ריט אזורים ליוינג: FFO של 250.8 מ' ש' בשנה, NOI של 6.1 מ' ש'
קרן הריט ריט אזורים ליוי 0.53% Living העוסקת בנדל"ן מניב מדווחת ברבעון הרביעי על FFO שנתי שהסתכם בכ-250.8 מיליון שקל בשנה החולפת, זאת בהשוואה ל-69.1 מיליון שקל בשנה המקבילה. ה-NOI עבור כל השנה הסתכם ב-42 מיליון שקל.
החברה מדווחת על הכנסות של 9.34 מיליון שקל ברבעון האחרון, זאת בהשוואה ל-2.5 מיליון שקל ברבעון הקודם לו. הרווח התפעולי הסתכם ברבעון בכ-44.1 מיליון שקל, קיטון לעומת הרבעון הקודם אז הסתכם הנתון ב-150.8 מיליון שקל. הרווח למניה הסתכם ברבעון בכ-0.63 שקל למניה, זאת בהשוואה ל-2.37 שקל ברבעון הקודם.
עוד מדווח כי פורטפוליו החברה גדל בשנת 2021 בכ-550 יחידות דיור, עלייה של 580 יחידות דיור מניבות. החברה רשמה רווחי שיערוך נדל"ן בהיקף של 260 מיליון שקל (לעומת 70 מיליון בתקופה המקבילה), רובה נבעה מהמשך מגמת עליית מחירי הנדל"ן למגורים ומחירי השכירות וכן השלמת הפרוייקטים באור יהודה (136 מיליון שקל) ובראשון לציון (90 מיליון שקלים), אשר לאחר השלמתם אוכלסו כמעט במלואם.
כמו כן, שווי הנכסים הושפע בעיקר מהכרת רווח יזמי בעקבות סיום ההקמה, השיווק והאכלוס המהירים, עליית מחירי הדיור והשכירות בסביבת הנכסים והפחתת שיעור ההיוון. יתרת עליית השווי נבעה מהפרויקטים באשדוד ובאשקלון.
- קרן ג'נריישן גייסה 215 מיליון שקל באג"ח להמרה
- מדדי אג"ח נוספים: המדדים שעלו בכ-10% בשנה האחרונה או ב-30% בחמש שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נכון למועד פרסום הדוח לחברה 12 מתחמי דיור בפריסה ארצית הכוללים כ- 2,100 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, הנמצאים בשלבי הנבה, תכנון וביצוע שונים. כיום לחברה 692 דירות מניבות ועוד 242 דירות בשלבי הקמה שונים. יתרת 1,090 יחידות הדיור צפויות לעבור לשלב ההקמה בטווח של עד שנתיים (מתוכן, כ-400 יחידות דיור יעברו לביצוע בשנה הקרובה, בפרויקט סטודנטים בבת ים ופרויקט אגמים באשקלון).
לקרן יתרת מזומנים של כ-91 מיליון שקלים אל מול כ-283 מיליון שקלים בתקופה המקבילה, קיטון הנובע לדברי החברה מהשקעות בנכסים קיימים וחדשים. יצויין כי, לאחר תאריך המאזן החברה השלימה גיוס של אג"ח להמרה (סדרה ב') בהיקף 180 מיליון שקלים.
ההון העצמי של הקרן עלה לסך של כ-967 מיליון שקלים, זאת לעומת כ-720 מיליון שקלים אשתקד. במקביל רשמה הקרן גידול בסך נכסיה לכ-1.92 מיליארד שקלים בעקבות ההשקעות שבוצעו בתקופה ועליית הערך של נכסיה. שיעור המינוף נטו של החברה עמד על כ- 46%
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
עוד צוין כי במהלך חודש אוגוסט דיווחה הקרן על רכישה של 66 דירות בבניין אחד המהווה חלק מפרויקט התחדשות עירונית ב"קריית היובל", בירושלים בתמורה לסך של כ-153 מיליון שקלים. בהמשך לכך, רכשה החברה מגרש המיועד לבניית כ-86 דירות במתחם "פארק חורשות בתל אביב" בתמורה לסך של 127.4 מיליון שקלים ובחודש נובמבר זכתה החברה במכרז של "דירה להשכיר" לרכישת קרקע בשכונת נופי בן שמן בלוד הכוללת 402 יחידות דיור, כאשר 66 מהן ניתנות למכירה בשוק החופשי, בתמורה לסך כולל של כ-411 מיליון שקלים. החברה צופה כי ב-2022 היקף ה-NOI יסתכם בכ-48 מיליון שקל.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
