שוק המשכנתאות מתקרר, אבל אל תבנו עדיין על ירידות מחירים

לא רואים עדיין האטה בלקיחת משכנתאות חדשות בישראל, כאשר בחודש מאי לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 12 מיליארד שקל, נמוך רק מהשיא של חודש מרץ אז לקח הציבור 13.4 מיליארד שקל. אבל האם הפיק מאחורינו? בהחלט ייתכן. מעבר לאינפלציה, שמשפיעה על השוק הלא צמוד (הבנקים מעלים את הריבית מראש כי מדובר במסלול לא צמוד), המשכנתאות רגישות מאוד לריבית בנק ישראל, וזו כבר החלה לעלות, ובנק ישראל צפוי להמשיך להעלות אותה בקצב מהיר ביום שני הבא (ה-4 ביולי).

המשתנה החשוב ביותר כרגע בשטח הוא ריבית בנק ישראל. בעבר הודו בבנק המרכזי שהריבית האפסית היא אחת הסיבות המרכזיות לניפוח של מחירי הנדל"ן: מה שנכון לזינוק בשוק המניות נכון גם לדירות - ריבית אפסית גורמת לאנשים לחפש תשואה במקום אחר, הציבור בכל העולם מצא את הדירות והמחירים זינקו. למרות מה שנדמה לנו, בישראל המחירים עלו לא יותר מאשר בעולם, הם עלו בשיעור דומה לממוצע במדינות ה-OECD.   

כל נתון שהוא מתחת ל-10 מיליארד שקל יצביע על חזרה לרמת משכנתאות של לפני שנה - אבל גם אלה הן עדיין רמות גבוהות היסטורית בנתוני חודש מאי ניתן היה לראות רק את העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל, שהעלה את הריבית ב-0.25% בחודש אפריל. את הנתון המשמעותי יותר שנובע מעליית הריבית של 0.5% בחודש מאי - נראה בנתונים של חודש יוני, שיתפרסמו בעוד כשבועיים.

עם זאת, על פי בדיקות ראשוניות שעשינו - בבנקים עדיין מעריכים שהציבור לוקח בחודש יוני משכנתאות בהיקף של 9 מיליארד שקל לפחות. במקרה כזה יהיה מדובר על חזרה לרמות המשכנתאות שהציבור לקח לפי שנה, אלא שגם אז היה מדובר ברמות מאוד גבוהות היסטורית. המשמעות - כדי להביא לירידת מחירי הדירות ולא רק להאטה בעלייה במחירים, הציבור יצטרך לקחת הרבה פחות משכנתאות, ולכן מדובר עדיין בדרך נוספת שצריך לעבור בדרך לירידת מחירים. בינתיים, הבנקים ממשיכים לצחוק כל הדרך אל הכסף. הם עדיין רואים בתחום המשכנתאות ביצת זהב, יציבה מאוד. או במילים אחרות: אפס סיכון מבחינתם.

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך

ומה אומרות הריביות? הריביות כבר עולות. על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הממוצעת במסלול הקל"צ (קבועה לא צמודה) בחודש מאי עמדה על 3.9%, ומדובר על מרכיב שמהווה לפחות שליש מהמשכנתא. עליה של 0.3% לעומת חודש אפריל ו-0.8% לעומת חודש פברואר. כלומר, מי שלקח משכנתא בחודש מאי משלם עוד 3200 שקל בשנה כבר עכשיו על הריבית במסלול הקל"צ, או עוד 267 שקלים בחודש. כדי להבין כמה זה משמעותי - צריך לחזור אחורה עד אפריל 2019 כדי למצוא שוב את רמות הריביות הללו (שירדו מאז). כדי למצוא ריבית גבוהה יותר של 4.5% צריך לחוזר עד 2017.

גם במסלול הפריים הריביות כמובן עולות. הריבית כעת במסלול הזה עומדת על 2%, לעומת 1.6% לפני חודשים ספורים. מדובר על תוספת שנתית של 1400 שקלים, או 117 שקלים בחודש. וצריך לזכור שמדובר על ממוצע, כלומר - יש כאלה שמשלמים יותר.

נדגיש כי מי שמחפש סימנים של האטה בשוק הנדל"ן יכול למצוא אותם בנתונים שונים שמתחילים להצטבר: הלמ"ס מדווח על ירידה של 18% בביקוש לדירות (אבל זה עדיין רק חזרה לרמות של לפני שנה), האוצר מדווח גם הוא על האטה, ובחודש שעבר דיווחה הלמ"ס על האטה מסוימת בקצב עליית מחירי הדירות, מ-16.3% ל-15.4%. מדובר כמובן עדיין בקצב גבוה מאוד. גם בצד ההיצע המדינה מתחילה להתקדם, כאשר מדברים על 70-80 אלף התחלות בנייה. מנגד- סיומי הבנייה עדיין לא מדביקים את הקצב, מה שאומר שבעוד כמה שנים ייתכן ופתאום יסתיימו הרבה יותר דירות - וההיצע יגדל. אז אופטימיות זהירה קיימת, אבל שינוי כיוון מהיום למחר - כנראה שעדיין אין.

• חריש: ההבטחה הגדולה - שהתפוגגה?
• היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

המשכנתא הממוצעת -995 אלף שקל, ההלוואות שמהוות נטל כבד על משקי הבית? 42% מהמשכנתאות