הרפורמה בשוק המשכנתאות שפרסם בנק ישראל השבוע, מלמדת עד כמה הבנק והעומד בראשו, הנגיד פרופסור אמיר ירון, מודאגים מתרחיש אפשרי של משבר חסר תקדים בשוק המשכנתאות, זאת במיוחד לאור תדלוק השוק והכפלת סכום נטילת המשכנתאות בשנת2021 להיקף צפוי של כ-110-120 מיליארדי שקלים בקירוב.

אולם לצערי הרפורמה שהציע הבנק הינה דלה ואינה מספקת כל מטריית הגנה סבירה לנוטלי המשכנתאות. ראשית, משום שבפועל היא תיושם רק במחצית 2022, כשעד אז השוק יתודלק ביתר שאת, ושנית, אני מפקפק, זאת בלשון המעטה, ביכולת של הבנקים למשכנתאות לבנות תכנית אישית מוקפדת לכל נוטל משכנתא, שתתאים לכל התרחישים הצפויים באותן שנים ארוכות של החזר המשכנתא.

התרחיש המסוכן ביותר לנוטלי המשכנתאות הינו ללא ספק התחדשותה של האינפלציה במשק. מושג "אינפלציה" מוכר לדור הצעיר במדינת ישראל רק באופן תיאורטי. הסיבה לכך הינה פשוטה: זה שנות דור, מאז שנות ה-90 של המאה שעברה, המדד לצרכן עולה מידי שנה רק באחוזים ספורים, ובפועל אינפלציה דוהרת התרחשה אצלנו בפעם האחרונה במחצית הראשונה של שנות ה-80, כשנסקה עד ל-445 אחוזים בשנת 1984 ובחודש אחד, יולי 1985, הגיעה לנתון לא ייאמן, 29 אחוזים בחודש אחד.

אני כותב את ההקדמה הזו מסיבה פשוטה תכלית: מי שלוקח היום משכנתא, בריבית חלומית של 0.2 אחוזים בלבד, כששני שלישים צמודים לריבית הפריים, ולתקופה ממושכת של, נניח, 20 שנה, יקשה עליו לדמיין תרחיש בו האינפלציה תרים ראש ובד בבד בנק ישראל ייאלץ להעלות את הריבית במשק, זאת על מנת להילחם בה.

• "שרי החינוך באים והולכים ובשביל שלא תהיה שביתה הם נותנים עוד כסף"
• טסלה מבקשת לאשר חלוקת מניות הטבה בשיעור של 3 ל-1: איך תגיב המניה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

יתרה מכך: במציאות של היום, בה השקל הולך ומתחזק מיום ליום מול הדולר, האירו ושער המטבעות הזרים, והופך להיות המטבע החזק בעולם, יקשה מאוד על נטלי המשכנתאות לדמיין מצב בו הריבית תתחיל לעלות, מה שיחייב אותם להגדיל מידי חודש בחודשו במאות רבים של שקלים את החזר המשכנתא.

גם העובדה שבנק ישראל רכש בשנה האחרונה מיליארדים רבים של דולרים על מנת להגדיל את יתרות המט"ח, לא הצליחה לבלום את העלייה המסחררת של השקל. עלייה זו, בעליל, הייתה הגורם העיקרי לכך שעליית המדד והאינפלציה אצלנו היו ב-2021 נמוכות לעומת יתר מדינות העולם, כ-2.5 אחוזים, אמנם עדיין יותר לעומת שנים קודמות.

התחזקות השקל בשנים האחרונות נבעה בראש וראשונה כתוצאה מיצוא תעשיית ההייטק הישראלית, בשיעור של 14.2 מיליארד דולר רק בשנה האחרונה. גם הצמיחה חסרת התקדים במשק הישראלי בעקבות הקורונה מעודדת ונראית מבטיחה בעליל, כמו גם ההתנפלות רבתי על מוצרי הצריכה, ביניהן כמובן על דירות למגורים.

• הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
• רובי קפיטל תממן פרויקט פינוי-בינוי במעלה אדומים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

אולם, וזה אולם גדול, מצב זה לא יוכל להמשך לנצח. הבנק הפדרלי האמריקאי כבר הכריז על כוונתו להעלות 5 פעמים את הריבית עד 2023 ובנק ישראל יצטרך ככל הנראה לבצע זאת במקביל. גם העובדה שהיצואנים הישראלים מקטרים יותר ויותר מיום ליום על הקשיים שהם עוברים בשל התייקרות השקל, ייאלצו ככל הנראה את הנגיד לפעול בנדון ולהעלות בהדרגה את הריבית, גם על מנת לסייע ליצואנים, אולם גם לבלום את הלחצים האינפלציוניים שיבואו בסופו של דבר לידי ביטוי. וכמובן, בניסיון לבלום את תדלוק מחירי הדיור.

אמנם לרבים זה נראה כיום תרחיש אפוקליפטי בעל סבירות נמוכה, אולם זה יקרה, וכזה יקרה, תיווצר בהדרגה בעיה מחריפה והולכת של רבבות נוטלי משכנתאות שיתקשו מאוד להחזיר את המשכנתא שגם כך נטלו בקושי. גם העובדה שהמשכנתא הממוצעת זינקה במהלך 6 השנים האחרונות מכ-550 אלף  שקלים ב-2015 לכמיליון בקירוב כיום, מבליטה עוד יותר את הסיכון הרב, שלא לדבר על תרחיש אפשרי בו לפחות אחד מבני הזוג יהיה מובטל או יעבור למשרה חלקית, מה שיפגע קשות ביכולת להחזיר את המשכנתא, שלא לדבר על איכות ורמת החיים היומיומית.

על כן על בנק ישראל לספק מטריית הגנה הרבה יותר טובה לנוטלי המשכנתאות היא צריכה וחייבת לכלול בתוכה את המרכיבים הבאים:

1. מתן אפשרות לכל נוטלי המשכנתאות למחזר בכל עת את המשכנתא, כך שלמשל לא תכלול בתוכה את המרכיב של שני שלישים צמודים לריבית פריים.

2. הגבלה מיידית של תקרת סכום לקיחת המשכנתא למיליון שקלים, אלא אם כן לנוטלי המשכנתא ישנם בטחונות מספקים.

3. חיוב הבנקים המסחריים/בנקים למשכנתאות להעניק לכל לקוח אפשרות למורטוריום, דחיית מועד החזרת המשכנתא, זאת במקרה שאחד מבני הזוג חלילה מובטל, הריבית עולה או כל תרחיש בעייתי אחר.

4. לחלופין ניתן היה לפזר את החזר המשכנתא באופן שיהיה נוח יותר ללווה.

5. יישום מלא בפועל של ההנחיה לבנות לכל לווה חדש תכנית מדוקדקת שתתאים לצרכיו העכשוויים ובמיוחד העתידיים לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.

מעבר ל"מטריית הגנה" זו, ברור כי ה"מוגלה" שמייצרת את הבעייתיות בשוק המשכנתאות הינה בראש וראשונה העדר היצע דיור וכל עוד בעיה זו לא תיפתר, שוק המשכנתאות, לצערי, ימשיך לרתוח ולבעבע.