משבר הדיור: "המדינה שיווקה רק שליש מהיעדים שלה בהסכמי הגג"
ככה לא פותרים את משבר הדיור: מחירי הדיור עלו ביותר מ-100% מאז משבר הסאב-פריים ב-2008, אך המדינה פשוט לא בונה מספיק. רק השנה המחירים עלו ב-9.2%, והיקפי המשכנתאות נמצאים בשיאי כל הזמנים.
הזינוק במחירי הדיור מכביד כמובן מאוד את נטל ההוצאה על משקי הבית, בייחוד לאנשי המעמד החברתי-הכלכלי הנמוך וממעמד הביניים, וחוללה משבר בתחום הדיור. אחד הגורמים המשמעותיים לעליית מחירי הדירות הוא כמובן המחסור ביחידות דיור (יח"ד).
אחת הסיבות שאי אפשר לבנות היא כי ראשי ערים מעדיפים נדל"ן מסחרי (משרדים) ולא תושבים - שהתושבים יגורו במקום אחר ויבואו לעבוד אצלנו, כך אומרים ראשי הערים - ובצדק מבחינתם שכן תשלומי הארנונה שהציבור משלם נמוכים מכמה שהוא צורך מהעירייה. בניגוד לכך - משרדים משלמים פי 5 ארנונה אך כמעט לא מקבלים בתמורה.
איפה הבעיה? שכל ראשי הערים חושבים כך וממילא כולם רוצים משרדים ולא רוצים תושבים... אז איפה יגורו האנשים? 'בעיר הסמוכה' אבל לא אצלי.
כדי לפתור את זה ולהתגבר על הבעיה של ראשי ערים קיימת מדינה. השלטון המרכזי אמור להכתיב מדיניות. אבל הוא לא עושה את זה. ב-2013 ניסתה הממשלה לעודד את הרשויות המקומיות לבנות דירות והחליטה על "הסכמי הגג" לקדם בתחום שיפוטן פיתוח של שכונות מגורים חדשות ושיווק של יח"ד בהיקף נרחב ובקצב מהיר - אבל דוח מבקר המדינה מראה כי זה פשוט לא עבד..
- רוצים לדעת כמה האינפלציה האמיתית במדינה? תסתכלו על הנתון הזה
- ככה קרטל הרכב עובד עלינו; 9 שנים לרפורמה: אין תחרות, הרווחיות חריגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי מבקר המדינה, קצב שיווק הקרקעות למגורים: בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג נקבע כי הרשות המקומית תתחייב בהסכם הגג לאפשר שיווק קרקע בתחום שיפוטה בקצב שיווק שלא יפחת מ-2,000 יח"ד לשנה (קצב השיווק). כלומר, נכון למחצית השנייה של שנת 2020, היו אמורות להיות משווקות קרקעות שלפי התוכניות החלות עליהן ניתן לבנות בהן כ-241,000 יח"ד, אילו השיווק היה בהתאם לקצב השיווק כאמור. בביקורת נמצא כי בפועל שווקו בהצלחה קרקעות לבניית כ-80,000 יח"ד, שהן כ-33% מהקרקעות שהיו משווקות לו היה השיווק בהתאם לקצב השיווק כאמור, במונחי יח"ד.
שילוב התחדשות עירונית בהסכמי הגג: ביעדי התכנון הממשלתי לשנים 2017 - 2020 נקבע שהתכנון בתחום ההתחדשות העירונית יהיה בהיקף של כ-76,000 יח"ד, כ-18% מיעד התכנון הכולל לשנים אלו (אשר מרביתן מרוכזות במחוזות תל אביב, המרכז, ירושלים וחיפה). לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל (המועצה), בהסכמי הגג התאפשר לרמ"י להקצות מגרש השלמה לעד 10% מיח"ד שבהסכמי הגג לשם התחדשות עירונית, כך שהפוטנציאל הוא לבניית עד כ-44,000 יח"ד. עלה כי עד סוף שנת 2020 מבין היישובים שלגביהם נחתם הסכם גג, הוקצו מגרשי השלמה ביישוב אחד בלבד במסגרת תכנית הכוללת 3,500 יח"ד (תוכנית שבה כ-0.8% מכלל יח"ד שבהסכמי גג). כלומר, ההסכמים לא שימשו ככלי מרכזי ליישום פרויקטים של התחדשות עירונית.
צורכי הדיור של האוכלוסייה ביישובי המיעוטים: עלה כי בינואר 2021, מועד סיום הביקורת, טרם חתמו משרד הבינוי או רמ"י על הסכם גג עם רשות מקומית מיישובי המיעוטים, אף שהממשלה ייחסה חשיבות לכך לקידום הבנייה ביישובי המיעוטים. יצוין כי בספטמבר 2021 (לאחר מועד סיום הביקורת) חתמה רמ"י על הסכם גג עם עיריית אום אל-פחם.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
צורכי הדיור של האוכלוסייה החרדית: על אף הצורך בהקמתן של 200,000 יח"ד לאוכלוסייה החרדית בשנים 2016 - 2035, נכון למועד סיום הביקורת לא שווקה שכונה חרדית בשום עיר הטרוגנית שלגביה נחתם הסכם גג, בהתאם להחלטת הממשלה לגבי הדיור לאוכלוסייה החרדית מאוגוסט 2016, ונמצא כי בשלוש רשויות נמצאות בשלבי תכנון שונים שכונות המיועדות לאוכלוסייה החרדית, בהיקף של כ-2,350 יח"ד (ברמלה ונתיבות) וכן בעכו כחלק מתוכנית "שערי עכו" הכוללת כ-8,000 יח"ד לכלל האוכלוסייה. במועד סיום הביקורת תוכניות אלו טרם קודמו לכדי שיווק. כמו כן, אף שחלפו יותר מארבע שנים ממועד החלטת הממשלה, משרד הבינוי ואגף תקציבים במשרד האוצר טרם גיבשו מערכת תמריצים להכללת שכונות לאוכלוסייה החרדית במסגרת הסכמי הגג.
הדיווח על יישום החלטת הממשלה על הסכמי הגג: בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג לא נקבע מנגנון דיווח לממשלה על אופן יישום ההחלטה. כמו כן, בשנים 2013 - 2020 לא דנה מועצת רשות מקרקעי ישראל בנושא אי-העמידה בקצב השיווק ובחסמים המונעים את העמידה בו. נוסף על כך, עלה כי הדוחות השנתיים לשנים 2013 - 2019 שהגישה רמ"י למועצה כללו דיווח על הסכמי הגג שנחתמו בשנים הרלוונטיות, ולעיתים הם כללו פירוט של מספר יחה"ד ששווקו ודיווח על הסכמים שצפויים להיחתם. אולם לא היה בהם דיווח על החסמים ביישום ההסכם או על הפער בין השיווק בפועל לבין השיווק לפי קצב השיווק שנקבע בהחלטת הממשלה על הסכמי הגג.
שיווק שטחי מסחר ותעסוקה במסגרת הסכמי הגג: עד יוני 2020 שווקו בהצלחה כ-7% בלבד מהקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכמי הגג, במונחי מ"ר בנוי. ביותר ממחצית מהרשויות שחתמו על הסכמי הגג עד סוף שנת 2017 (13 מתוך 25) שיעור הקרקעות למגורים ששווקו בהצלחה (לפי מס' יח"ד) מתוך הקרקעות הנכללות בתוכניות שבהסכם היה גדול בכ-10% ויותר משיעור הקרקעות למסחר ותעסוקה ששווקו בהצלחה (לפי מ"ר של שטח בנוי לפי התוכניות) מתוך כלל הקרקעות למסחר ותעסוקה הנכללות בתוכניות שבהסכם. עקב ההסתמכות של הרשויות המקומיות במידה רבה על ההכנסות הצפויות להן מגביית ארנונה עסקית, הדבר עלול לפגוע במצבן הפיננסי של הרשויות וביכולתן לספק לתושביהן שירותים ברמה נאותה.
שיעור היתרי הבנייה ומשך הזמן להנפקתם: שיעור היתרי הבנייה מכלל יחה"ד הכלולות בתוכניות שבהסכמים ב-11 רשויות שנבדקו היה בין 7% בבאר יעקב לבין 58% בראש העין, שהיא אחת הרשויות הראשונות שחתמו על הסכם גג. בממוצע הונפקו היתרי בנייה עבור 23% מכלל יחה"ד הנכללות בתוכניות הכלולות בהסכמי הגג של 11 הרשויות שנבדקו. משך הזמן לקבלת היתר בנייה בעשר רשויות מקומיות שלגביהן נערכה בדיקה היה יותר מ-90 יום כפי שנקבע בהסכם הגג. משך הזמן לקבלת היתר היה בין 132 יום בנתיבות ל-504 יום בנתניה, ובממוצע 309 יום. יודגש כי משך הזמן לקבלת היתר תלוי בגורמים שונים, לרבות במגישי הבקשה ובעורכיה, ובנסיבות שחלקן אינן בשליטת הרשות המקומית.
המענקים ניתנו על פי הגידול באוכלוסיה ולא על פי היתרים בניה
עוד נמצא כי מענק הסכמי הגג בעלות של 129 מיליון שקל ניתן לרשויות החתומות על הסכמי הגג בשנים 2019 ו-2020 לפי אמת מידה הנוגעת לגידול בהיקף האוכלוסייה ברשות ולא לפי מספר היתרי הבנייה שהנפיקה הרשות, אף שהתוכנית של משרד הפנים הייתה "תוכנית לתמרוץ רשויות למתן היתרי בנייה ליחידות דיור". עקב כך המענק לא שימש תמריץ להנפקת היתרי בנייה עבור רשויות אלה.
- 4.אזרח 20/10/2021 14:26הגב לתגובה זולא קיים פוליטיקאי אחד ולא משנה מאיזו מפלגה שבאמת עובד בשביל האזחרים - לא קיים. האזרחים אדישים ובגלל זה המדינה שלנו נראת כמו שהיא נראת. בהצלחה לדור הצעיר שהוא יותר אדיש מההורים שלו.
- 3.רוני 19/10/2021 23:14הגב לתגובה זואלופי עולם: דיבורים כמו חול ואין מה לאכול.. לכן לעולם לא יהיה פתרון פה למשבר הדיור. מי ששכל בקודקודו שיברח כמה שיותר מהר
- 2.מתעניין 19/10/2021 17:11הגב לתגובה זוהאם נכון שבמשך 12 השנים המוזכרות בדו"ח הליכוד היתה המפלגה בשלטון. האם ביבי היה ראש ממשלה כל אותה תקופה ובחלק ממנה תפקד גם כשר על לענייניי כלכלה ??? מעניין......
- להקשיב 20/10/2021 15:02הגב לתגובה זוהאם עכשיו שסוף סוף אתם בהגה השלטון משהו משתנה? אתם מושחתים בדיוק כמו שאתם חושבים על הימין ל
- 1.חשבון קשה 19/10/2021 17:03הגב לתגובה זואיך יש עוד מישהו שחושב לתמוך בו, אין תחום שבו הוא לא שיקר
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
