המחוזית עצרה את תכנית תמ"א 38 בבני ברק - העירייה חרגה מההוראות
ההחלטה בעקבות התנגדות מצד התאחדות הקבלנים על כך שמדובר במראית עין של התחדשות עירונית: "המטרה להפקיע שטחי ציבור ולהגדיל תשלומי היטל השבחה"
במסגרת דיון שקיימה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית תל אביב בשבוע שעבר, החליטה הוועדה לעצור את תכנית עיריית בני ברק שהופקדה לאחרונה, המאפשרת לה לדרוש שטחים ציבוריים בבניינים חדשים כתנאי למתן היתר לפרויקטים של תמ"א 38. בעקבות התנגדות שהגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הורתה הוועדה על ביצוע תיקונים בתכנית.
על פי התכנית המופקדת, בעיריית בני ברק מכוונים לעודד מימוש תמ"א 38 בתחומי העיר לרבות התחדשות עירונית, ולתת מענה לחוסר בשטחי ציבור בעיר, עקב מצוקת השטחים הקיימת וכמענה לתוספת יחידות הדיור הצפויה במסגרת יישום תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. עוד הובהר כי התכנית המופקדת היא תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, והיא תחול על בנייתו של בניין חדש.
"התכנית המופקדת למראית עין בלבד"
בהתנגדותה טענה ההתאחדות כי התכנית המופקדת אולי מבקשת להתאים את הוראות התמ"א למאפייני העיר בני ברק, אך הינה חורגת מהמותר. כך למשל, בהוראות התכנית המופקדת נקבע כי בתכנית מפורטת שתתיר הקמת בניין מגורים יוקצה שטח לכיתת גן אחת, ובעקרונות הפרוגרמה לשטחי ציבור, המהווה נספח מנחה לתכנית הכוללנית נקבע, כי הגיל הרך וגני ילדים יקבלו פתרון צמוד מגורים, כאשר 2/3 מהצורך בגני ילדים ישולב במבני המגורים החדשים והמתחדשים.
לפיכך טוענת ההתאחדות כי התכנית אינה יכולה להיחשב כתכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א: "למראית עין התכנית מוצגת כתכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם בפועל מדובר בתכנית שמטרתה הפקעת שטחי ציבור והגדלת תשלומי היטל השבחה".
- בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות
- הזכיין שילם ביוקר על חוסר תום לב של בעל הזיכיון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד נכתב בהתנגדות כי "הוראה המחייבת הקצאת שטחים לשימושים ציבוריים במסגרת בניין חדש, אשר נבנה כתחליף לבניין ישן שנדרש לחזקו מפני רעידות אדמה, לא רק שאינה אפשרית מכוח הוראות התמ"א, אלא שהיא אף פוגעת במימוש תכליותיה, בכך שמקשה היא על נכונותם של דיירי בניין קיים להסכים להריסת בניינם, כאשר יודעים הם שבבניין החדש שייבנה, ימוקמו בקומת הקרקע שימושים ציבוריים שאינם קיימים בבניינם הנוכחי".
החלטת הועדה: העברת שטחים תמורת תוספת של 2.5-3 קומות
כאמור, הועדה המחוזית קיבלה את ההתנגדות וקבעה כי יש לבצע תיקונים בתכנית המופקדת. בהחלטתה ציינה כי שטחי הציבור יועברו לרשות העירייה כנגד תוספת של 2.5 או 3 קומות בהתאם לאזור המגורים. כמו כן קבעה הוועדה כי "יוסרו הסעיפים המשיתים את בניית השטח הציבורי בבניין על היזם", כך שהפרויקט יהפוך לכלכלי דיו עבור היזמים.
עוד נתקבלה טענת ההתאחדות המתייחסת לתוספת זכויות הבנייה בפרויקט. בהחלטת הוועדה צוין כי העירייה לא תגביל את היזמים לתוספת קומה אחת בלבד, אלא במבנים בני 2 ו-3 קומות וכי עליה לאפשר ניצול תוספת מלוא הזכויות שנקבעו בתמ"א 38 במסלול של בניה והריסה מחדש.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
ורד צרפתי-זבולון, סגנית נשיא התאחדות בוני הארץ התייחסה להחלטת הועדה המחוזית וציינה כי "תמ"א 38 היא תוכנית מצילת חיים שמטרתה היא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה והגנה לדיירים כנגד מתקפות טילים. זה לא ייתכן שרשויות מקומיות יפעלו בניגוד לתוכנית מתאר ארצית וינצלו אותה למטרות אחרות. אני מברכת על החלטת הועדה המחוזית שהורתה על שינוי התכנית בבני ברק, וכולי תקווה כי המקרה הנוכחי יהיה דוגמא לרשויות אחרות שיבקשו לסטות ממטרתה המקורית של תמ"א 38".
- 6.היי 18/10/2019 01:19הגב לתגובה זוכמה חזירות שישימו לרובינשטין בית כנסת וישיבה מתחת לבית הוא טוב בלהגיד לאחרים מה לעשות
- 5.מור 08/10/2019 02:26הגב לתגובה זואף אחד לא רוצהה גן מתחת לביית מי שיודע להלחם לא יבקשו ממנו הקצאה
- 4.תושב שסובל בדומייה 07/08/2019 00:12הגב לתגובה זוורובינשטיין לא הצליחו בעוד תוכנית (אחד מתוך עשרות!!) זדונית, שניסו להוציא לפועל!.
- 3.חן 06/08/2019 21:56הגב לתגובה זוגם ברמת גן העיריהמנסה לדחוף גני ילדים בפרויקטים של תמא, וועדה מחוזית, נא לשים לב ולא לאשר, גם במחיר תוספת קומות לקבלן, הקבלן ירויח עח גהנום לדיירים
- 2.לישיבות,בתי כנסת,מוסדות דתיים (ל"ת)שטחי ציבור? 06/08/2019 15:40הגב לתגובה זו
- 1.ערן 06/08/2019 11:39הגב לתגובה זומושחתים כולם רק לגנוב מהציבור יודעים. טיפש מי שיש לו כסף ומשקיע במדינה המושחתת הזו.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
