התשואה על דירה היא 6%, אבל האם מחירי הנדל"ן בדובאי יחזרו לעלות?
הנסיעה בכביש המהיר שבמרכז דובאי, מזכירה בהרבה מאוד מובנים את איילון דרום, רק גדול יותר ונוצץ הרבה יותר. כמו פה גם שם, מנופים מעטרים את קו הרקיע של העיר הנבנית, כשכל בניין הוא ייחודי בעל זווית – תרתי משמע – אישית של המתכננים ומנצנץ בשלל אורות. הגדול שבהם, הבורג' חאליפה, הוא בעצם מסך ענק, שבכל לילה מוקרנים על גביו סרטונים שנראים למרחק של עשרות קילומטרים.
הדבר שהכי מרשים בדובאי, היא לא העיר עצמה. שלא תבינו לא נכון, העיר חדישה ומתוכננת יותר טוב ממרבית ערי העולם. סביר להניח שגם מי שהיה בערים הכי מתקדמות שיש, עוד לא נתקל בתופעה שכזו. כמו חללית שנחתה באמצע המדבר. זו עיר, שבניגוד לערים הוותיקות יותר, נבנתה כולה בסטנדרטים המתקדמים ביותר ועל ידי מתכנני הערים מהטופ העולמי. כל זה מגובה בכיסים העמוקים של משפחת המלוכה של מוחמד בין-זאיין שמבטיחים איכות שאין שנייה לה, יחד עם חופש אישי ותרבותי גבוה באופן יחסי למדינות ערב אחרות.
אבל מה שהכי מרשים בדובאי זה לוח הזמנים שבה היא נבנתה ועודה נבנית. קחו 25 שנה אחורה ותגלו שפרט לתוכניות וחלומות, דובאי הייתה עיר קטנה ולא חשובה, שכשהולכים ברחובותיה של העיר הישנה נזכרים קצת בשכונת פלורנטין הוותיקה בתל אביב.
התהליכים המרכזיים שעוברים על דובאי המתפתחת
תנופת הבנייה הביאה לשלושה תהליכים מרכזיים, שניים שכבר מבשילים ואחד שנמצא בהתהוות. התהליך שבהתהוות, זו הפיכת דובאי למרכז הכלכלי של המפרץ הערבי ושל המזרח התיכון כולו. כמו הונג קונג או טוקיו במזרח, כך דובאי, הבירה של האמירויות, מכוונת להפוך לעמוד טווח בעולם העסקים הגלובלי. תערוכת האקספו שמתוכננת להיפתח בקרוב, מעידה על זה יותר מכל. היא בדרך לשם והיא מנסה למשוך אנשי עסקים מכל העולם עם הבטחה אחת – כל עוד תהיו ישרים ותילכו על פי החוקים של הממלכה, אף אחד לא יתערב לכם בעסקים.
- סלע נדל״ן: רווח נקי תפעולי של 62 מיליון שקל - החברה הכריזה על דיבידנד
- מחירי הדלק יישארו ללא שינוי בחודש אוקטובר - למרות התחזקות הדולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התהליך הראשון הוא הפיכת דובאי לאימפריית תיירות, יחד עם שרשרת של איים מלאכותיים, תעלות מלאכותיות ופנינות תיירות כמו הבורג' והעין של דובאי, יחד עם מלונות ענק כמו האטלנטיס ועוד לא מעט דברים לראות. עד כמה היא אימפריה, לפני הקורונה ביקרו באיחוד 16 מיליון תיירים בשנה.
התהליך השני הוא הגדלת האוכלוסייה. בשנות ה-50 של המאה הקודמת היו בעיר 20 אלף תושבים בסך הכול. היום זה אפילו לא שכונה. לפי האתר דובאי אונליין, ב-2016 היו בעיר 2.7 מיליון תושבים קבועים בעיר ו-1.1 מיליון תושבים ארעיים. כעבור שנתיים, ב-2018, גרו בעיר 3.2 מיליון תושבים קבועים ו-1.2 מיליון תושבים ארעיים. או גידול של 15,900% ב-70 שנה. בהתחשב שבאמירויות חיים כיום רק 1.1 מילייון אמירתים בעלי דרכון, מדובר בגידול עצום שברובו יובא ממדינות אחרות, בראשן הודו ופקיסטן.
שליטי האמירויות מעוניינים שקצב גידול האוכלוסייה, במיוחד בדובאי ובאבו דאבי, 2 הערים המשמעותיות באמירויות, יצמח בממוצע שבין 3 ל-4% בשנה. אלה היו התחזיות לפני הקורונה, נראה אם הם יעמדו במבחן המציאות ביום שאחרי המגפה.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
לאן הולכים מחירי הנדל"ן בדובאי
הגידול הלא כל כך טבעי שחווה דובאי – שמייבאת לא מעט כוח אדם זול - הביאה גם לגידול משמעותי בתחום הנדל"ן למגורים. כפי שציינו בהתחלה, בכל פינה תראו מנופים, חלקם בונים גורדי שחקים חדשים, מרביתם בונים בנייני מגורים.
התנופה הזו, הביאה בשנים האחרונות לירידה בערך הדירות וגם במחירי השכירות. לפי מכון המחקר נייט-פרנק, שעוקב אחר שווקי הנדל"ן במזרח התיכון ובדגש על המפרץ הערבי, מחיר הנכסים של דירות ובתים פרטיים ירדו מאז 2014 ב-6%, כשמחירי השכירות ירדו בלא פחות מ-8% ב-12 החודשים האחרונים. התשואה על הנכסים ירדה גם היא מ-7% ל-6.2% תשואה שנתיים – נתון שקשה למצוא.
בכל מקרה בנייט-פרנק רואים התאוששות ברבעון השלישי של 2020, אחרי הסטגנציה הקשה שהביאה הקורונה. הם מצאו שכמות העסקאות ברבעון האחרון היו גבוהות ב-50% מהרבעון השני של השנה, אבל עדיין מדובר בחסר של 16.5% במספר העסקאות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.
מה המחירים בדובאי?
בהתחשב בעובדה שהיחס של השקל לדירהם האמירתי הוא 90 אגורות אמריתיות לכל שקל, כלומר 10% פחות, המחירים לא גבוהים, אבל כמו כל דבר אחר בעולמנו, ובמיוחד בדובאי, השמיים הם הגבול אם יש לך כיסים עמוקים.
ויש פרויקטים של נדל"ן למגורים עצומים שנבנים בימים אלה בכל רחבי דובאי. לדוגמה שכונה אחת היא שכונת הארטלנד, שאותה בונה חברת סובהא. השכונה שנמצאת רק 10 דקות ממרכז דובאי, ניתן למצוא דירת סטודיו יוקרתית של 70 מ"ר במחיר שמתחיל מ-720 אלף שקל. וילה גדולה מגיעה ל-7.2 מיליון שקל עם מפרט דירה באיכות גבוהה מאוד. באמצע כמובן יש את כל הסקאלה. ב-2025 תסתיים השכונה, שאמורה לאכלס 25 אלף בני אדם. וזה רק קומפלקס אחד.
ישנם עוד לא מעט פרויקטים שנבנים, שבו ניתן למצוא דירות סטודיות מול הים במחיר התחלתי של 1.1 מיליון שקל. כניסה לאתרי נדל"ן, מראים שהמחירים באמת לא בשמיים. דירה בגודל של כ-80 מ"ר, מוצעת במחיר של 600 אלף דירהם (540 אלף שקל), ובשביל דירת 2 חדרים חדשה בגודל 300 מ"ר, עם 3 חדרי שירותים, תאלצו להיפרד מ-3.3 מיליון שקל.
לסיכום, בשנים האחרונות ההיצע בשוק הנדל"ן בדובאי היה גדול מהביקוש. בשל כך, זה לחץ את המחירים למטה. עם זאת, התשואה עדיין גבוהה משמעותית מהתשואות על נדל"ן למגורים במרבית הערים הגדולות בעולם.
בכל מקרה, לפני שמשקיעים צריך לעשות את החישוב הבא: האם השוק הגיע לתחתית היחסית שלו וצפוי להתאושש בשנים הקרובות, או שהמשבר שאנו חווים יאט את צמיחת העיר וקליטת התושבים החדשים, מה שיוביל להמשך הירידות בשנים הקרובות. בכל מקרה, מבחינת יעד נדל"ני, לפני שקונים באירופה, שווה, אולי, גם לבדוק את דובאי.
- 2.יאיא 18/12/2020 18:11הגב לתגובה זוממדינת הגנבים והרמאים לאן יהודים לאן בנינו משרתים בצהל שלוש שנים בחינם ומה שמקבלים בעיטה בפנים
- 1.רק חמורים וחובבים משקיעים במקומות כאלה , ועדיין תמצא משהו שכותב על 6%!!! חחחח (ל"ת)17/12/2020 23:21הגב לתגובה זו
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
