חדרים קטנים במחירים מוזלים: היוזמה להסבת משרדים לבתי מלון
משרד התיירות יקצה 25 מיליון שקלים להסבת בנייני משרדים בתל אביב למלונות. היזמים צפויים למענק של 10% מגובה השקעתם. "נרחיב את מפת המלונאות בעיר"
בעקבות מחסור כרוני בחדרי אירוח לתיירים בתל אביב, תקודם הסבה של בנייני משרדים בתל אביב למלונות. משרד התיירות מעדכן היום (ב') כי יקצה סכום של 25 מיליון שקל למטרה זו. יזמי המלונות צפויים לקבל מענקים בשיעור 10% מגובה השקעתם.
במשרד התיירות מסבירים את המהלך במגמת גידול מתמיד בהיקף התיירות הנכנסת שצפויה להתעצם. "היות ותל אביב אינה מצויה במפת אזורי העדיפות שבהתאם לצו לעידוד השקעות הון, ועל מנת לאפשר תוספת חדרי מלון בטווח זמן קצר בתחומה, ובהתאם להחלטת ממשלה, משרד התיירות יעניק לפרויקט להסבת מבני משרדים למתקן מלונאי, באמצעות מענקים מנהליים, מתקציב שנת 2019".
לדבריו של איתן שוורץ, מנכ"ל עיר עולם, "העירייה מחזיקה במשך הרבה מאוד שנים במדיניות של עידוד הסבת מבני משרדים למלונאות באזורים מסוימים – הדברים האלה מצויים בתוכניות של העירייה. כעת משרד התיירות מתמרץ על ידי סבסוד יזמים שיעשו את הדבר הזה". שוורץ מציין 3 יתרונות פוטנציאליים למהלך:
- קצב בנייה מהיר יותר של המלונות. "הסבה של משרד יכולה להימשך שנתיים כאשר בנייה של מלון רגיל יכולה להימשך 10 שנים", מסביר שוורץ.
- הרחבת מפת המלונאות בעיר. לפי שוורץ, "רוב בתי המלון בעיר נבנו היסטורית בקו ראשון לים, אח"כ היתה התפשטות של מלונות הבוטיק אליהם. בנייני המשרדים נמצאים באזורי העסקים שגם שם יש לנו עניין שיהיו בתי מלון".
- הוזלה של מחירי הלינה. "הסבה של מבני משרדים תאפשר בפוטנציה חדרים קטנים יותר. אנחנו שואפים להקטנה של גודל החדר לכזה שאינו בהכרח מרווח אבל הוא סביר ופחות שירותים שיינתנו לדיירים. כך הסיכוי שעלות החדר תהיה יותר נמוכה הוא גבוה ואנחנו רוצים את הדבר הזה".
נוהל הסיוע מגדיר כי הנכסים הפוטנציאליים הם בנייני משרדים קיימים או חלקים מבניינים, שיידרשו לעמוד בתנאים הבאים:
- תב"ע בתוקף המתירה שימוש מלונאי או היתר לשימוש חורג במבנה למתקן מלונאי לתקופה של לפחות 5 שנים מהמועד האחרון שנקבע להגשת הבקשות. או לחילופין נדרש אישור ממהנדס העיר או גורם מוסמך אחר בעיריית תל- אביב, בדבר עמידת המבנה הקיים בתיקון 119 לחוק התכנון והבניה לשימוש מלונאי במבנה שהוקם למטרת משרדים או אישור כי המבנה נמצא בהליך של אישור לשימוש חורג למטרת מלונאות, שמועד סיומו עד שלושה חודשים.
- היזם הוא הבעלים של הבניין או שיש לו הסכם מכר או שכירות ארוכה לתקופה של לפחות 10 שנים המאפשר את השימוש המלונאי במבנה, או אישור הבעלים להסבת המבנה למלונאות.
- יכולת פיננסית להעמיד הון עצמי בגובה של לפחות מהיקף ההשקעה הכוללת הנדרשת עבור הפרויקט.
- מכתב המלצה מהבנק.
- דוד פתאל זכה בפרס יוקרתי באירופה
- אובדן ההכנסות מתיירות עומד על 20 מיליארד שקל, מי החברות שנפגעו?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב של ציון כללי זהה לפרויקטים שונים, במשרד התיירות מציינים כי "לצורך קביעת סדר קדימות, ידורגו הפרויקטים עד להכרעה בציון, בהתאם לציוניהם בקריטריונים על פי סדרם".
- 2.בדירה גרים=קורת גג 31/01/2019 21:47הגב לתגובה זובדירה גרים=קורת גג,לעומת מגורים ברחוב
- 1.אנשי האייר.בי.נ.בי 28/01/2019 19:19הגב לתגובה זועדיף להסב משרדים כך יוספו חניות.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
