פינוי שדה דב - מתיחת פנים מחודשת לתל אביב
בימים אלה התבשרנו כי יצא לדרך "מתחם אשכול", הראשון מבין המתחמים של שדה דב שהתפנה בצפון תל אביב. מדובר בסך הכלב כ-48,000 יחידות דיור, כ-190 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה וכ-680 חדרי מלון, זאת מתוך כ-160 אלף דירות בסך הכל שתכלול תכנית הענק של כל מתחם שדה דב.
מעבר לעובדה שמדובר לכל הדעות בתוספת נכבדה ביותר של יחידות דיור, תעסוקה, מסחר ומלונאות, ובתקופה שבה שוק' הדיור סובל קשות מהעדר היצע, ובמיוחד במרכז הארץ, לטעמי יש כאן בשורה נוספת, לא פחות חשובה, שתבוא במהלך העשורים הקרובים במתיחת פנים מחודשת לעיר תל אביב כולה.
ראשית, המתחם החדש יתממשק בצפונו לחוף הצוק ולתכנית ענק נוספת, חוף התכלת בהרצליה, מה שייצור רצף אורבני רציף בין שתי הערים, כולל בניית רבבות יחידות דיור ומיליוני מ"ר תעסוקה ומסחר, כלומר תיווצר כאן "סיטי" מודרנית חדישה שתהיה ממושקת לחוף מרהיב, צירי תחבורה אסטרטגים נוחים וכל מערך השירותים האפשרי, ממרכזי מסחר, מגדלי משרדים ועד לבתי מלון.
שנית, המתחם "ימתח צפונה" את ליבת העיר תל אביב כשבד בבד ייסלל לאורכה במהלך השנים הקרובות הקו הירוק החדש של הרכבת הקלה שיחצה את רחוב אבן גבירול המתחדש, את נחל הירקון וימשיך צפונה לתוככי המתחם החדש שייבנה. עובדה זו תעניק לעיר תל אביב עוד הרבה עומק ומרחב מחיה ותחדש ותרענן אותה לאחר שבמשך שנים רבות הסתופפה בתוך המרחב שבין נחל הירקון לבין יפו.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלישית, לפי הערכות משרדי מתחם שדה דב ישפיע לא רק על אוות איזור בו יוקם, כלומר מצפון לירקון ולשכונת כוכב הצפון, אלא גם על רובע 4, כלומר מה שמכונה "הצפון הישן" והמשתרע בין רחוב ארלוזורוב בדרום ועד יהודה המכבי ופארק הירקון בצפון ומאבן גבירול במערב ועד לדרך נמיר במערב. ברובע זה אושר לא מכבר לבנות במסגרת תמ"א 38/2, ובכלל, בניינים של עד 7-8 קומות, זאת במקום 3-4 כיום ואנחנו צופים כי מגמה זו של התחדשות הרובע תתחזק ותלך בד בבד לקידום מתחם שדה דב.
רביעית, בפועל תיווצר "ריביירה" רציפה בין הרצליה בצפון לבין בת ים בדרום, כולל טיילת, בתי מלון, מרינות וממשק אורבני תוסס, מה שיהפוך את תל אביב רבתי לאחד המתחמים האורבניים והתיירותיים האטרקטיביים ביותר לאורך חופי הים התיכון ויביא ללא ספק לא מעט תיירים ומשקיעים לישראל, זאת כמובן לצד שדרוג איכות החיים של תושבי המטרופולין כולה.
חמישית, וזה אולי הכי חשוב, ואם נחזור לראשית מאמר זה, מדובר ללא ספק בעתודת דיור משמעותית, שלא לומר קריטית, ובתקופה בה שוק הדיור משווע בדיוק לקידום תכניות ענק מעין אלה. מבדיקה שערכנו מתברר כי במרכז הארץ לבדה קיים פוטנציאל לעוד כ-400 אלף יחידות דיור לפחות (לא כולל התחדשות עירונית) לעשור הקרוב ולכן חשוב שמקבלי ההחלטות בשוק הדיור יהיו ערים לכך, ובמיוחד בעידן כה בעייתי של מגיפת קורונה ומשבר כלכלי מחד גיסא ומעט היצע בנייה מאידך גיסא.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- 3.חבל שלא צרפתם הדמיה של איך האיזור אמור להיראות בעתיד (ל"ת)משה 24/02/2021 12:23הגב לתגובה זו
- 2.ביח 24/02/2021 04:28הגב לתגובה זוחתיכת טיילת אנחנו הולכים לקבל פה
- מקוה שעד אז כולם יחיו עד מאה עשרים שנה (ל"ת)ארי678 24/02/2021 13:45הגב לתגובה זו
- 1.תומר 22/02/2021 17:30הגב לתגובה זומדובר ב- 4,800 דירות מתוך 16,000 ולא 48,000 מתוך 160,000
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
