הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
נדלן בנייה דירה
צילום: Getty images Israel

עליית הריבית מגיעה סוף סוף למשכנתאות: ירידה של 12% בחודש יולי - הריבית זינקה ב-60% מאז חודש מרץ

בהשוואה לעומת החודש המקביל מדובר בירידה ראשונה מזה 3 שנים בהיקפי המשכנתאות: בחודש יולי נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 10.1 מיליארד שקל, ירידה לעומת 11.5 מיליארד בחודש המקביל. לעומת החודש הקודם מדובר על ירידה של 15%

נתנאל אריאל | (19)
נושאים בכתבה בנק ישראל מחירי הדירות מינוף משכנתא משכנתא נדל"ן למגורים

בחודש יולי 2022 נטל הציבור הישראלי משכנתאות בהיקף של 10.1 מיליארד שקל, מדובר בירידה של 12% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה, וירידה של 12% לעומת החודש הקודם (יוני), אז נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 11.9 מיליארד שקל. 

הירידה מגיעה כמובן בעקבות העלאות הריבית של בנק ישראל. הסיבה פשוטה: המשכנתאות מתייקרות לציבור. עליית הריבית במשק מייקרת את המשכנתאות ומדובר במילכוד 22 של הציבור הישראלי: בעקבות עליית מחירי הדיור, הציבור שרוצה לרכוש דירות נאלץ בשנים האחרונות לקחת משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, ובחצי השנה האחרונה בנק ישראל מעלה את הריבית כדי להילחם באינפלציה - וגורם גם הוא להתייקרות במשכנתאות.

ומה לגבי הריביות של הציבור? - מזנקות ב-60% מאז חודש מרץ.

הריבית שמשלם הציבור על המשכנתאות הולכת ועולה: על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הקבועה למשכנתאות חדשות במסלול הלא צמוד (קל"צ) הגיעה בחודש יולי ל-4.5%, והריבית המשתנה (בעיקר מסלול הפריים) עומדת על 2.76%, כך שהריבית הכוללת על המשכנתא עמדה בחודש יולי על 3.33%. כדי לסבר את האוזן עד כמה העליה משמעותית בחודשים האחרונים, נציין כי בחודש יוני עמדה הריבית הכוללת על 2.96% ובחודש מאי על 2.67%. בחודש אפריל היא עמדה על 2.39% ובחודש אפריל על 2.16%. בחודשים פברואר-מרץ הריבית הייתה הנמוכה ביותר ועמדה על 2.07-2.08% בלבד, כלומר זינוק של  60% בריבית בתוך חצי שנה.

 

עצוב לומר - בנק ישראל פגע ביודעין בציבור נוטלי המשכנתאות 

זה היה צפוי שהריבית בעולם תעלה. כשבנק ישראל הסיר את מגבלת הפריים על המשכנתאות לפני שנה וחצי לא היה ידוע מתי זה יקרה, אבל היה ברור שאחרי 10 שנים של ריבית אפסית, הריבית לא תישאר כך והיא תעלה. והנה, עברה בקושי שנה ובנק ישראל מעלה את הריבית בקצב מהיר: אם רק לפני חצי שנה היא עמדה על 0.1%, אז היום היא כבר עומדת על 1.25%, ובעוד שבוע (יום שני הבא) היא צפויה לעלות בעוד 0.5%. בנק ישראל טעה - והזהרנו בזמן אמת שמדובר בטעות קשה, אבל בנק ישראל החליט לטעות בכל זאת. את המחיר שילם הציבור הישראלי בשנה האחרונה עם עליית מחירי הדירות של 16%, משלמים כעת נוטלי המשכנתאות, עם עלייה בהחזר החודשי שלהם, והם גם צפויים להמשיך לשלם ביוקר. 

הציבור כמובן הבין את המסר של בנק ישראל ועבר בהדרגה ממסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן (לאינפלציה) למסלול הפריים והלא צמודים - ואגב כך גם גרם למחירי הדירות לטוס בשנה האחרונה ב-16%. נכון להיום החלק הצמוד עומד צנח ל-25% מכלל המשכנתאות, והחלק הלא צמוד זינק ל-74% מהיקף המשכנתאות (בעבר המספרים היו הפוכים). מסלול הפריים עצמו קפץ ל-44-45% מכלל המשכנתאות.

החוב על המשכנתאות בישראל - יותר מחצי טריליון שקל

נזכיר כי בחודש יוני, לראשונה, החוב על המשכנתאות של כלל הציבור בישראל חצה את החצי טריליון שקל ועומד על 505.3 מיליארד שקלים, חצי מהחוב הלאומי של ישראל (שחצה השנה את הטריליון שקל). בישראל יש כמעט מיליון משכנתאות פתוחות (993.4 אלף משכנתאות פתוחות). כלומר, כמיליון משפחות בישראל משלמות מדי חודש משכנתא וגובה החוב הממוצע של כל משפחה עומד על כ-500 אלף שקל. המספר הזה כולל בתוכו גם את אלה שלוקחים היום משכנתאות חדשות וגם כאלה שנמצאים לקראת סיום פירעון המשכנתא ולכן כבר כמעט סיימו לשלם את החוב שלהם.

למעשה, משכנתאות חדשות בישראל נלקחות בגובה ממוצע של כמעט מיליון שקל, 988 אלף שקל ליתר דיוק, זינוק של 43% ב-3 שנים בלבד. המשמעות היא גם שהחוב הכולל רק הולך וגדל. למעשה, בעשור האחרון החוב זינק ב-140%, מגובה של 212 מיליארד שקלים, אי שם ב-2012.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בנק ישראל העלה את הריבית בחדות בחודשים האחרונים והצפי הוא להמשך עליית הריבית. המשמעות היא קפיצה בהחזר החודשי של הציבור - ולא מדובר על כסף קטן, אלא על תוספת של יותר מ-800 שקל להחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות.

מאז חודש אוגוסט 2021 - ירידה בקצב מכירת הדירות בישראל. הרבה לפני העלאת מס הרכישה על המשקיעים

על פי הלמ"ס, בחודש מאי נרשמה עלייה של 18% בכמות הדירות שנמכרו - אבל המגמה היא ירידה. מדובר בירידה של 19% לעומת חודש מאי 2021, וירידה חודשית של 3.3% מאז חודש אוגוסט. בראייה לטווח זמן רחב יותר מדובר אכן עדיין בעלייה כאשר בין יוני 20' למאי 21' נמכרו בישראל 51,249 דירות, ובין יוני21' למאי 22' נמכרו 55,594 דירות – עלייה שנתית של 8.5%. גם בכמות הדירות המבוקשת, הכוללת גם את הדירות שלא נמכרו, נרשם גידול 10.1% מאפריל למאי השנה.

הממשלה תגיד לכם שהמגמה השתנתה רק אחרי העלאת מס הרכישה על המשקיעים בחודש נובמבר-דצמבר (ועוד לפני העלאת הריבית ע"י בנק ישראל), אבל בפועל ניתן לראות בגרף שהמגמה משתנה כבר בחודש אוגוסט. מדובר על קצב ירידה חודשי של 3.3%.

הריבית עולה - ואיתה ההחזר לנוטלי המשכנתאות. מנגד - היקפי המשכנתאות צפויים לרדת ככל שהריבית תעלה - כי החזרי המשכנתאות מתייקרים

בנק ישראל צפוי להמשיך ולהעלות את הריבית (כדי להתמודד עם האינפלציה). עלייה משמעותית נוספת בריבית צפויה להביא לירידה משמעותית יותר בהיקפי המשכנתאות שהציבור ייטול. 

תגובות לכתבה(19):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    עידו 15/08/2022 08:33
    הגב לתגובה זו
    מי שחושב שהשיווק של " המחירים יעלו תמיד" שיפסיק לבלבל תמוח,והמה הוכחה קבל עם ועדה ,וכן,זו ממש רק ההתחלה ,לציבור הפראייר נגמר כבר הכסף??
  • 13.
    אוהד מנור 14/08/2022 19:33
    הגב לתגובה זו
    עצוב אבל הצעירים שללא עזרת ההורים לא יקנו דירה ואלי טוב שכך אחרת ייכנסו לסבסוב חייהם הצעירים בארץ לא מבינים שלא נורא לא לרכוש דירה גם להשכיר זה בסדר נוטל משכנתא של 1מ + מחזיר לבנק ב 25 שנה יותר מכפול אז... עדיף שישכור דירה
  • וו 17/08/2022 17:39
    הגב לתגובה זו
    הבעיה עכשיו שבעלי הדירות מגלגלים את עלות הריבית על השוכר ולא על הרווח שלהם. ישנה עליה במחירי השכירות. איזה פראייר אני שתרמתי שלוש שנים מחיי להגן על אזרחים וממשלה שלא מגנים עליי...
  • 12.
    עוזי 14/08/2022 18:17
    הגב לתגובה זו
    אני סומך על הבנקים למשכנתאות שימצאו נוסחה פסיכולוגית לשכנע את הלווים והם ימשיכו לקחת הלוואות כי הבנקים חיים טוב מאד ממתן הלוואות
  • 11.
    גולדפינגר 14/08/2022 17:29
    הגב לתגובה זו
    בנק ישראל טעה פעמים: בפעם הראשונה, כאשר הגביל את משכנתאות הפריים וגרם לציבור לשלם יותר בפעם השניה, כאשר הסיר את ההגבלה, ממש לפני שהאינפלציה החלה. לבנק ישראל יש מחלקת מחקר עם חוקרים שמקבלים שכר שמן, לא ניראה שהם מצדיקים את זה, בלשון המעטה..
  • 10.
    איתי 14/08/2022 17:08
    הגב לתגובה זו
    כשמקבלי ההחלטות יהיו חשופים להעמדה לדין, בין אם זה חברי בנק ישראל ובין אם פוליטקאים, אז הם יחשבו פעמיים לפני שהם פוגעים בציבור בצורה אנושה.
  • 9.
    נגתה בגמבא 14/08/2022 16:44
    הגב לתגובה זו
    הבנקים הפכו את עם ישראל לעבדים בארצם.
  • 8.
    יאללה חנקתם אותנו (ל"ת)
    שוכר יוקר מחיה 14/08/2022 15:16
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    בן 14/08/2022 15:14
    הגב לתגובה זו
    הבן שלי בגיל 23 חי אצלי עם חברה שלו... שניהם עובדים אבל בקצב הזה הם נשארים אצלי ומחכים שאתפגר כדי שייקחו את הדירה. יש מתחמים שלמים עם 60 אחוז מהנכסים בבעלות משקיעים! אני עוסק בתחום ומכיר את העובדות. חובה לחוקק חוק שיחייב במס הכנסה משכירות, כדי שהמס לא יתגלגל לשוכרים יש לקבוע למשל שעד 3000 ש"ח לחודש יש פטור ממס, בין 3000 ל 4500 ישולמו 30 אחוז מס וכל שקל מעל 4500 ש"ח ישולמו 50 אחוז. כך בעלי הנכסים מצד אחד יקבלו עידוד להוריד מחירים ומצד שני חלקם שלא ירצה להתמודד עם כך יאלצו למכור וישחררו לשוק עשרות אלפי דירות שהשוק צמא להן. שוב, אני עוסק בשמאות ומכיר את התחום ומרוויח מהמחירים הגבוהים אבל העתיד של הצעירים שלנו חשוב יותר
  • 6.
    קבלנובסקי הקבלן 14/08/2022 15:10
    הגב לתגובה זו
    הירידה במשכנתאות ביולי היא בגלל שאנשים לא יצאו מהבית בגלל החום הכבד.
  • 5.
    כלכלן 14/08/2022 15:06
    הגב לתגובה זו
    יש לחגור חגורת בטיחות בנחיתה.
  • 4.
    קונים פחות כי הצעירים עוזבים את הארץבגלל המחירים. (ל"ת)
    שמואל 14/08/2022 14:52
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מתעניין 14/08/2022 13:20
    הגב לתגובה זו
    אולי 15% מהישראלים טסו לחו"ל ולכן הירידה של המשכנתאות והעסקאות ?? באוקטובר, אחרי החופשה השנתית והחגים נראה מה קורה. אהה, וגם בחירות חדשות בפתח !!! אולי לא הכל קשור להעלאת הריבית ??
  • עוד מתעניין 15/08/2022 09:17
    הגב לתגובה זו
    ואולי ואולי.... הכל קשור לריבית ורק לריביתב בחודשים הקרובים התמונה תתבהר רק אל תגיד טוב אוגוסט ואז חגים ואז חורף....
  • 2.
    אוהד 14/08/2022 13:17
    הגב לתגובה זו
    היא שיש עוד עליות בקנה
  • עידו 15/08/2022 06:23
    הגב לתגובה זו
    ריבית של 3-4% היא מצב בריא לחלוטין. בניגוד לריבית אפסית שרק מנפחת ללא הצדקה את מחירי הנכסים (נדלן, בורסה, סטארטאפים)
  • 1.
    מצוין , תשימו כסף בפקדונות במקום כאב ראש עם שוכרים. (ל"ת)
    Guest 14/08/2022 13:15
    הגב לתגובה זו
  • יוני מיכאל 14/08/2022 18:55
    הגב לתגובה זו
    הבעיה שהבנקים לא נותנים ריביות נורמאליות, ואני והעו"ד מתמקחים איתם על על פרומיל אחוז..ביזיון
  • אייל 17/08/2022 07:14
    אני מקבל 1.6 צמוד לריבית בנק ישראל, תחנת יצאה כל רבעון.במזרחי ויש לי פחות מיליון
שכר דירה שחור
צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות. 

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן. 


רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה.  העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
יוסי אברהמי
צילום: פרטי
ראיון

יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"

לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי

צלי אהרון |
נושאים בכתבה יוסי אברהמי מחירי הדירות

יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון. 

מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.

החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.

שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.


יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?

להמשך הכתבה לחץ כאן