עכשיו זה רשמי - הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות ערן ניצן, הגישה תוכנית ליותר מהכפלת העיר רמת גן. העיר תגדל מ-170 אלף תושבים ל-390 אלף תושבים. התוכנית כוללת תוספת של 83,400 יחידות דיור.

כמו כן, התוכנית כוללת תוספת של כ-4,750,000  שטחי תעסוקה ומסחר עד לשנת 2050.

התוכנית שביוזמת עיריית רמת גן מגדירה את מגמות הפיתוח לאורך צירים ראשיים בעיר,  בנייה גבוהה מעל 35 קומות מתוכננת להיות לאורך דרך ז'בוטינסקי, במתחם הבורסה, לאורך דרך בן גוריון בחלקו הצפוני ובמתחם אצטדיון רמת גן .

התוכנית גם כוללת בנייה של עד 35 קומות לאורך אבא הלל, בדרך אלוף שדה ולאורך דרך הטייסים. בנייה של עד 20 קומות לאורך רחובות השלד כגון הרא"ה ושד' ירושלים שלאורכו עתיד לעבור קו מטרו.

בתוך השכונות ובמרכז העיר המטרה היא לשמור על בנייה מרקמית של 8-9 קומות. בשכונות בהם קיימת בנייה נמוכה: קריית בורוכוב, תל גנים, תל בנימין, רמת חן, שכונת הלל, שיכון ותיקים, כפר אז"ר ורמת אפעל, התוכנית משמרת את אופי הבינוי כבנייה צמודת קרקע.

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כחלק מהמענה לגידול אוכלוסיית העיר התכנית מציעה הקמת מוסדות חינוך באזורי תעסוקה כגון מתחם הבורסה והרחבה של מוסדות חינוך קיימים.

כמו כן, התוכנית מגדירה שלושה סוגים של התחדשות עירונית: הראשונה בהתערבות מרבית שבה ההתחדשות תהיה בהיקפים ובעוצמות גבוהים ובתוספת משמעותית של יחידות דיור; השנייה, התחדשות עירונית בהתערבות ממותנת בה ההתחדשות תהיה בהיקפים ובעוצמות מוגבלים; והשלישית, התחדשות בהתערבות מזערית המתאפיינת בטיפוח המצב הקיים ושמירה על המרקם.

העיר כוללת בתחומה פארקים  (פארק הירקון, הפארק הלאומי והספארי)  אזור תעסוקה (בורסה) , מרכז להשכלה גבוהה (אוניברסיטת בר אילן) בית חולים תל השומר ואצטדיון רמת גן המשרתים את כל תושבי המטרופולין. חזון העיר הוא ליצור עיר מתחדשת לרווחת תושביה עם מגוון שימושים, עיר עם התרחשות עירונית ועסקית יחד עם מוקד משיכה לכל תושבי המטרופולין.

בתחום העיר עתידים לעבור שני קווי מטרו: האחד לאורך שדרות ירושלים והשני בחלקה הדרום מזרחי של העיר עם תחנה בתחום בית החולים תל השומר ושני קוים של הרכבת הקלה: הקו האדום לאורך דרך ז'בוטינסקי והקו הסגול לאורך דרך אלוף שדה ודרך רפאל איתן. תוכנית המתאר מקנה את הכלים ומנחה להכנת תוכניות מפורטות בסביבות תחנות המטרו ותחנות הרכבת הקלה תוך התאמה לתכנית מתאר ארצית ,אשר יתייחסו לריכוז שטחי תעסוקה סביב התחנות, יצירת מגוון רחב של יח"ד בדגש על דירות להשכרה ויצירת מרחבים ציבוריים זמינים, נגישים ואיכותיים לטובת ציבור המשתמשים בהסעת המונים.

• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הוועדה המחוזית ציינה בהחלטתה כי רואה חשיבת רבה בקידום הקו הצהוב אשר ישרת מספר ערים ביניהם רמת גן, בני ברק וגבעתיים וקוראת למשרד התחבורה להמשך תכנונו ומימושו.

החזון התחבורתי בתוכנית המתאר בא לידי ביטוי בשינוי תפיסת התחבורה ותכנון רחובות בהעדפה לתחבורה ציבורית, הולכי רגל ורוכבי אופניים תוך דחיקת הרכב הפרטי לתחתית הפירמידה. העיר רמת גן עשירה במבנים ואתרים נופיים בעלי ערך והטמעת נושא השימור בתכנית המתאר נעשה באופן שמאפשר את פיתוחה של העיר תוך שמירת הזהות והמורשת התרבותית של העיר.

העיר גובלת בצפונה ובדרומה בשני פארקים מטרופוליניים: פארק הירקון והפארק הלאומי ותכנית המתאר התוותה מערכת צירים ירוקים להולכי רגל ורוכבי אופניים אשר יקשרו בין הפארקים לשכונות המגורים הגובלות בהם.

במהלך קידום התוכנית נמצא כי מתחם אוניברסיטת בר אילן בעל פוטנציאל לפיתוח שלא ממומש וניתן לקבוע בו תוספת משמעותית של מעונות סטודנטים ומבנים לצרכי האוניברסיטה והוועדה קבעה בהחלטתה כי למתחם זה תוכן תכנית מפורטת אשר תקבע העצמה של זכויות בנייה.   

מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר: "לאחר שנים של עבודה רבה ותיאומים מול משרדי ממשלה וגורמים חיצוניים נוספים. לעיר רמת גן יש תפקיד חשוב במטרופולין ותכנית המתאר אשר מחליפה את התכנית המאושרת משנת 1979, באה לתת מענה לצרכים העתידיים של האוכלוסייה הן ברמה העירונית והן ברמה המטרופולינית.  מדובר בעיר אשר תחומה בין שני פארקים מטרופוליניים, מרושתת בשלושה קוים של רכבת קלה ושני קווי מטרו ולזה יש השלכות על מוקדי תעסוקה, היקף וסוג מגורים, מרחבים ציבוריים, רחובות מסחריים, צירים ירוקים ועוד, ותכנית המתאר מתייחסת לכל אחד מהמרכיבים הללו".     

רמת גן היא אחת הערים המרכזיות במחוז תל אביב. העיר, שתוכננה על ידי ריכרד קאופמן ויועדה להיות "עיר גנים", הוקמה בשנת 1921. שטח העיר הינו 16,300 דונם והיא גובלת בערים תל אביב-יפו, גבעתיים, קריית אונו, בני ברק וגבעת שמואל. העיר מונה כ 170,000 תושבים עם 67,500 יחידות דיור קיימות ועוד 15,460 מאושרות וכ-  1.5 מ' מ"ר שטחי תעסוקה.

מחירי הדירות ברמת גן

מחירי הדירות ברמת גן עלו בהתאם לממוצע הארצי - יותר מכפול בעשור האחרון כשמחיר מ"ר ממוצע בעיר הוא כ-33-34 אלף שקל. בפועל, העלייה ברמת גן היתה אמורה להיות דרמטית יותר, אבל היצע גדול בזכות התחדשות עירונית אפשר עלייה בגובה הממוצע הארצי ולא השתוללות גדולה יותר.  

דירה של 60-70 מ"ר ברמת גן ויש בעיר הרבה דירות קטנות עולה 2-2.2 מיליון שקל. דמי השכירות עליה מסתכמים בכ-5 אלף שקל, תשואה של קרוב ל-3%. תשואה שנחשבת בשוק השכירות למעט מעל הממוצע, אבל בהינתן העלייה בריבית והאלטרנטיבות של משקיעים סולידיים כיום - פיקדונות, אג"ח, מק"מ בתשואה של מעל 4%, 

בדירות גדולות יותר של של 100 מ"ר ששווין 3.3-3.4 מיליון שקל, דמי השכירות מבטאים תשואה נמוכה יותר מאשר בדירות קטנות של כ-2.6%-2.7%. דירות אלו מושכרות ב-7,000 שקל אולי קצת יותר. 

העלייה במחירי הדירות היתה כאמור בדומה לממוצע הארצי, אבל בעלי דירות רבות זכו להשבחה מתוקף כניסתם לפרויקט תמ"א או התחדשות עירונית. כאשר בניין עובר תמ"א נותנים לבעלי הדירות הקיימות לרוב שטח נוסף שמגיע לעד 16 מטר, הבניין הופך לחדיש עם לובי ומעלית. ערך הדירה עולה בסכום משמעותי, זה יכול להיות גם השבחה של 20%-30%. זו תוספת שהיא מעבר לעליית מחירי הדירות "הרגילה" וזה אמנם נפוץ במקומות רבים, אבל רמת גן הובילה את תוכניות התמ"א. 

לקריאה נוספת:

>>> דירה בראשון לציון - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?

>>> 6,000 יחידות דיור חדשות בחדרה; כמה עולה דירה?

>>> דירה בטבריה - כמה זה עולה והאם זו השקעה משתלמת?

>>   דירה בפתח תקווה - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?

עסקאות נדל"ן בחצי השנה האחרונה:

דירת 4 חדרים, קומה שלישית, בעלת 105 מ"ר ברחוב בעל התניא נמכרה עבור 3.56 מיליון שקלים.

דירת 3 חדרים, קומה שלישית, בעלת 70 מ"ר ברחוב באר אורה נמכרה עבור 1.81 מיליון שקלים.

דירת 4 חדרים, קומה ראשונה, בעלת 95 מ"ר ברחוב אינשטיין נמכרה תמורת 2.95 מיליון שקלים.

דירת 2 חדרים, קומת קרקע, בגודל של 46 מ"ר ברחוב הרא"ה נמכרה תמורת 2.03 מיליון שקלים.  

דירת 4 חדרים, קומה רביעית, בגודל של 95 מ"ר ברחוב חברון נמכרה תמורת 3.08 מיליון שקלים