דירות להשכרה בשכונת היוקרה שדה דב? לא בטוח שזה יצליח
מרכז הענק על יחידות דיור לבניה בשדה דב נסגר רק לאחרונה במחירי זכיה גבוהים מאוד. היזמים ישלמו למדינה כמעט 4.5 מיליארד שקל על הקרקע, כדי לבנות 1574, כלומר עלות הקרקע לדירה עומדת בפרויקט על יותר מ-2.8 מיליון שקל. בפועל, על פי ההערכות בשוק, דירות יימכרו שם בקרוב ל-5 מיליון שקל (השיא אגב נשבר ברמת השרון, לא רחוק משדה דב).
אז מי יקנו את הדירות בשדה דב? עשירים כמובן (או מי שמסוגל לקחת משכנתא מטורפת שכזו). אבל אתמול פרסמה רמ"י מכרז מעניין, ל-511 דירות להשכרה, כאשר חצי מהן יושכרו בשוק החופשי וחצי יושכרו לזכאים בשכר דירה נמוך יותר ומפוקח (מן הסתם נמוך בכ-20%).
לכאורה, רעיון טוב. בישראל יש בעיה קשה של דיור ואחת הסיבות שאנשים רצים לקנות דירה היא חוסר הוודאות בשוק השכירות - כאשר חוזים שכירות נחתמים לתקופות קצרות מאוד, לעיתים שנה אחת בלבד, והצעירים עושים שיקול האם כדאי להם לעבור דירה בכל שנה, האם כדאי את כאב הראש של בעל דירה שצריך לדבר איתו בשביל כל תיקון בדירה, האם חוסר הוודאות בכך שבעל הדירה יכול כל פעם להעלות את שכר הדירה שווה את זה, וגם 'האם הכסף לא הולך לפח' (הוא לא, אבל על כך בפעם אחרת).
אנחנו מצביעים פה לא מעט פעמים על כך שצריך לזכור שמחירי הדיור לא תמיד עולים, וכי בעשור הקודם הם ירדו בישראל -ריאלית- ב-25%, וגם שהמחקרים מראים כי עדיף לגור בשכירות מאשר לרכוש דירה, ולהשקיע את הכסף במקום אחר - וכך אחרי תקופת חסכון של 30 שנה יהיה לחוסכים הרבה יותר כסף מאשר בדירה. אבל אנשים רוצים לקנות דירה בישראל וזו עובדה. הם רוצים להרגיש את הקירות ולדעת שהקירות שלהם.
- המבול עוד לפנינו - על העלייה הגדולה בהוצאות המשפחתיות ואיך להיערך?
- מהפכה בכלכלת המשפחה: האיש שעוזר למשפחות לחסוך אלפי שקלים בחודש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל הבעיה היא שהמכרז לדירות להשכרה בשדה דב הוא כנראה לא באמת חלק מהפתרון של שכירות לטווח ארוך.
כאמור, תסתכלו על מחירי הקרקע במכרז בשדה דב ובמחיר לדירה הצפוי - 5 מיליון שקל וצפונה. המשמעות היא שמי שייקנו שם את הדירות הם עשירים. אין בכך כמובן כל פסול, אבל הניסיון לדחוף לשם בכח אנשים 'רגילים' הוא מצחיק, שלא לומר - מוזר מאוד. האם זו המטרה של דיור בר השגה - לגור בשכונה יוקרתית?
האם דירת שני חדרים בגודל 50 מ"ר בדמי שכירות של 4,500 שקל, היא "דיור בר השגה"? האם דירת שלושה חדרים ביותר מ-6,000 שקל היא כן דירה כזו? או האם דירה של 100 מ"ר במחיר של יותר מ-7,000 שקל יוצרת "שוויון חברתי בעיר" כפי שטוענים במשרד הבינוי והשיכון? לא באמת. חצי מאזרחי ישראל מרוויחים נטו רק כ-6,000 שקלים בחודש. כן, זה השכר החציוני נטו על פי מס"ב. השכר החציוני ברוטו הוא באזור ה-8,000 שקלים, ומשם כידוע צריך לנכות מסים.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
במחירי שכירות כאלה כבר עדיף לחפש מקומות אחרים לגור בהם, בהן הדירות אולי ישנות יותר, אך מושכרות במחירים יותר שפויים, שאולי גם ישאירו למשפחות קצת כסף בצד. אתם יודעים - אפילו לא בשביל חסכון, אלא רק בשביל הוצאות שוטפות אחרות כמו אוכל ומסגרות חינוך.
וכאשר גם במכרז להשכרה חצי מהדירות יושכרו במחירי השוק החופשי - אפשר גם להניח שהמחירים יהיו גבוהים יותר, כי אדם שקונה דירה ב-5 מיליון שקל, כנראה ישכיר אותה במחירים גבוהים יותר. כך שהמילים על "דיור בר השגה ושוויון" הן מילים גבוהות ויפות בתיאוריה- אך לא ממש יתקיימו לצערנו במציאות.
ועוד לא דיברנו על מכוניות. אז בואו נדבר על זה. במשרד השיכון הסבירו בהודעה שלהם גם כיצד שדה דב מתחבר לעורקי תחבורה אלטרנטיביים לרכבים, כך שאפשר יהיה לוותר על הרכב ולנסוע בתחבורה ציבורית: "הרחובות הראשיים תוכננו סביב הגן ומקשרים לרח' אבן גבירול, עם חזיתות המרחיבות את מרחב הולכי הרגל. עוד בתכנית, רחובות, שבילים ושטחי ציבור פתוחים ונגישים לתנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים. בחלק המערבי יוקם גן שכונתי נוסף פנימי ושקט, מוקף חזית מגורים ומבני ציבור. השכונה ממוקמת בסמוך לקו הרכבת הקלה העתיד לעבור ברחוב אבן גבירול (הקו הירוק) ומבוססת על תחבורה ציבורית והפחתת תלות התושבים והמבקרים ברכב פרטי".
אבל האם זה ריאלי? בשנה האחרונה אנשים לא רק שלא קונים פחות מכוניות - אלא דווקא רוכשים יותר מכוניות. הרבה יותר למעשה. בשנים האחרונות עולות על כבישי ישראל 300 אלף מכוניות חדשות בכל שנה - והמצב רק הולך ומחריף. אז אנשים לא באמת מוותרים על הרכב שלהם, ואם תסעו בת"א תראו כמה קשה למצוא בה חניה.
מעבר לכך - צריך גם לזכור שאנשים אוהבים לגור ליד אנשים ברמת חיים שדומה לשלהם. אז יש כאן ניסיון מעניין ליצור ערבוב אוכלוסיה בין עשירים לבין אנשי מעמד הביניים. אבל אנשים אוהבים לגור ליד סוג האוכלוסיה שלהם. לשלב אוכלוסיות שונות באותו מקום זה לא טריוויאלי, וגם לא תמיד עובד. סביר להניח שחלק מהעשירים לא היו רוצים לגור ליד זכאי משרד הבינוי והשיכון.
- 12.אבי 10/10/2021 16:49הגב לתגובה זוזה רעיון מצויין שגם אנשים לא עשירים יגורו בשכונה הזו. הכותב מנסה ולא בהצלחה לתאר מצב שהם יסבלו כדי להרחיק אותם משם וכך בעלי הקרקע יוכלו להרוויח יותר. חזק ואמץ רמ"י !!לא ליפול למלכודת הפתאים הזו.
- 11.עמוקה 10/10/2021 10:52הגב לתגובה זודירות במרכז תל אביב יקרות בלפחות 50 אחוז משדה דוב
- 10.ישראלי 09/10/2021 00:14הגב לתגובה זויש שטח ענק המבוזבז כיום על מהגרי עבודה. לא חראם? הגיע הזמן לעשו מגה פינוי בינוי ולהרים בשכונת התקווה מגדלים כמו ברמת אביב ג'. זה יאפשר דיור עממי בת"א לאלפי ישראלים.
- 9.ישראל ישראלי 08/10/2021 10:48הגב לתגובה זובדרום ת"א יש שפע דירות. מוציאים את אזרחי סודן ואריתריאה מהמדינה וכל הדירות שהם איכלסו מתפנות לטובת אזרחי ישראל.
- 8.דירת 100 מר חדשה על היום במרכז תל אביב יכולה להיות 07/10/2021 20:53הגב לתגובה זודירת 100 מר חדשה על היום במרכז תל אביב יכולה להיות מושכרת גם ב 15,000 שח אז כאן זה חצי מחיר. מה הוא מצפה שישכירו את זה במחירי חריש??
- 7.דירת 100 מר חדשה על היום במרכז תל אביב יכולה להיות 07/10/2021 20:53הגב לתגובה זודירת 100 מר חדשה על היום במרכז תל אביב יכולה להיות מושכרת גם ב 15,000 שח אז כאן זה חצי מחיר. מה הוא מצפה שישכירו את זה במחירי חריש??
- 6.אלפסי 07/10/2021 17:26הגב לתגובה זויחצנות לשמה,וועד בית שיתחיל ב500 שח ,וארנונה של 900 שח לחודש ,.
- 5.הגיע הזמן 07/10/2021 15:17הגב לתגובה זומליארדארים. מליונרים ועשירים לייט הם יקבלו את האזורים הטובים . וכל השאר את הפריפריה בלאו הכי הם עובדים בזבל אז יש זבל בכל מקום . ויש את האצילים הם גרים בשטחים באחוזות שלהם . נעבור לחברה כמו בהודו קסטות כל אחד והמזל שלו.
- 4.קאטו הזקן 07/10/2021 15:13הגב לתגובה זוהשמאל 'הסוציאליסטי' יודע לצ'פר מקורבים, בור סוד למאעכרים שמאלנים מושחתים וגנבי סוסים, חברי מפלגת השלטון וראשות העיר........
- 3.שדה דב 07/10/2021 13:39הגב לתגובה זולא נורא שיתעצבנו קצת שיש דירות להשכרה עם אוכלוסיה שונה מהם בלאו הכי הם לא יתנו לילדים שלהם להתחבר איתם ברגע שהם ירעישו או יפריעו יזמינו להם משטרה והעיריה תגיע תוך 5 דק מרגע התלונה כי מתייחסים רק לשכונות העשירות. ומה ההבדל בין שדה דב לרמת אביב גם שם יש פוצים שלא אומרים שלום . הדבר החיובי היחיד שיקרה אולי ערך הדירות שלהם ירד .
- 2.לגור במקום אחר 07/10/2021 13:34הגב לתגובה זוהיום גם באם המושבות דירת 4 חדרים מושכרת ב 6000 שח ושם יותר גרוע כי אין תחבורה ציבורית בשכונות וחייבים 2 מכוניות.. בדירה ישנה יש אוכלוסיה עניה וגם זה לא מקום לגדל בו ילדים מרכז העיר פ"ת מלא אריתראים וסודנים הרחובות מוזנחים בתים מטים ליפול לילדים אין שם מה לחפש.
- לא חייבים פתח תקווה 08/10/2021 13:22הגב לתגובה זובבתים ושכונות ישנות יש הרבה יותר חניה ואיכות חיים, ואפשר חמצוא דירות משופצות ומרווחות, ולא הסלאמס ואתר הבניה התל אביבי שימשך הרבה זמן.
- 1.כותב המאמר לא מעודכן 07/10/2021 13:30הגב לתגובה זווגם קשה למצוא דירה. דירות 3 חדרים בלי מעלית ובלי חניה מושכרות ב8000 ומעלה על דירות 4 חדרים אין מה לדבר בפחות מ10 אלף שח. אז לקבל דירת 2חדרים במחיר 4500 זה בהחלט מציאה. ומי אשם במחירים אם לא המדינה . כבר לפני 5 שנים מכרו בגוש הגדול זכות לדירה ב 2.5 מליון. אל תדאג ישכירו שם סוחרי סמים ונערות ליווי
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
