שוק המשכנתאות מתקרר, אבל אל תבנו עדיין על ירידות מחירים
לא רואים עדיין האטה בלקיחת משכנתאות חדשות בישראל, כאשר בחודש מאי לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 12 מיליארד שקל, נמוך רק מהשיא של חודש מרץ אז לקח הציבור 13.4 מיליארד שקל. אבל האם הפיק מאחורינו? בהחלט ייתכן. מעבר לאינפלציה, שמשפיעה על השוק הלא צמוד (הבנקים מעלים את הריבית מראש כי מדובר במסלול לא צמוד), המשכנתאות רגישות מאוד לריבית בנק ישראל, וזו כבר החלה לעלות, ובנק ישראל צפוי להמשיך להעלות אותה בקצב מהיר ביום שני הבא (ה-4 ביולי).
המשתנה החשוב ביותר כרגע בשטח הוא ריבית בנק ישראל. בעבר הודו בבנק המרכזי שהריבית האפסית היא אחת הסיבות המרכזיות לניפוח של מחירי הנדל"ן: מה שנכון לזינוק בשוק המניות נכון גם לדירות - ריבית אפסית גורמת לאנשים לחפש תשואה במקום אחר, הציבור בכל העולם מצא את הדירות והמחירים זינקו. למרות מה שנדמה לנו, בישראל המחירים עלו לא יותר מאשר בעולם, הם עלו בשיעור דומה לממוצע במדינות ה-OECD.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כל נתון שהוא מתחת ל-10 מיליארד שקל יצביע על חזרה לרמת משכנתאות של לפני שנה - אבל גם אלה הן עדיין רמות גבוהות היסטורית
בנתוני חודש מאי ניתן היה לראות רק את העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל, שהעלה את הריבית ב-0.25% בחודש אפריל. את הנתון המשמעותי יותר שנובע מעליית הריבית של 0.5% בחודש מאי - נראה בנתונים של חודש יוני, שיתפרסמו בעוד כשבועיים.
עם זאת, על פי בדיקות ראשוניות שעשינו - בבנקים עדיין מעריכים שהציבור לוקח בחודש יוני משכנתאות בהיקף של 9 מיליארד שקל לפחות. במקרה כזה יהיה מדובר על חזרה לרמות המשכנתאות שהציבור לקח לפי שנה, אלא שגם אז היה מדובר ברמות מאוד גבוהות היסטורית. המשמעות - כדי להביא לירידת מחירי הדירות ולא רק להאטה בעלייה במחירים, הציבור יצטרך לקחת הרבה פחות משכנתאות, ולכן מדובר עדיין בדרך נוספת שצריך לעבור בדרך לירידת מחירים. בינתיים, הבנקים ממשיכים לצחוק כל הדרך אל הכסף. הם עדיין רואים בתחום המשכנתאות ביצת זהב, יציבה מאוד. או במילים אחרות: אפס סיכון מבחינתם.
ומה אומרות הריביות?
הריביות כבר עולות. על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הממוצעת במסלול הקל"צ (קבועה לא צמודה) בחודש מאי עמדה על 3.9%, ומדובר על מרכיב שמהווה לפחות שליש מהמשכנתא. עליה של 0.3% לעומת חודש אפריל ו-0.8% לעומת חודש פברואר. כלומר, מי שלקח משכנתא בחודש מאי משלם עוד 3200 שקל בשנה כבר עכשיו על הריבית במסלול הקל"צ, או עוד 267 שקלים בחודש. כדי להבין כמה זה משמעותי - צריך לחזור אחורה עד אפריל 2019 כדי למצוא שוב את רמות הריביות הללו (שירדו מאז). כדי למצוא ריבית גבוהה יותר של 4.5% צריך לחוזר עד 2017.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
גם במסלול הפריים הריביות כמובן עולות. הריבית כעת במסלול הזה עומדת על 2%, לעומת 1.6% לפני חודשים ספורים. מדובר על תוספת שנתית של 1400 שקלים, או 117 שקלים בחודש. וצריך לזכור שמדובר על ממוצע, כלומר - יש כאלה שמשלמים יותר.
נדגיש כי מי שמחפש סימנים של האטה בשוק הנדל"ן יכול למצוא אותם בנתונים שונים שמתחילים להצטבר: הלמ"ס מדווח על ירידה של 18% בביקוש לדירות (אבל זה עדיין רק חזרה לרמות של לפני שנה), האוצר מדווח גם הוא על האטה, ובחודש שעבר דיווחה הלמ"ס על האטה מסוימת בקצב עליית מחירי הדירות, מ-16.3% ל-15.4%. מדובר כמובן עדיין בקצב גבוה מאוד. גם בצד ההיצע המדינה מתחילה להתקדם, כאשר מדברים על 70-80 אלף התחלות בנייה. מנגד- סיומי הבנייה עדיין לא מדביקים את הקצב, מה שאומר שבעוד כמה שנים ייתכן ופתאום יסתיימו הרבה יותר דירות - וההיצע יגדל. אז אופטימיות זהירה קיימת, אבל שינוי כיוון מהיום למחר - כנראה שעדיין אין.
- 16.72 02/07/2022 08:33הגב לתגובה זוהאטה עד אוקטובר, מאוקטובר ירידות מריבעון ראשון 2023 נפילה ואחר כך כריסה. של כל האשליות, המינוף, הדפסות הכסף דחיית משכנתאות , ריבית נמוכה מלאכותית לאורך זמן וניסיונות לשמר המצב של כל מי שאיננו יודע שובע ורוצה עוד ועוד קומה במגדל. בסופו של דבר בית בלי קורות מתרסק. וככל שהבלון גדול יותר כך הפיצוץ גדול יותר. ואוראנוס בשמיים יש לו תוכניות איזון. ופלוטו כבר זועק ועובר לדלי ב-2023 והמגמה משתנה.
- 15.אנונימי 27/06/2022 11:16הגב לתגובה זוכמה כסף משלמים לך כדי לפמפם כתבות שמחירי הנדלן לא ירדו ומחירי השכירויות צריכים לעלות ?? יאללה תשחרר אותנו
- 14.נדלן גם יורד 27/06/2022 10:30הגב לתגובה זוהכותב צודק לגמרי ..להבדיל מכתבות ממומנות באתרים פיננסיים אחרים שכותבים שטויות בגלל שהם בפוזיציה,הריבית תעלה והביקוש יירד וכך גם המחירים
- 13.רועי 27/06/2022 09:19הגב לתגובה זורק ריבית תחזיר את השוק לשפיות כל שאר האופציות זה ספינים ושקרים
- 12.אנונימי 27/06/2022 08:47הגב לתגובה זוהציבור מטומטם ולכן הציבור ישלם. עדר כבשים
- 11.שי 27/06/2022 08:24הגב לתגובה זוהגיע הזמן לקחת מן הקבלנים את ההגה ,הגיע הזמן כמו בשנות החמישים והשישים -שבעים המדינה בנתה בעצמה דירות לעולים ולתושבים ,מספיק לתת לקבלנים ולשוק החופשי לעשות מה שהם רוצים ,המדינה צריכה כבעלת הקרקע לדאוג לבנות דירות לכולם ,זה אפשרי רק צרך לשנות "דיסקט" ,זה היה אפשרי בשנים של ה 60,70 אז למה לא היום? כי זה לא נוח לקבלנים ? הם קובעים מה יהיה במדינה ? הזוי!!!!
- טט 02/07/2022 09:44הגב לתגובה זוהמדינה לא יעילה בעולם, בטח שלא בבניה. אם אתה חושב שהקבלנים מרווחים, בוא תנסה להיות קבלן
- ארז 28/06/2022 12:46הגב לתגובה זוככה גם יראו הדירות האלה כמו בשנים של ה 60,70 .
- 10.ע. 27/06/2022 07:55הגב לתגובה זויש צורך בסיסי ביותר דירות בכל שנה, כל עוד האוכלוסיה בישראל צומחת ב- %1.8 בכל שנה! מחירי השכירויות מציינים לדעתי את מצב ההיצע והביקוש לדירות בישראל. אם בעלי הדירות 'מעיזים' להעלות כיום מחירים, זה אומר לי שעדיין יש מחסור אמיתי בדירות! אם הנתון לגבי מספר המשכנתאות שנלקחו בחודש מאי שירד בכ-3.000 משכנתאות (הופיע בכתבה ) זה אומר 36.000 דירות פחות בשנה הקרובה. זה רק יצור מחסור (אמיתי) נוסף בשנים הקרובות. לכן לדעתי מחיר הדירות ימשיך במגמת עלייה.
- 9.המחירים יירדו חזק לא לקנות ! (ל"ת)דן 27/06/2022 06:58הגב לתגובה זו
- 8.אבי 27/06/2022 06:31הגב לתגובה זוהסיכוי שבתקופת חיים כזו לא יהיו במשפחה משברים כמו גירושין, מחלות קשות, פיטורין, תאונות, ירידה בהכנסות. משברים שמונעים המשך תשלום. הסיכוי של אנשים לעמוד במשכנתאות עתק כאלו לאורך שנים בגיל מבוגר הוא אפסי! הם למעשה מאבדים את היכולת לעזור לדור הבא אחרי 'שסיימו' את המשכנתה. לפיכך מתמטית הקריסה וודאית!
- 7.יוחנן 27/06/2022 05:50הגב לתגובה זושהם טוענים ירידות יהיו בדיוק הפוך עליות .ואפילו חדות הירידות נגמרו מי שלא מאמין יראה בכל הימים הבאים
- 6.רועי 26/06/2022 23:48הגב לתגובה זוריבית אפס לאורך 12 שנים זה פשע נגד האנושות ביבי לכלא שבנק ישראלי יעלה את הריבית ב5 אחוז תראו את כל מיגדל הקלפים שבנוי באוויר קורס
- 5.כלכלן 26/06/2022 23:31הגב לתגובה זוהציבור מטומטם ופוזיונר ויש פה חלק לא מבוטל שלא אכפת לו למשכן את החיים שלו ואת העתיד של הילדים שלו כשי לנהוג ברכב חדש וכדי להראות לסביבה שהוא הצליח להגיע לדירה חדשה עם כל התוספות + ריהוט יקר
- 4.יוסי 26/06/2022 23:28הגב לתגובה זוהנתונים יוצגו בהמשך וכולם יופתעו מעניין שכרגע לא כל כך מדברים על הירידה כמו שדיברו על העליה תקרת הזכוכית התפוצצה ??
- 3.אלכס 26/06/2022 23:27הגב לתגובה זוכול הכבשים שקנו ביקר ישלמו עכשיו עוד יותר יקר עוד שנתיים נדבר בנתיים אני יקנה פופקורן ויכין הרבה כסף בשביל לקנות מהכבשים
- 2.בוגי 26/06/2022 22:24הגב לתגובה זושום דבר לא מיתקרר זו רק מישאלת לב המשכנתאות פה זה סם החיים לאוצר המדינה ועף אחד לא יפגע בזה
- 1.איתן 26/06/2022 22:14הגב לתגובה זוכל עוד העם הטיפש ימשיך לשבת ולגרבץ בבית. בשביל שהמושחתים בכנסת יעשו משהו חייבים לאלץ אותם. אחרת הם ימשיכו להשתין עליכם בקשת ולצחוק כל הדרך לקלפי כמו שעשו ב14 שנים האחרונות.
- נכון, תהיה קריסת מחירים (ל"ת)דניאל 27/06/2022 07:31הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
