צילום: דוברות המשטרה

היוזמה לביטול תוספות בנייה מקבלת חיזוק חיובי בענף

התאחדות בוני הארץ: "על המדינה לחייב את הרשויות המקומיות לפעול מיידית, צריך רפורמה של כל מערך התכנון". כיצד יושפעו יזמי מחיר למשתכן והזוגות הצעירים?

מורן ישעיהו | 19/02/2019 13:30 (9)

נושאים בכתבה בנייה התאחדות בוני הארץ זוגות צעירים יזמים מחירי הדירות מנהל התכנון

היוזמה לביטול קבלת תוספות בנייה שמקדם מנהל התכנון זוכה לחיזוק חיובי בעיקר, אם כי ניכר ספק לגבי השפעתה בטווח הקצר. בהתאחדות בוני הארץ מציינים כי "מהלך כזה צריך להיות חלק מרפורמה של כל מערך התכנון".

כיום, הקלות הבנייה כוללות את האפשרות לקבל תוספת בניה בהיקף של עד 20%-30% ממספר הדירות שאושרו בוועדות התכנון השונות. המהלך המתוכנן של מנהל התכנון מבקש להביא למצב בו וועדות התכנון המחוזיות יאשרו מראש את זכויות הבניה המרביות שניתן לאשר כדי למנוע הליכים מיותרים וסחבת ביורוקרטית. מדובר רק על תכניות חדשות שטרם אושרו ולא על תכניות תקפות.

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, "המערכת המתכננת כולה חייבת להתגייס ולעבוד יחד ועל המדינה לחייב את הרשויות המקומיות לפעול מיידית כדי להתחיל את השינוי בקרוב. יש הכרח שהממשלה תקבע הליך כולל שיסדיר את תהליכי התכנון התב"עי והרישוי, ותבטיח ודאות ברורה ביחס לניצול המקסימלי של זכויות הבניה בכל מגרש, תאפשר גמישות תכנונית ליזם - עם תב"ע נפחית וביטול החלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, תקצר ותאיץ באופן משמעותי אישור למתקדמים בהליך רישוי תואם תב"ע".

מה משמעות המהלך מבחינת היזמים במחיר למשתכן?

"הענף מתקשה להתמודד עם הזגזוג הבלתי פוסק במדיניות", טוענת עו"ד ענת בירן. לדבריה, מרבית הרווחיות של היזמים במחיר למשתכן מבוססת על ההקלות, אותן מאפשרים המכרזים לבקש. ההקלות הן גם אלו שמאפשרות יצירת דירות קטנות יותר המותאמות לזכאים. היו ניסיונות בעבר למנוע הקלות באמצעות הערות בתוכניות שכל תוספת יחידות דיור תחשב לסטייה ניכרת, והמציאות הוכיחה כי זו היתה טעות מאחר שהדירות הגדולות שאושרו בתכניות הפכו לבלתי רלוונטיות".

"תקנות שבס נועדו בדיוק כדי לפתור זאת, והוראת כחלון שבס נועדה לעקוף את הוראת הסטייה הניכרת שנקבעה בתכניות של שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים. משך הזמן שנדרש כדי לאשר תכנית גורם לכך שהתכניות הופכות ארכאיות כבר במועד כניסתן לתוקף והדרך להתאים אותן למציאות היא על ידי הקלות. כמובן שבמצב אוטופי ותוכניות מושלמות המתאפשרות בלוחות זמנים קצרים לא היה צורך בהקלות, ועדיף היה שהמצב התכנוני יהיה ברור וידוע. אולם המציאות רחוקה מהאוטופיה ולעתים קרובות ההקלות הן אלה שהופכות תכניות ממסמך שאין לו שום היתכנות מימוש לפרויקט ממשי", הוסיפה.

השוק יוסדר אך העומס על הוועדות המקומיות לא יפחת בקרוב

המהלך המתוכנן צפוי להסדיר את השוק מבחינת וועדות התכנון, הרשויות המקומיות והיזמים. לדבריו של מנכ"ל אמריקה ישראל מגורים, דרור תורן, "כל אחד ידע מה מותר ומה אסור. כיום כשיזם מתמחר קרקע לבניה, הוא לא יודע בדיוק מה ואילו תוספת יאשרו לו. לכשיהיה ברור בתב"ע מה אפשר ומה לא, הוודאות תאפשר ליזם להציע הצעה כספית מדויקת יותר על הקרקע".

לצד זאת טוען תורן כי "יש לאפשר גמישות מסוימת לוועדות המקומיות, בעיקר בכל מה שקשור לקווי מגרש וגובה קומות, כדי לאפשר תכנון גמיש ונכון יותר".

ברמת העומס הקיים על הוועדות המקומיות נשמע ספק לגבי שינוי של ממש בשנים הקרובות. "מדובר בתוספות של יחידות דיור שוועדות מקומיות מאשרות בדרך של הקלה ואין צורך בהגשת תב"ע, ובמובן זה, הדרך היא קצרה יותר. יחד עם זאת, הליך ההקלה עדיין פתוח להתנגדויות והדבר מאריך ומסרבל את הליך קבלת ההיתר", מסבירה עו"ד גלית שיצר, שותפה ומנהלת מחלקת תכנון ובניה בעמית פולק מטלון.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"אם תקנת שבס תבוטל, אז קבלנים שעשו כבר את התחשיבים שלהם בהסתמך על תוספת יחידות דיור כאלה - יאלצו להגיש תכניות כדי לקבל את התוספות האלה. לכן, בשנים הקרובות לא צפויה הפחתה של העומס", ציינה.

במבט קדימה טוענת שיצר כי "בהחלט ייתכן שתיווצר ודאות תכנונית וקיצור של הליכי קבלת היתר כיוון שמספר יחידות הדיור יהיה קבוע בתב"ע ולא ניתן יהיה לבקש בהקלה את ההגדלה שלהן".

ביטול ההקלות, משמע פגיעה דווקא בזוגות הצעירים

ספק לגבי כיוון ההחלטה נשמע דווקא בהקשר של הזוגות הצעירים. עו"ד שמואל שוב שותף מנהל במשרד שוב ושות' מציין כי "כיוון ההחלטה אינו במקום ואין לבטל את האפשרות לקבל הקלות כולל את האפשרות לקבל תוספת בניה הנקראת תוספת כחלון. תשומת הלב כי הקלת כחלון וההקלה שהגדילה את מספר היחידות האפשריות ל-30% יפוגו ממילא בינואר 2020 אז מדוע כל הכרזות אלו? יש לשים לב שדווקא הקלות אלו מכריחות בניית חלק מהיחידות כיחידות קטנות, שמאפשרות מגוון יחידות זולות לצעירים".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

8.
תחשבו במשך כמה שנים 24/02/2019 11:59
הגב לתגובה זו
תחשבו במשך כמה שנים זוג צעיר יצטרך לגור בדירה ,ללא מגורים אצל ההורים .... עד סוף חייהם?. כמה יצא לכם היפותטית החישוב?
7.
תום 21/02/2019 18:09
הגב לתגובה זו
מדינה של נוכלים בחסות המדינה זוכים בקרקע בחינם במחיר למשתכן ומוסיפים דירה בכל קומה וכל דירה נהפכת ללא אויר עם חלון אחד וקומבינה של קבלן חזיר בעזרת מושחתים שיושבים בוועדות המקומיות ומאשרים במקום לעמוד על הרגליים ולדרוש לבנות 4 דירות בקומה ובאיכות גבוהה
6.
תמשיכו ל 21/02/2019 15:55
הגב לתגובה זו
תמשיכו לשלם שכירות על דירה. .אולי עוד תצטרכו לשלם שכירות במשך עשרות שנים, עד שהמחירים ירדו במרכז למחירים שאתם רוצים ואולי תצטרכו להמתין ללא מימוש קניית דירה ותצטרכו לשלם שכירות במשך כל חייכם .*אם תתעקשו לקנות רק במרכז, במחירי ריצפה.
5.
לא פראייר 20/02/2019 10:58
הגב לתגובה זו
איך דירת 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף נמכרת במחירי בועה הזויים, 1,2-1,5 מליון.
רק הקרקע עולה יותר 21/02/2019 15:57
הגב לתגובה זו
רק הקרקע במרכז עול בהרבה יותר מהמחיר שאמרת .... מגיע גם ליותר מפי 2 מהמחיר שאמרת .... בינתיים אתה חייב לבנות דירה על יסודות על הקרקע ....כלומר אתה חייב קרקע לבנות עליה וקרקע עולה המון כסף...
4.
קבלנים בלחץ 20/02/2019 10:56
הגב לתגובה זו
אין מכירות , משקיעים ברחו מהשוק. כל הביקושים עברו לכחלון , ירידות חדות הנחה 30% ממחיר השוק.
3.
להעביר חלק 19/02/2019 16:42
הגב לתגובה זו
מגוש דן לערים חדשות יעודיות בדרום ובצפון ,פועל יוצא בהינתן תוספת מקומות עבודה במקומות שציינתי ירד לחץ הנדל"ן מגוש דן והמחירי דירות ירדו.
2.
תתעוררו מ 19/02/2019 16:10
הגב לתגובה זו
תתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה,בהקמת דירות בביניין חדש .ושאין עוד עלויות נוספות....כמו עלות הקרקע.
1.
תחשבו כמה 19/02/2019 16:10
הגב לתגובה זו
תחשבו כמה שנים זוג צעיר יצטרך לגור בדירה ,ללא מגורים אצל ההורים .... עד סוף חייהם?. כמה יצא לכם היפותטית החישוב?

משכנתא (גרוק)

ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה

הריבית המערכתית הממוצעת רשמה ירידה של 03% ב-3-4 חודשים; בנק מזרחי נותר היקר מכולם ואילו הבינלאומי ממשיך להציע תנאים טובים בעיקר בזכות פעילות מול משרד הביטחון

רן קידר | 09/11/2025 10:55

נושאים בכתבה משכנתא ריבית משכנתא מזרחי טפחות

בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.

למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.

בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.

לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.

המגמה בשלושת החודשים האחרונים

בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.

הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים, והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: מטרו

חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו

הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל

רן קידר | 10/11/2025 10:41

נושאים בכתבה מטרו

מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.

הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.

חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.

השקעות ענק בתשתיות

במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.

מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן