"יציאת המשקיעים משוק הדיור תביא להמשך עליית מחירי השכירויות"
לאומי שוקי הון פרסם את סקירת המאקרו השבועית. בסקירה, אשר בוצעה על ידי דודי רזניק, מציינים בלאומי כי נמשכת העלייה בסביבת האינפלציה בישראל, כאשר בחודשים הקרובים צפויה האינפלציה להיכנס אל תחום היעד, אולם ככל הנראה לתקופה מוגבלת בלבד לפני ירידה חזרה אל מתחת לגבול התחתון של יעד יציבות המחירים.
עוד מציינים בלאומי שוקי הון כי קצב עליית מחירי שכר הדירה הואץ על רקע צמצום בהיצע הדירות להשכרה, בשל יציאתם של משקיעים משוק הדיור, אולם בטווח הארוך יותר, העלייה בסעיף הדיור עשויה להתמתן, לאור הציפיות לגידול בהיצע הדירות להשכרה כתוצאה מבנייה מואצת בשנתיים האחרונות.
דודוי רזניק, לאומי שוקי הון: "קצב העלייה השנתי של מחירי הדירות ירד לתחום השלילי לראשונה מאז ספטמבר 2007, כשעמד על מינוס 0.1%, כאשר ירידה זו, משקפת את העלייה במידת חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן למגורים בישראל בחודשים האחרונים, ולא מן הנמנע שהמגמה הנוכחית של מחירי הדיור תימשך גם בחודשים הקרובים.
"במבט קדימה, להערכתנו, האינפלציה עשויה לעבור באופן זמני את הגבול התחתון של יעד יציבות המחירים (כלומר אינפלציה ב-12 החודשים האחרונים בשיעור העולה על 1%) לקראת תחילת המחצית השנייה של השנה, עם היציאה של מדדים נמוכים (יוני-יולי 2017) מהחלון הרלוונטי לחישוב האינפלציה בפועל (כלומר 12 חודשים אחורה).
- לאומי בהמלצת מכירה לאג"ח קונצרני - "מומלצת הקטנת החשיפה לתחום"
- "בנק ישראל יוכל להתחיל להוריד את הריבית בתחילת 2024"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 12.כל הכבוד לכחלון 23/05/2018 16:02הגב לתגובה זוהמשקיעים בורחים מהשוק......בורחים..... כל הכבוד לכחלון
- 11.ממי 23/05/2018 14:52הגב לתגובה זושהבנק מימן כבר לא יכולים למכור את הפרויקטים וכסף להחזיר לבנק אין... וזה לא מינוס של עובר ושב זה עשרות מיליונים לכל קבלן לפעמים גם מאות...
- 10.אם מחירי השכירות יעלו, יועלו גם התחלות הבניה (ל"ת)אורי... . 22/05/2018 09:09הגב לתגובה זו
- 9.נוי 21/05/2018 18:41הגב לתגובה זוכל מפמפמי הנדל״ן למיניהם כבר יודעים שהם הפסידו המלחמה על מחירי הדיור. הדבר היחיד שנשאר להם זה לנסות לשמר את מחירי השכירויות, ולכל מציפים את כל התקשורת המגוייסת בשקרים ובפייק ניוז. איך מחירי השכירות יכולים לעלות כאשר יש עשרות אלפי דירות להשכרה ריקות לכניסה מיידית באתר יד2? מישהו חושה שהדוברים אידיוטים?
- 8.שועל שטח. 21/05/2018 17:58הגב לתגובה זותכל'ס, דירות תקועות, מוכרים לחוצים למכור, מחירי הדירות יורדים. גם באזור המרכז, גם בת"א. (מסתובב בשטח. לא מתווך)
- 7.שמואל 21/05/2018 14:08הגב לתגובה זועד היום זוגות צעירים היו צריכים להתחרות עם משקיעים על רכישת דירה,מצב לא שיוויוני כי לזוג צעיר יש פחות משאבים ופחות אשראי מהבנק. אם המשקיעים יוצאים מהתחרות איתם המחירים ירדו והזוגות יוכלו לקנות במחירים פחות מנופחים. מה שיקרה זה פשוט ההחלפת ידיים על אותו מוצר רק שהביקוש אליו ירד וכך גם המחיר
- 6.כלכלן 21/05/2018 13:05הגב לתגובה זוכי בעלי עניין משקרים נטו מתוך אינטרס אישי. ההיגיון שלך לא מטעה אותך.
- 5.אלי 21/05/2018 13:05הגב לתגובה זודירות להשכרה. לא מובן מה עבר לשר האוצר בראש, אז יש עכשיו יותר דירות למכירה ואין קונים, הקבלנים מבינים ומפסיקים לבנות.
- פחחחחחח 21/05/2018 18:44הגב לתגובה זוכמות הדירות הפיזיות למגורים היא סופית, ואם משקיע יוצא מהשוק, נכנס אליה חסר דיור. כל השאר זה ספינים שקריים. ובשוק של היום יש עודף של עשרות אלפי דירות להשכרה
- 4.צמצום של ביקוש והיצע ביחד לא יעלו מחירים... (ל"ת)כמו שכתבו 1 ו-2 21/05/2018 12:54הגב לתגובה זו
- 3.אצל האינטרסנטים תמיד יהיו עליות , ותמיד יש מחסור... (ל"ת)אדם 21/05/2018 12:50הגב לתגובה זו
- 2.שיט שוב מעלים את שכ"ד. נשבר לי, הולך לקנות, (ל"ת)אביב 21/05/2018 12:10הגב לתגובה זו
- 1.מישהו 21/05/2018 11:21הגב לתגובה זומשהו לא הגיוני.. אם משקיע מוכר דירה למשקיע אז אין שינוי, אם הוא מוכר למי שיגור בדירה אז יש פחות היצע השכרה אבל גם פחות ביקוש .. אז למה שזה יוביל לעלייה במחירי השכירות? מישהו יכול להסביר?
- בסך הכל פייר ניוז של אינטרסנטים (ל"ת)צודק 21/05/2018 18:41הגב לתגובה זו
- ברור שלא הגיוני 21/05/2018 13:19הגב לתגובה זוכאשר משקיע מוכר דירה לזוג , הם מפנים דירה אחרת סכום הדירות לא משתנה הכתב עושה צחוק מעצמו אם הייתי בעלי לאומי הייתי בודק מי זה דודי רזניק ומחפף אותו , הוא עושה נזק לבנק ממש כסילות לאור יום
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
