הגרלת מחיר למשתכן: איפה ההנחה הגבוהה ביותר ביחס למחירי השוק?
משרד האוצר, בראשותו של משה כחלון הודיע היום (ד') כי בחצות תיפתח ההרשמה להגרלה הגדולה הרביעית של "מחיר למשתכן". Bizportal עשה עבורכם סדר בנתונים וסיפק אינדיקציה לשאלה - היכן ההנחות הגבוהות ביותר ביחס למחיר השוק? מדובר באינדיקציה ראשונית בלבד שכן טרם פורטו השכונות הספציפיות, או מפרטי הדירות.
בהתאם לנתונים שפרסם משרד האוצר, את ההנחה הגבוהה ביותר ביחס למחירי השוק יקבלו הזוכים בהגרלת הדירות במבשרת ציון, אשר צפויים לשלם כ-10.9 אלף שקל למ"ר, מחיר המשקף הנחה בשיעור של כ-46% ביחס למחיר הממוצע למ"ר באזור.
הסיכוי הגבוה ביותר לזכייה בהגרלה (בטרם פתיחת ההרשמה) הינו בקרית גת ונתיבות, בהן מספר הדירות הגבוה ביותר, עם שיעור הנחה ביחס למחיר השוק של כ-36% ושל כ-33% בהתאמה. חשוב לציין, כי לאחר פתיחת ההרשמה להגרלות, נתון זה יכול להשתנות בהתאם למספר הנרשמים לכל הגרלה.
*נתוני מחירי השוק נלקחו מאתר מדלן ומהווים אינדיקציה בלבד.
מחיר הדירות בהגרלה בחיפה יעמוד על כ-15.3 אלף שקל למ"ר, גבוה בכ- 8% מהמחיר הממוצע למ"ר בחיפה בשוק החופשי. עם זאת, חשוב לציין כי טווח המחירים למ"ר בעיר מתפלג על פני טווח רחב, בהתאם לשכונת המגורים והאזור בו ממוקמת הדירה ונכון לכרגע לא ידוע היכן בדיוק ישווקו הדירות במסגרת הגרלות מחיר למשתכן.
- היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב
- ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 9.יש ר א לי 01/03/2018 18:41הגב לתגובה זוההנחות הגדולות באזורי ביקוש שם גם המחיר לאחר ההנחה יהיה די גבוה שמי שיוכל לקנות שם יהיה מהעשירים, שכבת הביניים תהנה מהנחה קטנה שספק אם היא שווה כי יקנו לאו דווקא במקום שבו רוצים לגור וישלמו שנים של שכירות עד שיראו דירה. ואלה שבאמת קשה להם ולא יכולים לקנות דירה חדשה גם אם בהנחה ו/או לא יכולים לשלם שנים של שכירות ומשכנתא בעצם לא מקבלים כלום. מספר הדירות לאיכלוס מיידי הוא זניח אבל כחלון עושה כותרות מכלום. כחלון הוא אכזבת הבחירות הן מכשלונו בנושא הדיור והן מחוסר אמינותו בנושא הגז וחברו מימון, בנושא חוק המלצות ועוד, והפינאלה שהוא מגבה ראש ממשלה מושחת. בוז לך כחלון.
- 8.קבלן סיני 01/03/2018 11:07הגב לתגובה זולקבלנים יש דירות "על המדף" אשר לא נמכרו - הן גם משתתפות בהגרלה - לא צריל להמתין שנתיים עד שיבנו את הבית. מה אומר ההיגיון ? - שאם הקבלנים לא מצליחים למכור את הסחורה שלהם בדרך הרגילה - הם משווקים בדרך של הנחה. שזה כן אומר שהמחירים ירדו ובגדול, אחרת היו ממשיכים למכור במחירי השיא. והנה - יש כבר שיאים חדשים - המחירים של מחיר למשתכן. אבל המחירים עדיין גבוהים, עד שאני לא אראה דירת 3 חדרים מקבלן ב-500,000 שקל בראשון לציון- אני אגיד שהמחירים גבוהים. לא חי בסרט , ולא בחלומות או משהו כזה.
- 7.הנחה של כ-46% ביחס למחירי השוק והקבלנים עדיין מרויחים!! (ל"ת)זוג צעיר 01/03/2018 10:19הגב לתגובה זו
- 6.משה ראשל"צ 01/03/2018 06:31הגב לתגובה זוהקרובות ימחקו אותך מהמפה הפוליטית אבל לצערי יקום דביל חדש מהליכוד שיזיק לימין - מה לעשות בליכוד תמיד היו שמאלנים מחופשים לימניים כמו אולמרט ליבני פחלון בני בגין כי שם יש להם כסא
- הזוגות הצעירים מחייכים ויבחרו בכחלון. 1/2 מחיר במבשרת! (ל"ת)זוג צעיר 01/03/2018 10:21הגב לתגובה זו
- 5.ליה 01/03/2018 05:39הגב לתגובה זוכל שני וחמישי יוצאות כתבות על מנת לרומם את שמו של כחלון אתם צוחקים על הזוגות הצעירים הנמצאים במצוקת דיור הבן שלי כבר התייאש מההודעות לא זכית הבת שלי בדרך ליאוש במקום כל הברברת תתחילו באמת לדאוג שיהיו יותר דירות מדיבורים לפני שהזוגות הצעירים יברחו מהמדינה
- 4.המחיר במבשרת הזוי מחיר מינ׳ לדירה בפרויקט נצבא מעל מיל3 (ל"ת)בן מקום 01/03/2018 01:04הגב לתגובה זו
- 3.קורמורן 28/02/2018 21:07הגב לתגובה זוכל השיטה קלוקלת מיסודה. ה"זוכים" כ 5% מכלל הצעירים שרוצים לרכוש דירות. "משווקים" להם דירות במקומות שאין להם בדרך כלל שום כוונה וצורך לגור בהם ולכן הדירות תושכרנה ותימכרנה בהמשך. רבים מהזוכים לכאורה, פורשים מהפרוייקטים בגלל התחכמויות של יזמים, בקיצור הרבה רעש ומעט מאד תועלת. כעת רואים שיש גם אפליה בין זוכים לזוכים, חלקם מקבלים הנחות משמעותיות יותר מאחרים. פשוט צולע העניין הזה. פעם ממשלות אחרות ידעו לספק דיור בכמויות יותר גדולות, באיזורי ביקוש אמיתיים וללא רעש.
- 2.אורן 28/02/2018 20:41הגב לתגובה זואיפה אפשר לראות את הדירות בקול קורא?
- 1.מחירי הדיור בפועל נחתכים ב-40%. מחירי ההגרלות לא בממוצע (ל"ת)זכינו בהגרלה 28/02/2018 19:55הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
