פרויקט פינוי בינוי ראשון בגבעת שמואל יוצא לדרך
התקבל היתר בניה להקמת 2 מגדלים בני 15 קומות על ציר בן גוריון 2-4-6 שיכללו 144 דירות חדשות. הצפי לפינוי הדיירים ותחילת העבודות בעוד כשנה
לאחר שהתקבל אישור הוועדה המחוזית בחודש אוגוסט אשתקד, כעת ניתן היתר בנייה בתנאים לפרויקט פינוי בינוי ראשון בגבעת שמואל. במקביל נתקבלה הסכמה מלאה מצד הדיירים. בעוד כשנה יחל על פי הצפי הליך פינוי הדיירים ולאחריו יחלו עבודות ההריסה והבנייה.
מדובר בפרויקט של החברה להתחדשות עירונית שבבעלות לוי קושניר, דני שפירא, עמי כחלון וטל גולדשטיין, במסגרתו ייהרסו 3 בניינים הכוללים 36 דירות על ציר בן גוריון 2-4-6 ובמקומם ייבנו 2 מגדלים חדשים בני 15 קומות כל אחד ובסה"כ 144 דירות חדשות. עוד יכלול הפרויקט תוספת שטחי מסחר בשטח של כ-200 מ"ר.
עוד הוגשה בקשה מצד החברה להתחדשות עירונית לפינוי בינוי במתחם בן גוריון 10-16, כחלק מתוכנית כוללת של עירית גבעת שמואל במטרה לתת מענה לפיתוח סביבתי באזור. מתחם בן גוריון 10-16 כולל כיום 4 בניינים ישנים שבהם 64 דירות ובמקומם עתידים להיבנות 3 בניינים חדשים בני כ-14 קומות כל אחד עם כ-225 דירות חדשות וכ-1000 מ"ר שטחי מסחר.
בסך הכל, יכלול כל הפרויקט העתידי ברחוב בן גוריון המרכזי בעיר, 6 מגדלי מגורים בעלי כ-370 דירות. על פי התכנית, תמהיל הדירות בפרויקט יהיה מגוון ויכלול דירות 3, 4 , 5 ו-6 חדרים בגדלים שונים וכן דירות גג וגן.
- בין סתם גבעה לגבעת שמואל - על האזור החדש מול הישן ואיך להרוויח יותר?
- ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה - אזורים תכניס 7.4 מיליארד שקל מהתחום
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הדמיה של הפרויקט:
- 5.משה 12/04/2019 14:38הגב לתגובה זוהעירייה מערימה קשיים ודורשת סכומי עתק מהקבלן . כרגע הכל תקוע
- 4.יוסף האוסף 18/08/2018 12:54הגב לתגובה זומה עוד חשוב לדעת לפני פינוי בינוי? בחלק גדול מהמקרים פרוייקט פינוי בינוי מאפשר לעשות סדר בבפריטים שבתכולת הדירה וכן להפיק רווח אלטרנטיבי שניתן להפיק מהחפצים שאין בהם עוד צורך. הדבר נכון בעיקר בדירות של אנשים מבוגרים. ככל שיש בדירה פריטים ישנים כמו תקליטים, ספרים, עיתונים ישנים או כל פריט משנות החמישים, יש מצב שמדובר על פריטי אספנות בעלי ערך כספי. אם אתם רוצים לדעת כיצד להעריך את תכולת הדירה באופן עצמאי חפשו בגוגל "פינוי דירה יוסף האוסף" וקבלו מאמר מדוייק שמסביר איך להעריך באופן עצמאי את תכולת הדירה.
- 3.הגיע הזמן (ל"ת)אפרת 15/08/2018 08:28הגב לתגובה זו
- 2.נמאס לי 15/08/2018 08:20הגב לתגובה זוהפרוייקט אושר שנה שעברה, עכשו הוא יוצא לדרך, עוד שנה יתחיל הפינוי ורק אז יתחילו לבנות... בקצב הזה גם בעוד 5 שנים לא יהיו דירות... לא יותר פשוט לפנות ליזמים חדשים ואמינים, כמו פרי נדלן למשל?
- 1.אהרן זכריה 15/08/2018 02:14הגב לתגובה זולמה על פינוי בינוי בשיכון רומנים בנתניה..ישנה סחבת של 30 שנה?מבטיחים לתושבים ופשוט עובדים עליהם בתירוצים רבים הנתמכים בניירת ובישיבות סרק...אתם יודעים למה...?כי שם גרים אנשים טובים ואצילי נפש פשוטים ללא קשרים וקישורים לתקשורת או לפוליטיקה והם מפרגנים לראש העיר שלהם כמו עיוורים ואינם יודעים להלחם על עצמם..כבודם וזכותם.....אומרים ..כמו בכל חודש שהפעם זה רציני....נו..נו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
