוגו
41.
כתב יקר 22/12/2022 01:23
הגב לתגובה זו
אני אדאג שתהיה לך סיבה לעשות את זה. זבלים כמוך לא צריכים להתקיים בעולם הזה.
40.
בחייאתתתת 21/12/2022 10:45
הגב לתגובה זו
אולי די כבר עם הפמפום הזה? אתם מבינים את האחריות שלכם כאתר ״כלכלי״? אתם שוטפים פה את הראש לאנשים ומנסים לייצר מציאות מדומה. יעלה לאן? כמה כסף יש פה לאנשים? דיור זה מצרך בסיסי, כמו לחם. כמו חלב. אנשים איבדו מלא כסף בשוק ההון, המחירים עלו בטירוף בשנים האחרונות ועכשיו יש ריבית. וכל זה עדיין ייצר עלייה לדעתכם? אתם חיים בסרט.
39.
פינטו ומלול 21/12/2022 09:00
הגב לתגובה זו
קישקוש של בעל עניין, חוק ראשון בכלכלה כשאין ביקוש המחירים יורדים
ג’וני 24/04/2023 05:33
הגב לתגובה זו
אין ביקוש בגלל הריביות וכולם כרגע יושבים על הגדר ומחכים שהמחירים ירדו אז אולי יהיו ירידות לשנה או שנתיים אבל אחרי שנתיים זה יתפוצץ והמחירים יזנקו שוב ואולי יותר ממה שהיה
38.
. 21/12/2022 00:30
הגב לתגובה זו
הקבלנים נהנו כמעט שני עשורים מניצול פושע של האזרחים הקטנים. כל המשקיעים שנכנסו במינוף גבוה מה זה גבוה כי פמפמו להם לקנות נדלן עכשיו הולכים להפסיד ויהיו חייבים למכור את הדירות או שהבנק ימכור במקומם
אתה פסימי מדי 21/12/2022 09:37
הגב לתגובה זו
רוב המשכנתא אינה צמודה לפריים, והלווים מסוגלים לעמוד בגידול ההחזרים. הבעיה תהיה רק אם אחד מבני הזוג לא יעבוד, ויהיה מובטל. במקרה זה תהיינה בעיות של החזרים, אבל קח בחשבון שלרבים מהם ההורים יכולים קצת לעזור, והבנקים יאריכו את זמן ההחזרים, וינטרלו את ייקור המשכנתא, לפחות זמנית. אם בריבית העתידית לא תעלה על 5%, לא תהיה בעיה.
37.
. 21/12/2022 00:30
הגב לתגובה זו
הקבלנים נהנו כמעט שני עשורים מניצול פושע של האזרחים הקטנים. כל המשקיעים שנכנסו במינוף גבוה מה זה גבוה כי פמפמו להם לקנות נדלן עכשיו הולכים להפסיד ויהיו חייבים למכור את הדירות או שהבנק ימכור במקומם
36.
Walla? 20/12/2022 18:06
הגב לתגובה זו
נו, שכנעת אותי....חחח
35.
אנו כמו לפיד - מחירי הדיור יעלו וגם ירדו - אלקין (ל"ת)
יותם 20/12/2022 17:21
הגב לתגובה זו
34.
מקס 20/12/2022 16:42
הגב לתגובה זו
כותב הכתבה ממומן או דעתו הושחטה עליו ההגיון כבר לא עובד כמו שצריך הסיבות גרועות עם קישור גרוע ללא הוכחת קשר ישיר כנראה משתלם לו ממש ליצור בהלה פחד וחוסר וודאות מעניין למה כל הרוע הזה כי הוא מפחד להפסיד את מה שאמרו לו בוודאות שלא יקרה?
33.
דני 20/12/2022 16:05
הגב לתגובה זו
אז נדלן ידענו שיבוא הסוף לבועה, השאלה האם זה באמת הסוף או רק קצת רעש. יש מגזרים אחרים להשקיע מהם כסף. אני סוחר במעוף כבר תקופה. בינתיים מצאתי סימולטור מעולה שפורס את פוזיציות שלי, שולח התראות לניד, מאוד נוח bestoptionsimulator
32.
ערן 20/12/2022 15:13
הגב לתגובה זו
אתה כותב כי חסרי האמצעים לא ייקנו, אך בעלי האמצעים ייקחו את מקומם. בעלי האמצעים, שנמנים עם המשקיעים, מוכרים כרגע יותר דירות מאשר קונים, דהיינו, משחררים דירות לשוק. רוכשי דירה ראשונה, המהווים יותר מ-50% מהשוק, לפחות חצי מהם נמנים עם חסרי האמצעים. לכן, קשה לי לראות איך 25% מהרוכשים ייעלמו, ו-25% משקיעים נוספים מצטרפים. כרגע ניתן לראות שזה לא קורה, ואין טריגר שיגרום לזה לקרות.
גיגסי 24/12/2022 21:53
הגב לתגובה זו
לא הבנתי את ההסבר שלך. אני משקיע , יש לי 1.5 מיליון שח פנויים למה לי לקנות דירת 3 חדרים באשקלון (שזה בערך מה שניתן לקבל עם מה שיש לי), ולקבל תשואה של 2% מאשר לשים את הכסף בבנק ולקבל 4% בלי אווג'ה ערס של דיירים ותיקונים??
31.
יאיר 20/12/2022 13:30
הגב לתגובה זו
שיגידו שגם לד"ר מהאוניברסיטה יש אינטרס ??
לא, אתה 21/12/2022 10:46
הגב לתגובה זו
כבר קנית דירה?
מקס 20/12/2022 16:45
הגב לתגובה זו
יושבים לו על הראש פרוגרסיביים מטורללים מאיימים שיקחו את המשכורת שלו וכשיש איש מדע חנון שלא עומד על דעתויו ומפחד על המשכורת הקטנה שלו, יגיד כל מה שאומרים לו ככה ששליח סמים מרוויח יותר מדר באוניברסיטה ויש לו יותר חופש פעולה ומחשבה
30.
אוהד 20/12/2022 13:13
הגב לתגובה זו
הדעה מתעלמת לחלוטין מהריבית, הרבה מהנכסים נקנו במינוף גבוה ולכן מוכרים רבים יאלצו לממש נכסים גם בהפסד. אף אחד לא נהנה למכור בהפסד אבל לפעמים יש השקעות אלטרנטיביות עדיפות או שאין מספיק כסף וצריך להפשיר את ההשקעות.
מיכל 20/12/2022 14:53
הגב לתגובה זו
מכירת דירה כרוכה בחיכוך ומיסוי ואנשים יימנעו מכך מינוף עדיין טוב יןתר גם אם הריבית יקרה יותר מפעם . היא לא גבוהה ולכן עדיין כדאי להחזיק דירה שכירות משלמת אותה או דירה למגורים עם פטור ממיסוי ריבית גבוהה הורידה נפח עסקאות אבל לא את המחירים בארהב ב-60 השנה האחרונות עלות המימון אינה לשכור בכדאיות השקעה ממונפת בנדלן כל עוד הריבית סבירה והיא סבירה מאוד יש לישראלים הרבה מאיפה לקצץ כדי לעמוד בעלויות בריבית
אוהד 20/12/2022 21:48
נראה לי שאת לא מעודכנת בריביות הנוכחיות ובנתוני האינפלציה בישראל. הריבית עוד תעלה ואנשים שלקחו מיליון וחצי משכנתא יצטרכו לשלם החזרים מטורפים בתקופה של יוקר מחיה ומשבר, מסכים שהם יוכלו להחזיק מעמד חצי שנה שנה אבל אי אפשר לדעת מתי הריבית תרד
29.
הומלס 20/12/2022 12:36
הגב לתגובה זו
סוף כל סוף כתבה שמנתחת את הדברים כהוויתם, ולא מפרי מוחו ההזוי של הכותב.
28.
צדק 20/12/2022 12:32
הגב לתגובה זו
שוק הנדלן אבל לא יעזור לכם כלום נראה שהשוק צמא לקונים אבל המחירים מטורפים וכמראה שנגמרים הפראיירים. תזכרו שמחיר 4 חדרים 120 מטר באיכות טובה מאוד צריכה לעלות סביב ה 450 ו 5 חדרים סביב ה 500 כל השאר זה חזירות רווחים שהמדינה מעודדת ולא מייבאת קבלנים וקבוצות סינים ומפשירה את ה90 אחוז מהקרקעות בבעלותה
27.
זה מה שקורה 20/12/2022 11:11
הגב לתגובה זו
זה מה שקורה כשהמעסיק ביזפורטל מזמין כתבה על עליית מחירים והכותב המסכן שמקבל תשלום על כתיבת המאמר חייב להמציא את עצמו מחדש כדי לעמוד בדרישה... כל הכתבה זה קונפליקטים של הכותב עם דעותיו שלו... משכנע למה ירד ובד בבד כותב למה יעלה... בעיקר מביך. אבל עמדת במשימה שלך בגבורה, מגיע לך תשלום ואפילו בונוס קטן.
26.
די די די כבר ! 20/12/2022 10:56
הגב לתגובה זו
תנו קצת מנוחה .
25.
ליאור 20/12/2022 10:54
הגב לתגובה זו
קבלנים הם אנשי עסקים שגם צריכים להתפרנס. אם לא מצליחים למכור אז מוכרים ביותר זול כדי לצמצם הפסד. עי אפשר לשבת על הגדר. ממש כמו בעל חנות שקנה סטוק ללא ביקוש. הוא ימכור ביותר זול ולא יאחסן אותו שנתיים עד שהמחיר יעלה (גם שם לאיחסון יש מחיר). אחכ אותו קבלן פשוט יציע מחיר נמוך יותר במכרזים וכך יוכל למכור ביותר זול. כך כלכלה עובדת ולא על פי משאלות לב. מי ששורד הוא הסתגלתן ולאו דווקא החזק או העשיר. דווקא החברות המבוססות בבעיה יותר רצינית כי צריכים תזרים גדול יותר כדי להתקיים. במיוחד הבורסאיות. לכן, כדאי דווקא להחזיק חזק ולחגור חגורת בטיחות.
24.
חח 20/12/2022 10:43
הגב לתגובה זו
מעניין 2008 עד 2022 מי שלט רוב הזמן קשה לי להגיד מישהו יכול לעזור
23.
mtlk 20/12/2022 10:38
הגב לתגובה זו
בחיפה ונתניה נוספו בחודשים האחרונים לפי משרד הפנים בכל עיר כ 2000 תושבים גם בבית שמש.יש מגמה לא קטנה ושקטה של משפחות שקצה נפשם במחירי השכירות הכה גבוהים של איזור הביקוש הקשיח של גוש דן שזה תל אביב רמת גן גבעתים הרצליה הוד השרון רמת השרון וכפר סבא.לטובת ערים אחרות קרובות כמו רמלה/לוד/פתח תקוה/נתניה.או אפילו יותר ממש לעשות רילוקישן לחיפה/ירושלים/באר שבע ועוד להתחלה במקום שהמחירים עדין שפוים אבל זה עדין מעבר לעיר גדולה.שיש בה אפשריות חדשות ומעניינות.דבר שני.במקום שהמדינה תדאג ליצור היצע מספק לביקושים.היא מנסה להחליש את הביקושים.פה הטעות היסודית.רמת החיים הוא תוצר של סיפוק ביקושים ויכולת לעמוד בהם.
22.
ברק 20/12/2022 10:32
הגב לתגובה זו
נימוקים ממש לא משכנעים. המחירים הולכים לרדת
מאור 23/12/2022 01:15
הגב לתגובה זו
תבין שאכלת אותה, והמבין יבין חחחח
21.
ג.ג 20/12/2022 10:21
הגב לתגובה זו
כתבה חסרת ערך ומנותקת מהמציאות. אתה מתאים להרצות באקדמיה לא לכתוב כתבות מנותקות
20.
סיפורי סבתא 20/12/2022 10:13
הגב לתגובה זו
סיפורים של אנשים שמדברים מיתוך פוזיציה . המחירים בשטח כבר יורדים .
אבי 23/12/2022 01:15
הגב לתגובה זו
אחרת תיזרק לרחוב חביבי
19.
משה 20/12/2022 09:50
הגב לתגובה זו
לא מתאים לאתר כמו ביזפורטל לפרסם כתבה כזאת יש סיבות רבות מדוע המחירים ירדו זה לא הזמן לפרט אבל המחירים בעקומת ירידה והיזמים ירוויחו גם אם הירידה תהיה 20 אחוז יש עניין של ריביות יכולת השתכרות בטחון תעסוקתי שכר ממוצע בהשוואה למחירי דיור ועוד
18.
אחרי כאלה הנמקות מטופשות , שכנעת אותי שהמחירים יירדו (ל"ת)
מוכר או קונה 20/12/2022 09:19
הגב לתגובה זו
17.
יעלו בחלום שלך ממונף 20/12/2022 09:14
הגב לתגובה זו
חחחחח אני מת ישר לסטנד אפ. אתה מבוזבז אפילו אתה לא מאמין לחירטוט שנתת פה.
16.
אזרח 20/12/2022 09:12
הגב לתגובה זו
המון אני שומע על קבלנים שמסיימים ושמים את הדירות לשכירות כדי לא להציף את השוק בדירות ולקבל שליטה על המחירים
רואה חשבון 20/12/2022 10:33
הגב לתגובה זו
חוק עידוד השקעות הון נותן הטבות מס אדירות לקבלנים שמשכירים דירות ולא מוכרים אותן. אחרי פרק זמן של 5 או 15 שנה הם מקבלים פטור ממעמ וגם ממיסים נוספים, ולכן הם משכירים את הדירות לתקופה, ואז מוכרים אותן
15.
יניב עמנואל 20/12/2022 09:04
הגב לתגובה זו
כעת יש כמעט עצירה מוחלטת של עליות המחירים בנדל"ן (ככל ארצי) בעוד מספר חודשים נראה קיפאון של המחירים למספר חודשים ולאחריו נראה ירידה קלה מאוד במחירים ולאחר מכן שוב עליות קלות. יש אינטרס ברור לשולטים בשוק להעלות מחירים
14.
בני 20/12/2022 08:59
הגב לתגובה זו
כל עליות המחירים הם יוזמה של קבלנים, אין צורך להכניס לפניקה את הציבור. האמת היא שאין כל היגיון במחירי הדירות.
13.
נדלניסט 20/12/2022 08:59
הגב לתגובה זו
אין קניית דירות . מי שירצה למכור יצטרך להוריד 15-20% אני רואה בשכונות טובות בתקופה של עליות מחירים אף אחד לא קנה ב 3 השנים האחרונות ,כי המחירים עלו כל כך שלא ניתן לקנות גם למי שיש .
12.
המחירים ירדו ב 10% לפחות . (ל"ת)
נדלניסט 20/12/2022 08:57
הגב לתגובה זו
11.
בני 20/12/2022 08:57
הגב לתגובה זו
כל עליות המחירים הם יוזמה של קבלנים, אין צורך להכניס לפניקה את הציבור. האמת היא שאין כל היגיון במחירי הדירות.
10.
נבוך בשבילך 20/12/2022 08:57
הגב לתגובה זו
פאניקה מוחלטת אצל הקבלנים
9.
U 20/12/2022 08:29
הגב לתגובה זו
לריסוק כל הכלכלה בכל הסקטורים.ומי שרכש דירה עם משכנתא גדולה.לא יעמוד בתשלומים ויהיה חייב למכור בזול מאוד .גם במחיר רצפה לא יגיעו קונים. אמריקה יודעת שהיא פוגעת כלכלית בכל העולם . העיקר שהריבית שם תרד . חבורה של אנשים רעים ששולטים בכסף שלנו . במלחמה הזאת רק העשירים ישרדו והעושר שלהם ימחק .
8.
מתווך תל אביב 20/12/2022 08:27
הגב לתגובה זו
השוק כבר יורד יא ליצנים
7.
המציאות השתנתה והמחירים ירדו (ל"ת)
20/12/2022 08:24
הגב לתגובה זו
6.
סמי וסוסו 20/12/2022 08:24
הגב לתגובה זו
ריבית יורדת - מחירי הנדל"ן עולים ריבית עולה - מחירי הנדל"ן עולים סה"כ הגיוני.
5.
מספיק עם כתבות שלא מייצגות את האמת. (ל"ת)
אבי 20/12/2022 08:20
הגב לתגובה זו
4.
סביר שהטור נכון בעיקר לאיזור גוש דן ואיזור גדרה-חדרה (ל"ת)
מומו 20/12/2022 08:19
הגב לתגובה זו
3.
סלמונלה 20/12/2022 08:06
הגב לתגובה זו
היי ד"ר, קראתי את המאמר שלך, לא באדיקות - יותר בכלליות. מנסיוני בשוק, רוב המרצים שלי מהאוניברסיטה היו בבועה משלהם בפני עצמה, הפער בין הדעות והניתוחים שלהם לתעשיה ומה שקורה בפועל היה גדול מידיי. רוצה לומר - לא תמיד כל המספרים צודקים כמו שמי האמין שהמחירים יעלו בשנה ב20% פלוס - הכח עבר לעם, דברים הולכים להשתנות בתקופה הקרובה, המחירים בשיא ולאו דווקא תל אביב והמרכז אלא גם בפריפריה. יש פה הרבה בלוף - ישראבלוף.
2.
מבין2 20/12/2022 07:56
הגב לתגובה זו
את התגובות באמצע הכתיבה, מעצבן, תתקנו כבר. תפסיקו עם מתקן השגיאות הדפוק גם כן
1.
ריבית משכנתא כ6%, תשואה כ2.5% הכיוון מאד ברור! (ל"ת)
אדם 20/12/2022 07:48
הגב לתגובה זו
אלכס 20/12/2022 12:23
הגב לתגובה זו
מניות , פקדונות כסף בעוד בעוד שנים או נפילות יומיות שמוחקות רווחים + מס

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן