עד שנת 2025 לא צפוי עודף היצע משמעותי בשוק המשרדים בת"א. ניתוח שערכנו, הבוחן 22 פרויקטים של ייזום בתחום המשרדים בת"א, תומך בטענה זו, אם כי בשנת 2023 צפוי עודף היצע מצטבר של 50 אלף מ"ר שצפוי להתקזז במלואו בשנת 2024 עם עודף ביקוש מצטבר. עודף ההיצע המצטבר הבא שצפינו של כ-45 אלף מ"ר הינו רק בשנת 2025. 

כפי שנפרט בהמשך, התחשיב התבסס על הנחת ביקוש של כ-150 אלף מ"ר בת"א, הנמוכה בכ-20% מהביקוש השנתי הממוצע בשנים 2018-2016 שעמד על 183 אלף מ"ר. בהמשך מוצג גם צפי ההיצע, כולל פילוח הנתונים בין קטגוריות שימוש שונות.

ניתוח צד ההיצע:

בבחינת הנתונים של 22 פרויקטים שונים בעיר תל אביב פילחנו את סך המטראז' שבנייתו תסתיים בכל אחת מהשנים הקרובות ואת שימושיו השונים של נדל"ן זה: השכרה, מכירה, קבוצות רכישה ולא ידוע (N/A). התמקדנו בשוק המשרדים בתל אביב נוכח הבנייה המאסיבית הגבוהה והעובדה שמתוך המטראז' הקיים בו חלק לא מבוטל הינו בבעלות חברות ציבוריות (אמות, עזריאלי, ריט 1, גב ים, לוינשטין נכסים ועוד). עם זאת, בניתוח השלכות הבנייה המאסיבית התייחסנו גם לערים הסובבות את תל אביב.

מקור: נתוני החברות ועיבודי דיסקונט ברוקראז'

• "למרות העליה בתשואות - צופים עליה במחירי הנדל"ן המסחרי"
• דיסקונט ברוקראז' מעניקים לאמות אפסייד של 15%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במקביל, פילחנו את נתוני היצע הנדל"ן לשכירות לפי הפרויקטים השונים. במסגרת זו הבחנו בין היצע הנדל"ן להשכרה לבין זה שאינו מיועד בהכרח להשכרה המורכב ממכירה, וקבוצות רכישה בעיקר, כמוצג בטבלה שלהלן. לצורך חישוב עודפי הביקוש הונח ביקוש שנתי של כ-150 אלף מ"ר. כאמור מדובר בהנחה שמרנית.

מקור: נתוני החברות, עיבוד - דיסקונט ברוקראז'

ניתוח צד הביקוש:

ביקושים חזקים בשוק המשרדים בשנים 2018-2016 הסתכמו בכ-183 אלף מ"ר בממוצע בשנה. השנים 2018-2016 התאפיינו בביקוש חזק לנדל"ן למשרדים בת"א. מבחינה שערכנו לגבי סך שטחי המשרדים החדשים שאוכלוסו בתקופה זו עולה כי אלו הסתכמו בכ-550 אלף מ"ר (כ-183 אלף מ"ר בממוצע לשנה). בנסיבות אלו הנחת ביקוש של כ-150 אלף מ"ר כפי שהובאה בתחשיב עודפי הביקוש שלעיל הינה סבירה (פער של כ-18%), ובלבד שהאיתנות המאקרו כלכלית תימשך, ושוק ההיי-טק ימשיך להוות מנוע צמיחה מרכזי.

• רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס

עדות נוספת לביקושים החזקים נוכחנו לראות בעליית המחירים שנרשמה בהשכרת בניין TOHA 1 לעומת מגדל אטריום (כאשר בשני הבניינים מדובר בסטנדרט בנייה דומה). עלייה זו עמדה על כ-15%. במקביל, התקצר באופן משמעותי משך הזמן שנידרש לחתימת חוזי השכירות עבור מלוא המבנה. 

הטבות המס כמקור משמעותי לגידול בביקוש לשטחי משרדים

הטבות המס שנכנסו לתוקף בתחילת שנת 2017, מקורן בשינויים שהחיל ארגון ה-OECD ופורום ה-20G מתוך כוונה להילחם במדינות המהוות מקלטי מס, כדוגמת קפריסין אירלנד והולנד. טרם השינוי שהוחל יכלה חברת ענק לנהל מרכז פיתוח במדינה מסוימת (ישראל למשל), בעוד הקניין הרוחני היה רשום במקלט המס (אירלנד למשל), כך שהחיוב במס היה מתבצע במדינה בה היה הקניין הרוחני רשום. מאחר והיה רשום במקלט מס, הרי שסכום המס ששולם היה אפסי.

ה-OECD ופורום ה-20G סברו כי כללים אלו יוצרים עיוות, ומשכך הוחלט כי החיוב במס יחול במדינה בה ממוקם מרכז הפיתוח ולאו דווקא במדינה בה רשום הקניין הרוחני. פועל יוצא מכך הוא כי בכדי שחברות הענק כדוגמת מייקרוסופט, גוגל, פייסבוק ואמזון ישאירו את מרכזי הפיתוח בישראל, הרי שמוטב כי אלו ימוסו בשיעורי מס נמוכים.

בעקבות השינוי הופחת שיעור המס על קניין רוחני לחברות הייטק שמחזורן עולה על 10 מיליארד שקל (ענקיות הטכנולוגיה המוזכרות לעיל) מ-12% ל-6%, ללא תלות בשאלת מיקומן בפריפריה או במרכז הארץ. לחברות שהכנסתן עד 10 מיליארד שקל:

1. באם החברה ממוקמת במרכז הארץ, הופחת שיעור המס ל-12% חלף 16% קודם לכן.

2. באם החברה ממוקמות בפריפריה הופחת שיעור המס ל-7.5% חלף 9%.

שיעור המס על דיבידנד המתקבל בידי חברה זרה הופחת ל-4% חלף 20%.

בשולי הדברים, נציין כי בהשוואה בין המצב ששרר טרם מתן ההטבות למצב הקיים כיום הרי שלהבנתנו הפסד הכנסות המדינה ממסים אינו דרמטי. זאת מאחר וטרם מתן ההטבות ההכנסות ממסים מחברות ההיי טק היו נמוכות ממילא נוכח רישום הקניין הרוחני במקלטי מס. ההכנסות העיקריות בגין מגזר זה מקורן להבנתנו במס ההכנסה המנוכה מהעובדים בענף אשר שכרם ממוקם בשלושת העשירונים העליונים במשק הישראלי.

בהינתן מצב מאקרו כלכלי טוב, צפי להמשך הביקוש עד 2021

להערכתנו, ככל שהמשק הישראלי ימשיך להציג חסינות בצד המאקרו כלכלי, לרבות: אבטלה נמוכה, צמיחה נאה בתוצר ובצריכה והמשך קיומם של אקזיטים, בהתאם לנתונים הסטטיסטיים המוצגים להלן, נמשיך לראות יציבות וחסינות בביקוש למשרדים.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

לאור הצפי לעודפי ביקוש בשנים הקרובות רמות המחיר יציגו לכל הפחות יציבות. על פי הנתונים ותחת ההנחה כי הביקוש לנדל"ן למשרדים בתל אביב עומד על כ-150 אלף מ"ר בשנה, עולות מספר מסקנות:

עד סוף שנת 2022 לא צפויים עודפי היצע בתחום המשרדים, שכן עודף הביקוש המצטבר עד אז הינו חיובי. יתר על כן, עזריאלי ורובינשטיין חתמו עד כה (נכון ל-31.12.2018) על חוזי שכירות המהווים 82% ו-28% מהשטח בהתאמה, לגבי שטחים שיתפנו בשנת 2020.

בשנת 2021 לא צפויים להתפנות כלל שטחי משרדים, עובדה שעשויה להאיץ את השכרת השטחים בשנת 2020. בשנים 2023 ו-2025 אנו צפויים לעודף היצע בסך של כ-50 ו-45 אלף מ"ר, בהתאמה. מאחר ובשנת 2024 צפוי עודף ביקוש, בסך של כ-50 אלף מ"ר, הרי שלהערכתנו לא צפויים קשיים במילוי עודפי ההיצע בשנת 2023.

לעניין שנת 2025, הרי שנוכח העובדה כי החברות אמות וגב-ים, ובפרט עזריאלי חותמות על חוזי שכירות כשנתיים לפני האכלוס, הרי שהסבירות לקיומם של קשיי אכלוס משמעותיים בנכסים אלו פוחתת, בפרט בהיותם ממוקמים על צירי התחבורה הראשיים.

חלקם של השטחים להשכרה מכלל היצע השטחים "שישתחררו" לשוק בשנים 2022-2019 עומד על כ-52% בממוצע, יתרתם נחלקת בעיקר בין שטחי משרדים שנבנים עבור קבוצות רכישה ושטחים המיועדים למכירה.

ראוי להדגיש כי מדובר במוצרים שונים לחלוטין, ובעלי קהל לקוחות שונה לחלוטין. משמע, סביר ששטחי משרדים שנבנים עבור קבוצות רכישה ושטחים המיועדים למכירה ייאושו על ידי שוכרים מסדר גודל קטן-בינוני, ואילו השוכרים הגדולים יפנו ישירות לחברות הנדל"ן הגדולות, המחזיקות לרוב בשטחים נרחבים, על מנת שלא יידרשו לחתום על חוזה עם מספר משכירים רב, מהלך שיהיה בלתי ישים מבחינתם.

לעניין המחיר, נראה כי כל עוד המצב המאקרו כלכלי יישאר יציב ואיתן, רמות המחירים הקיימות כיום ימשיכו לשמר את עצמן, והן אף עשויות לעלות בקיומם של עודפי ביקוש. השקעות ה-TI (שהן Tenant Improvement) הגבוהות עשויות להמשיך ולשמר רמות מחירים אלו.

תרחיש בו נהיה צפויים לעודפי היצע משמעותיים בתחום המשרדים עלול להתממש בעת קיומו של מיתון עמוק המלווה בצמיחה שלילית ועלייה משמעותית בשיעורי האבטלה. לקיומו של תרחיש שכזה היינו עדים במחצית הראשונה של שנות האלפיים, בה היינו אף עדים לצמיחה שלילית לנפש ולאבטלה בשיעור של למעלה מ- 10%.

להערכתנו, סיכויי התממשות תרחיש שכזה אינם גבוהים. כמו כן, ניראה שנוכח כניסת חברות ההייטק הבינלאומיות, אנו ניצבים כיום בפני רמת ביקושים קשיחה יותר.