איך תחסכו עד 2% מערך הדירה, ומה הקשר למדד תשומות הבנייה?
מדד תשומות בנייה הוא אחד המדדים החשובים ביותר במסגרת המדדים שמפרסמת הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). הוא מודד את השינויים החלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים. המדד מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה, ולכן הוא משמש את הקבלנים בהצמדה על החובות/ תשלומים של רוכשי הדירות. זו הסיבה שמדובר במדד כל כך חשוב לכל כך הרבה אנשים.
התשלומים לקבלן צמודים לרוב למדד זה, תחת ההנחה שהעלויות של הקבלן עלו באותו האופן. אבל האם זה נכון? מסתבר שיש תרעומת גדולה מצד הקבלנים שטוענים שהעלויות בפועל – בעיקר שכר עבודה לפועלים וחומרים, עלו בשנים האחרונות כפול ויותר ממה שעלה המדד. המדד אמנם עולה בקצב שנתי של 2.5% בחמש השנים האחרונות (קרוב ל-2% בשנה שעברה), בעוד מדד המחירים לצרכן סביב האפס, אלא שהקבלנים טוענים שבפועל המדד צריך לבטא עלייה של 5% בשנה ומעלה.
עם זאת, הלמ"ס אמור לבדוק את סל ההוצאות בבנייה על פי בדיקות וסקרים שוטפים, ולא נראה שהם מנותקים מהמציאות. מעבר לכך, חשוב להדגיש כי רוכשי דירה חדשה, יכולים וצריכים להימנע מהצמדה מלאה על מדד תשומות הבנייה, ויש כמה טיעונים לכך. ראשית, מרכיב גבוה מהעלות בנייה הכוללת היא עלות הקרקע והרווח היזמי.
כאשר הקבלן מצמיד לכם את התשלומים למדד תשומות הבנייה, הוא מצמיד גם מרכיב שלא רלבנטי לעלויות בנייה (לא חומרים ושכר עבודה) – למה נדרשים תשלומים צמודים על הקרקע שכבר שולמה ושאין לה קשר לעלויות השוטפות, ולמה לשלם הצמדה על הרווח של הקבלן?
אין באמת הסבר, ובכלל – למה לשלם צמוד למדד תשומות הבנייה? בשנים האחרונות יש רוכשים שמתעקשים ומצליחים לשלם את התשלומים כשהם צמודים למדד המחירים לצרכן. תוכלו לנסות, רק חשוב להדגיש שאף אחד לא יודע מה יהיה הקשר בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן בחודשים ובשנים הקרובות. ברור שאם מה שהיה הוא שיהיה, אז מאוד כדאי להגיע להצמדה של מדד המחירים לצרכן ולא מדד תשומות הבנייה.
הרוב עדיין "צמוד" למדד תשומות הבנייה, ומסתבר שההצמדה הזו בעקיפין מבטאת התייקרות שוטפת של מחירי הדירות (בשיעור של מעל 2% בשנה).
מתי לשלם לקבלן?
רוכשי דירות רבים מתלבטים בשאלה מאוד חשובה - מתי לשלם לקבלן? מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רבים, לקיחת משכנתא מוקדמת שעלותה – הריבית.
השאלה הכלכלית היא מי יותר גבוה- מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא. אם אתם מעריכים מדד גבוה מהריבית אז כדאי לשלם מהר – לקחת משכנתא ולשלם לקבלן; אם הריבית גבוהה מהמדד, אז עדיף לדחות את המשכנתא כמה שאפשר.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כאן תוכלו לקבל נתונים שיעזרו לכם לקבל החלטה: נתונים על ריבית משכנתא, מדד תשומות הבנייה, ומדד המחירים לצרכן.
מעבר לעניין הכלכלי, יש שיקולים נוספים, לרבות הרצון והצורך שלכם שחלק משמעותי מהתשלומים יישאר לסוף, לשלב קבלת הדירה.
- 7.ליאת-חיה 07/12/2019 22:57הגב לתגובה זואם יש ערבות בנקאית אז אולי כדאי לשלם הכל לקבלן ואת השאר לקחת משכנתא עם מיקוח ופיקוח כי אולי שם יהיו פחות הפתעות
- 6.על רכישת דירה ומשכנתא אני קורא רק אצל משכנתאמן (ל"ת)עדי 25/02/2018 08:59הגב לתגובה זו
- 5.שי 17/02/2018 08:15הגב לתגובה זואם הקבלן פושט רגל.
- יש היום ערבות בנקאית על כל שקל ככה שאין כאן סיכון (ל"ת)בנקאי 21/02/2018 14:24הגב לתגובה זו
- 4.יועץ פיננסי 16/02/2018 20:06הגב לתגובה זו1.4% מערך הדירה, על חודש שלא קונים ערך הנדל"ן יורד ויורד בעצם על מיליון וחצי חסכתם בחודשים בערך 20 אלף הנדל"ן מת
- עמי 16/02/2018 23:18הגב לתגובה זוהנדלן לא יורד, תבדוק אצל הקבלנים זה רק עולה לפי מדד תשומות בנייה
- 3.דוד 16/02/2018 16:17הגב לתגובה זומדד תשומות בנייה עולה הרבה יותר מריבית משכנתא, עדאי לשלם בהתחלה לקבלן ולקחת משכנתא, ככה חוסכים את עליית המדד, זה בממוצע 2 אחוז אבל זה יכול להיות גם 3 4 אחוז
- 2.דני 16/02/2018 13:48הגב לתגובה זואני הצלחתי להגיע להסכם עם הקבלן לשלם לפי מדד המחיירם לצרכן
- 1.רעי 16/02/2018 12:36הגב לתגובה זופשוט לא קונים עד שהמחירים מתרסקים 70 אחוז
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
