בניין מגורים רמת גן נדל"ן נדלן
צילום: מורן ישעיהו

יד שנייה: דירת 2.5 חדרים ברמת גן נמכרה ב-1.8 מיליון שקל

וגם, בכמה הושכר מיני פנטהאוז בתל אביב? Bizportal ליקט את עסקאות הנדל"ן הבולטות בשבוע החולף
מורן ישעיהו | (4)

להלן העסקאות שנעשו השבוע ברחבי הארץ כפי שנמסרו על ידי משרדי התיווך והמכירות הבולטים:

יד שנייה:

כפר סבא

דירת 4 חדרים ברחוב משה דיין, כפר סבא, 118 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1.73 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב הנביאים, כפר סבא, 74 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1.27 מיליון שקל.

רי/מקס One

 

קרית ביאליק 

דירת 4 חדרים ברחוב שבטי ישראל, 100 מ"ר+12 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, חנייה, מחסן, נמכרה ב-1.01 מיליון שקל.

רי/מקס FAMILY

רמת גן

דירת 2.5 חדרים ברחוב שמחה, 52 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1.78 מיליון שקל.

 

דירת גג 5 חדרים ברחוב סמטת היסמין, 130 מ"ר+ 12 מ"ר מרפסת+ 90 מ"ר גג, קומה 7+8 מתוך 8, מעלית, חנייה, נמכרה ב-2.65 מיליון שקל.

רי/מקס פוקוס

דירת 2 חדרים ברחוב בן גוריון, 40 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל.

דירת גג 5 חדרים ברחוב אבן עזרא, 135 מ"ר + 50 מ"ר גג, קומה 4 מתוך 4, חנייה, מעלית, נמכרה ב-2.75 מיליון שקל.

רי/מקס spirit

ירושלים

דירת 5 חדרים ברחוב אידלסון, 178 מ"ר, קומה 4 מתוך, חנייה, מעלית, נמכרה ב-2.13 מיליון שקל.

רי/מקס חזון

  

באר שבע

דירת 3 חדרים ברחוב יוהנה ז'בוטינסקי, 96 מ"ר, קומה 5 מתוך 8, מעלית, חנייה, נמכרה ב-965 אלף שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב גדעון האוזנר, 105 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1.165 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב סוקולוב, 110 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-880 אלף שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב בודנהיימר, 121 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1.25 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב נחום שריג, 83 מ"ר, קומה 4 מתוך 5, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1.17 מיליון שקל.

רי/מקס פלוס

אשדוד

דירת 4 חדרים ברחוב אייר, 142 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 11, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-1.82 מיליון שקל.

דירת 3.5 חדרים ברחוב הציונות, 106 מ"ר + 5 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.485 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב מנגו, 142 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 13, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-1.84 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב הציונות, 184  מ"ר + 15 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 14, עם מעלית, חניה ומחסן, נמכרה ב-2.15 מיליון שקל.

אנגלו סכסון 

נתניה

דירת 3 חדרים ברחוב אנדריוס, 70 מ"ר, קומה 7 מתוך 9,  עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.4 מיליון שקל

אנגלו סכסון 

השכרה:

רמת גן

דירת 4.5 חדרים ברחוב בן אליעזר, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 7, מעלית, חנייה, הושכרה ב-4500 שקל.

רי/מקס פוקוס 

 

תל אביב

מיני פנטהאוז 5 חדרים ברחוב יובל נאמן, 170 מ"ר+ 110 מ"ר מרפסת, קומה 7 מתוך 8, מעלית, 2 חניות, מחסן, הושכרה ב-14,000 שקל.

רי/מקס אושן

נתניה

דופלקס 5 חדרים ברחוב הגילה, 160 מ"ר + 40 מ"ר מרפסת, קומות 6+7 מתוך 7, עם מעלית ו-2 חניות, הושכר ב-7,000 שקל בחודש.

דירת 2 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי, 73 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית וללא חניה. הושכרה ב-3,500 שקל בחודש.

דירת 5 חדרים ברחוב הגילה, 123 מ"ר + 18 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 7, עם מעלית וחניה, הושכרה ב-5,000 שקל בחודש.

אנגלו סכסון 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    אחד העם 25/06/2018 15:15
    הגב לתגובה זו
    במיקרה של שקר בהשווה עם משרד ממשלתי לתבע יצוגת בנפרד משרד שפירסם.
  • 3.
    לא אמין! 24/06/2018 08:23
    הגב לתגובה זו
    לא מאמין 52 מ''ר בר''ג ב- 1.78 מיליון!!!
  • 2.
    חחח 24/06/2018 01:34
    הגב לתגובה זו
    לא מאמין לשום מחיר שמתפרסם פה . תנו הוכחה מהאתר הממשלתי .
  • 1.
    davidlif 22/06/2018 16:07
    הגב לתגובה זו
    https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=1865714943480932&id=1428870317165399
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.6%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.6%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.