יניב חברון: "יש לבטל את מגבלת פישר על משכנתאות בריבית משתנה"
לפני כשנה כתבנו באתר על כך שהגבלת מסלול הפריים במשכנתאות גרמה נזק אדיר לרוכשי הדירות שלא נהנו מהריבית האפסית ששררה במשק בשנים האחרונות. הנושא נותר אקטואלי ויניב חברון, אסטרטג ראשי מבית ההשקעות אלומות מדבר על האם האפשרות לביטול מגבלת פישר על המשכנתאות בריבית משתנה היא דבר אפשרי.
"הגיע הזמן לבטל את המגבלה של פישר על החלק היחסי של המשכנתאות בריבית משתנה שעלתה לנו מיליארדים", כך לדברי יניב חברון. "מחירי הדיור לא עומדים לרדת בקרוב את זה כבר הבנו, תנו לנו לפחות ליהנות מעלות משכנתא נמוכה יותר".
לפני קצת פחות מ-8 שנים, מסביר חברון, החליט הנגיד הכל יכול של בנק ישראל, סטנלי פישר, להגביל את החלק היחסי של המשכנתא שלנו בריבית משתנה ללא יותר משליש. הטענה היתה כי בנק ישראל חושש כיצד הציבור יתמודד עם התייקרות המשכנתא ברגע שהריבית תעלה. מאז ועד היום, המהלך הזה עלה לנו מיליארדים, בחישוב גס שילמנו ריביות של 5-7 מיליארד שקל יותר מאז תחילת המהלך ותוספת של 10%-15% לעלות המשכנתא שלנו.
משכנתא בריבית משתנה ניתנת בדרך כלל בריבית פריים מינוס 0.5%-0.8%. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת מרווח סיכון של 1.5% (שאיש אינו יודע להסביר מדוע אותו מרווח נותר זהה גם בריבית אפסית) מה שגוזר ריבית משתנה של בערך 1%, אומר חברון וממשיך בהסבר: האבסורד הוא שבעוד בנק ישראל רצה לשמור על הלווים כדי שלא יופתעו מעליית הריבית והתייקרות ההחזר החודשי שלהם, הוא בעצם גרם להם מיד לשלם את הריבית הגבוהה של 4.5% בממוצע בהנחה שהם לקחו ריבית שקלית קבועה בשאר ההלוואה.
- אקסלנס קונה את קרנות הנאמנות וחברת התיקים של אלומות
- לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט, האנליסטים מנתחים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חברון יודע שמדובר בחוכמה שבדיעבד ומודה שהוא מתקשה לזנוח את הביקורת שעלתה לנו כל כך הרבה כסף, אבל בוחר להתקדם.
"ריבית בנק ישראל כיום עומדת ברמה של 0.25% ולפחות על פי חטיבת המחקר של בנק ישראל היא תגיע עד לרמה של 1.25% בסוף 2020 ואתם יודעים מה, אני מוכן אפילו להמר שהיא תוכל להגיע לקצת יותר ואולי אפילו מהר יותר", אומר חברון.
למה להגדיל הלוואות בריבית משתנה דווקא עכשיו שבנק ישראל החל בתהליך העלאות הריבית?
"ובכן ההערכה שלי היא שהריבית בישראל לא תגיע בטווח ארוך ל-3.5%, לא ל-3% ואני בספק אם תספיק להגיע ל-2.5% לפני שתרד בחזרה. בנקודה זו כמובן הייתי שמח לו בנק ישראל היה מצרף סקר של הוועדה המוניטרית לגבי ציפיות הריבית שלהם בזמן הקרוב ובטווח ארוך, מהלך שיישם צעד ראשון לאותה שקיפות מוניטרית עליה דיבר הנגיד בהתלהבות (לפחות מבחינתי) במסיבת העיתונאים בבית הנשיא עם כניסתו לתפקיד. בארה"ב אגב על פי סקר הריבית לטווח ארוך תנוע בין 2.5%-3%", אומר חברון.
לדבריו, בשורה התחתונה, ריבית ארוכת טווח קבועה שקלית ממוצעת שאנחנו משלמים היום על משכנתאות חדשות עולה על 4.5% וכדי שריבית משכנתא המשתנה תגיע לגובה הזה, ריבית בנק ישראל צריכה לעלות לרמה של 3.5%-4%.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
אבל מה הסיכוי שזה באמת יקרה?
חברון מעריך, כי כדי לסכן את הציבור וליקר את ההחזר החודשי שלו, הריבית צריכה לעלות מעבר לרמה זו וגם אז הסיכון יהיה נמוך ובהסתברות גבוהה, הריבית הקבועה לא תהיה גבוהה הרבה יותר כך שניתן יהיה להחליף מסלולי ריבית בעלות נמוכה יחסית.
- 15.מסכנים האנשים ש 18/01/2019 01:51הגב לתגובה זומסכנים האנשים שגרים ברחוב, כי אין להם בררה ו שהם צרכים לגור ברחוב בחורף , ללא קורת גג
- 14.בדירה גרים = קורת גג, לעומת מגורים ברחוב (ל"ת)בדירה גרים = קורת גג 18/01/2019 01:37הגב לתגובה זו
- 13.כרגע לא ניתן לבנות דירה רק על אוויר,ללא יסודות על הקרקע (ל"ת)כרגע 18/01/2019 00:38הגב לתגובה זו
- 12.שולתתתתתת1 17/01/2019 08:16הגב לתגובה זואיך אתה יודע שהפריים לא יעלה תוך עשר שנים ביותר מארבע אחוז?יתכן ואפשר היה להגביל את המגבלה של הקיים רק להלוואות מעל חמש או עשר שנים תלוי באחוז המימון. יום טוב
- 11.אורי... . 17/01/2019 00:07הגב לתגובה זוסטנלי פישר הגביל את ריבית הפריים לשליש כדי להעלות את מחיר הכסף לרכישת דירה ובכך להעלות את מחיר הדירה בצורה עקיפה (דרך עלות הכסף) ובכך להאט/לבלום/ולעצור את הריצה המטורפת לנדל"ן.
- 10.גלעד 16/01/2019 11:49הגב לתגובה זוהיו נותנים הלוואות זולות ביותר ואם יש חשש למערכת פשוט דורשים שהמלוואה גם יהיה לו יכולת החזר במקרה יותר קיצוני... לדוגמה... אם הריבית 1% אז לדרוש שיאשרו שאם זה היה 4.5% עדיין הלקוח היה יכול לעמוד בזה.... ככה אין סיכון אמיתי... במקום, החליתו לשדוד מהציבור מיליארדים... להגביר את החוב של הדור הצעיר במיליארדים... על כל 1000 ריבית של וותיק צעירים (וקונים מבוגרים) משלמים 3500... ביזיון... שעבוד של דור שלם על תענה לא נכונה שזה מייצר מצב שמסכן את המערכת.... אם היו נותנים ללקוחות עם יכולת החזר בלבד אז איפה הסיכון? אם אני קונה רכב ב100,000 עם ריבית של 1% אבל יכולתי להחזיר גם אם היה 30% אז צריך לשים לי 10% רק לביטחון? מה זה החוסר הגיון הזה.... כל מה שהיה זה לשדוד דור שלם ולתת לבנקים כסף. הרי אין בעיה כאן... המדד יציב בפחות מ1% והתמג עולה נכון? אז למי איכפת עם צעירים ישלמו עוד 2000 לחודש ריבית סתם? הרי המשכורת עלתה איזה 200-500 שח לחודש ב10 שנים.... אז שילמו 2000 כל חודש בזמן הזה... לא נורה... לפחות המערכת יציבה כי קבלה את ההפרש הזה כל הזמן.
- 9.מומחה 16/01/2019 08:10הגב לתגובה זושהשמירה על הלווים מעליית ריבית הייתה סתם תירוץ. הסיבה האמיתית הייתה לייקר את הריבית על המשכנתאות כדי לבלום מעט את הביקוש העצום לדיור. רק שהוא לא יכל לומר שזו הסיבה באמת...
- 8.כרגע לא ניתן לבנות דירה רק על אוויר,ללא יסודות על הקרקע (ל"ת)כרגע 15/01/2019 19:52הגב לתגובה זו
- 7.כל כך נכון!! מהלך שדפק את הציבור בענק!! (ל"ת)רק הבנקים הרוויחו 15/01/2019 18:30הגב לתגובה זו
- 6.חכם בלילה חברון 15/01/2019 15:33הגב לתגובה זוהיחידי שעצר את ההשתוללות של 2009-2010 עם 20% עליה שנתית, זו ההגבלה הזאת. מאז המחירים עלו 8%-9% בשנה
- 5.זהבי 15/01/2019 14:25הגב לתגובה זובנק ישראל לעולם לא יודה בטעות והאמת הוא לא דואג ללוקחי המשכנא אלא לבנקים שימשיכו לחגוג על הציבור ויקחו משכורות של מיליונים
- 4.אני מבולבל 15/01/2019 14:22הגב לתגובה זויניב חברון לא זה שמספר לנו סיפורים כבר שנים שתיכך המחירים יורדים ושווה להשקיע בשוק ההון ??
- 3.ספייד 15/01/2019 14:04הגב לתגובה זועל חשבון נוטלי המשכנתא. פישר גרם פה נזק נוראי ועזב לארה"ב.
- אורי... . 17/01/2019 00:20הגב לתגובה זובנק ישראל קובע לבנקים את מקורות האשראי, ולכן המרווח לרווחים הוא זהה.
- 2.ניר 15/01/2019 13:50הגב לתגובה זועד כמה שהרעיון שלך נכון וצודק, אין מצב שבנק ישראל יודה שטעה במהלך, ויתרץ זאת בסכנה ללווים באי עמידה בהחזרי משכתאות. כמו כן לובי הבנקים לא יסכים שכולם יעברו לריבית נמוכה יותר והם יפסידו הכנסות. אז בפועל, לא יקרה ונמשיך לחלום.........
- אורי... . 17/01/2019 00:19הגב לתגובה זוולא כפי שניטען על ידי בנק ישראל. ולכן וזה יכול לקרות רק לאחר ירידה של לפחות 15% במחירי הדיור.
- 1.כול כך צודק - הרבה דברים קטנים שגורמים ליוקר המחיה הגבו (ל"ת)שוק ההון 15/01/2019 13:47הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
