דירות להשכרה בשכונת היוקרה שדה דב? לא בטוח שזה יצליח

מרכז הענק על יחידות דיור לבניה בשדה דב נסגר רק לאחרונה במחירי זכיה גבוהים מאוד. היזמים ישלמו למדינה כמעט 4.5 מיליארד שקל על הקרקע, כדי לבנות 1574, כלומר עלות הקרקע לדירה עומדת בפרויקט על יותר מ-2.8 מיליון שקל. בפועל, על פי ההערכות בשוק, דירות יימכרו שם בקרוב ל-5 מיליון שקל (השיא אגב נשבר ברמת השרון, לא רחוק משדה דב). אז מי יקנו את הדירות בשדה דב? עשירים כמובן (או מי שמסוגל לקחת משכנתא מטורפת שכזו). אבל אתמול פרסמה רמ"י מכרז מעניין, ל-511 דירות להשכרה, כאשר חצי מהן יושכרו בשוק החופשי וחצי יושכרו לזכאים בשכר דירה נמוך יותר ומפוקח (מן הסתם נמוך בכ-20%). לכאורה, רעיון טוב. בישראל יש בעיה קשה של דיור ואחת הסיבות שאנשים רצים לקנות דירה היא חוסר הוודאות בשוק השכירות - כאשר חוזים שכירות נחתמים לתקופות קצרות מאוד, לעיתים שנה אחת בלבד, והצעירים עושים שיקול האם כדאי להם לעבור דירה בכל שנה, האם כדאי את כאב הראש של בעל דירה שצריך לדבר איתו בשביל כל תיקון בדירה, האם חוסר הוודאות בכך שבעל הדירה יכול כל פעם להעלות את שכר הדירה שווה את זה, וגם 'האם הכסף לא הולך לפח' (הוא לא, אבל על כך בפעם אחרת). אנחנו מצביעים פה לא מעט פעמים על כך שצריך לזכור שמחירי הדיור לא תמיד עולים, וכי בעשור הקודם הם ירדו בישראל -ריאלית- ב-25%, וגם שהמחקרים מראים כי עדיף לגור בשכירות מאשר לרכוש דירה, ולהשקיע את הכסף במקום אחר - וכך אחרי תקופת חסכון של 30 שנה יהיה לחוסכים הרבה יותר כסף מאשר בדירה. אבל אנשים רוצים לקנות דירה בישראל וזו עובדה. הם רוצים להרגיש את הקירות ולדעת שהקירות שלהם.   

אבל הבעיה היא שהמכרז לדירות להשכרה בשדה דב הוא כנראה לא באמת חלק מהפתרון של שכירות לטווח ארוך.  כאמור, תסתכלו על מחירי הקרקע במכרז בשדה דב ובמחיר לדירה הצפוי - 5 מיליון שקל וצפונה. המשמעות היא שמי שייקנו שם את הדירות הם עשירים. אין בכך כמובן כל פסול, אבל הניסיון לדחוף לשם בכח אנשים 'רגילים' הוא מצחיק, שלא לומר - מוזר מאוד. האם זו המטרה של דיור בר השגה - לגור בשכונה יוקרתית? האם דירת שני חדרים בגודל 50 מ"ר בדמי שכירות של 4,500 שקל, היא "דיור בר השגה"? האם דירת שלושה חדרים ביותר מ-6,000 שקל היא כן דירה כזו? או האם דירה של 100 מ"ר במחיר של יותר מ-7,000 שקל יוצרת "שוויון חברתי בעיר" כפי שטוענים במשרד הבינוי והשיכון? לא באמת. חצי מאזרחי ישראל מרוויחים נטו רק כ-6,000 שקלים בחודש. כן, זה השכר החציוני נטו על פי מס"ב. השכר החציוני ברוטו הוא באזור ה-8,000 שקלים, ומשם כידוע צריך לנכות מסים.  במחירי שכירות כאלה כבר עדיף לחפש מקומות אחרים לגור בהם, בהן הדירות אולי ישנות יותר, אך מושכרות במחירים יותר שפויים, שאולי גם ישאירו למשפחות קצת כסף בצד. אתם יודעים - אפילו לא בשביל חסכון, אלא רק בשביל הוצאות שוטפות אחרות כמו אוכל ומסגרות חינוך.  וכאשר גם במכרז להשכרה חצי מהדירות יושכרו במחירי השוק החופשי - אפשר גם להניח שהמחירים יהיו גבוהים יותר, כי אדם שקונה דירה ב-5 מיליון שקל, כנראה ישכיר אותה במחירים גבוהים יותר. כך שהמילים על "דיור בר השגה ושוויון" הן מילים גבוהות ויפות בתיאוריה- אך לא ממש יתקיימו לצערנו במציאות. ועוד לא דיברנו על מכוניות. אז בואו נדבר על זה. במשרד השיכון הסבירו בהודעה שלהם גם כיצד שדה דב מתחבר לעורקי תחבורה אלטרנטיביים לרכבים, כך שאפשר יהיה לוותר על הרכב ולנסוע בתחבורה ציבורית: "הרחובות הראשיים תוכננו סביב הגן ומקשרים לרח' אבן גבירול, עם חזיתות המרחיבות את מרחב הולכי הרגל. עוד בתכנית, רחובות, שבילים ושטחי ציבור פתוחים ונגישים לתנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים. בחלק המערבי יוקם גן שכונתי נוסף פנימי ושקט, מוקף חזית מגורים ומבני ציבור. השכונה ממוקמת בסמוך לקו הרכבת הקלה העתיד לעבור ברחוב אבן גבירול (הקו הירוק) ומבוססת על תחבורה ציבורית והפחתת תלות התושבים והמבקרים ברכב פרטי". אבל האם זה ריאלי? בשנה האחרונה אנשים לא רק שלא קונים פחות מכוניות - אלא דווקא רוכשים יותר מכוניות. הרבה יותר למעשה. בשנים האחרונות עולות על כבישי ישראל 300 אלף מכוניות חדשות בכל שנה - והמצב רק הולך ומחריף. אז אנשים לא באמת מוותרים על הרכב שלהם, ואם תסעו בת"א תראו כמה קשה למצוא בה חניה. מעבר לכך - צריך גם לזכור שאנשים אוהבים לגור ליד אנשים ברמת חיים שדומה לשלהם. אז יש כאן ניסיון מעניין ליצור ערבוב אוכלוסיה בין עשירים לבין אנשי מעמד הביניים. אבל אנשים אוהבים לגור ליד סוג האוכלוסיה שלהם. לשלב אוכלוסיות שונות באותו מקום זה לא טריוויאלי, וגם לא תמיד עובד. סביר להניח שחלק מהעשירים לא היו רוצים לגור ליד זכאי משרד הבינוי והשיכון. לא נסיים מבלי להזכיר גם את הסכנה שיבואו לגור בשדה דב אנשים שלא יכולים להרשות לעצמם כלכלית את המגורים באזור יוקרה, ויגורו ליד אנשים ברמת חיים גבוהה בהרבה משלהם - כאשר מה שקורה בפועל אצל אנשים כאלה הוא שהם מרגישים לחץ חברתי 'לחיות כמו השכנים' - וחיים הרבה מעבר ליכולת הכלכלית שלהם, נכנסים לחובות ועשויים חס ושלום להתמוטט. המדינה כמובן לא יכולה להכריח אנשים לא לגור במקום מסוים, אבל אנשים חייבים לקחת אחריות על המצב הפיננסי שלהם ומראש לא להיכנס לצרה שממנה הם לא יידעו כיצד לצאת. אם אתם לא יכולים לשלם מחירי שכירות כאלה, כן, אל תתקרבו לאזור הזה. אתם יודעים איפה זה מתחיל אבל אתם לא יודעים איפה תסיימו. כלל האצבע הוא כזה: אל תוציאו יותר מ-30% מההכנסה שלכם על דיור. מה האלטרנטיבה? לגור במקום אחר, זול יותר (כן, גם אם זה אומר לצאת מתל אביב). האפשרות של לשעבד את עצמכם פשוט מסוכנת מדי לעתיד הכלכלי שלכם ולא מומלצת בכלל.